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Commentaire de Immobilier-danger

sur Immobilier : une fausse valeur refuge


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Immobilier-danger Immobilier-danger 19 janvier 2012 18:05

Comme précisé dans l’article en question, les rendements donnés sont bruts de chez bruts (non prise en compte des frais de notaire et d’agence immobilière -> vous pouvez donc ajouter près de 10 % au prix en moyenne).

Il faudra m’expliquer par quel tour de passe-passe vous obtenez 5 % de rentabilité nette à partir d’un rendement brut de 6 %. La différence entre le brut et le net n’est pas le même pour un investissement locatif que pour un livret bancaire...

Sur un bien à 6 % de rentabilité brute (après déductions des frais fixes d’achat cités ci-dessus), vous pouvez déduire :

- 13.5 % de prélèvements sociaux
- l’impôt foncier (taux de prélèvement libératoire à 24 %)
- taxe foncière
- charges de copropriétés
- vacances locatives
- impayés de loyer
- assurances
- travaux d’entretien / rénovation (sans cela dégradation de la valeur du bien à moyen/long terme)
- etc.

Vous serez donc bien loin de 5 % net. En 2011, la plupart des investisseurs se sont rués sur des biens parisiens avec des rendements bruts d’à peine 3 %. Je vous laisse faire le calcul de la rentabilité réelle...

Je ne reviendrai pas sur vos affirmations sur les prix. Ils n’ont jamais été autant décorrelés des revenus qu’aujourd’hui (plus du double de ce qu’il s’était passé sur Paris en 1991, ce qui n’avait pas empêché les prix de baisser à Paris de près de 40 % à l’époque). Or plus la flambée est importante, plus le potentiel de baisse l’est également.

D’ailleurs les prix n’ont pu monté autant que grâce aux périodes des crédits faciles et quasiment gratuits qui ont été rendus possibles pour soutenir les actifs financiers dont vous remettez en cause la valeur. Si ce monde du crédit facile est derrière nous, qui pourra continuer à acheter des biens à ces tarifs là ?

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