Bonjour,

Votre article est intéressant, mais votre analyse reste à constater la superficialité. Tenter de comparer les pays ainsi que les phénomènes passés relève de l’exercice de style incertain.

Je ne pense fondamentalement pas que la règlementation foncière soit source de la crise du logement : c’est plutôt, parmi d’autres facteurs, l’absence de gestion COHERENTE du foncier à des échelles pertinentes (agglomération) qui occasionne une rareté dans les centres (donc hausse des prix) et un effet d’aubaine dans les communes périphériques qui construisent du lotissement à tour de bras.

Préserver du foncier est une nécessité de gestion pour les villes. Il ne faut pas se tromper de responsable.

Du point de vu « taux bas », l’illusion d’optique a été vendu par des banques qui ont étalé les prêts (30 ans) et donc augmenté le coût global du crédit. Surfant sur la vague du « taux bas » et avec la faiblesse de l’offre, il suffisait aux promoteurs de « risquer les prix haut » pour voir décoler les prix.

Engagé fin 1997 cette hausse a été alimentée par une succession de facteurs convergents tous orientés à la hausse. La loi de Robien n’a fait que jeter de l’huile sur le feu en engageant sur le marché une demande complémentaire dite « d’investissement » qui n’avait rien n’a faire là quand le but était déjà de produire plus d’offre.

On notera également les multiples « aides fiscales » contre-productives qui ont aspiré les prix vers le haut, la dernière en date avec la déduction des intérêts d’emprunts.

Je ne compare pas la situation française aux situations RU ou même Espagnoles car l’histoire et la relation à la propriété sont très différents suivant les cas.

En France, la hausse des prix a été alimentée et entretenue par une spéculation du court terme. La hausse des revenus du patrimoine devenant très largement supérieurs à la « hausse » des revenus du travail, le marché du logement est devenu plus juteux que juteux. Le maintien des « 6% » de frais d’agences et autres % sur de gros volumes ont attiré de nombreux acteurs sur le marché : la floraison d’agences immobilières à foison vient de ce mécanisme qui dégage plus d’euros qu’auparavant.

Certains acteurs se sont donc très largement enrichis en jouant sur la spéculation et les effets pourcentage frais au détriment des acheteurs.

Les locataires ont donc logiquement subit en contre-coup immédiat la hausse des loyers, entrainant une remonté de la part du coût du logement dans les revenus, et donc une éviction des plus modestes.

Dire au final que la faute revient à la règlementation foncière est donc un peu « court » surtout quand on sait que les exemples que vous présentez engagent un mode de vie « tout bagnole » qui pèse du coup sur les coûts de transports.

Une maîtrise de l’étalement urbain est nécessaire, c’est indéniable (énergie, coûts, espaces verts et ruraux...). Une mutation des tissus urbanisés avec des COS plus élevés également. Une adéquation de l’offre et de la demande en proposant une offre légèrement supérieur à la demande permettrait de stabiliser techniquement les prix. Réduire les frais multiples de « mobilité » serait à prévoir.

Quant à - enfin- faire une révolution sur les échelons institutionnels, c’est aussi un levier majeur.

Pour le moment, l’offre arrivant à niveau avec la demande, les prix devraient se calmer, surtout que les revenus eux, ne suivent plus. Affirmer qu’il soit nécessaire de geler la hausse des prix me paraît plus que compliqué, par contre, faire en sorte de freiner la hausse pour stabiliser ces prix, ça c’est jouable.

Et c’est cela qu’il faudrait sans aucun doute faire, particulièrement dans les grandes agglomérations.