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Commentaire de eddofr

sur Loyer, charges, fiscalité... et revenu locatif net


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eddofr eddofr 6 novembre 2017 16:34

Bonjour,


Il faut distinguer les investisseurs qui défiscalisent et ceux qui constituent leur retraite.

L’investisseur en loi Pinel, achète généralement avec 0€ d’apport (crédit total) et compte sur le rendement à terme, à 6 ou 9 ans. Le bénéfice étant, en fait, intégralement réalisé sur la revente du bien.

Pour faire simple, j’achète un bien 210K€ avec un crédit 0€ d’apport sur 20 ans.
Chaque mois je reçois 500€ net de loyer, je paie 1100€ de crédit et j’économise 250€ d’impôts.
Le bien me coûte donc 350€ par mois.

Au bout de neuf ans, le capital restant du est de 130K€.
En revendant au prix d’achat (je ne compte même pas la plus-value), je récupère 210-130=80K€ alors que je n’ai, en réalité, investit que 40K€ (350*12*9).

L’investisseur « retraite », lui fonctionne sur une toute autre logique :

En réalité, pour lui, peu importe la rentabilité de l’investissement. 
Ce qui compte c’est la rente qu’il obtient pour ses vieux jours.

Je connais pas mal d’Artisans qui ne font pas trop confiance aux « fonds de retraites » et autres placements financiers (à juste titre selon moi) et qui préfèrent investir dans la pierre pour préparer leurs vieux jours.

Là, le calcul est simple :
J’ai 210K€ durement gagnés (après impôts).
Soit je les places dans un fond d’épargne retraite, soit je fais un placement immobilier :

Il me reste 20 ans avant la retraite :

Fond de retraite :
 Au mieux 2,5% par an, au bout de 20 ans j’aurais 335 000€.
 Convertis en rente, j’aurais une rente de 15 000 euro par an au mieux.
 Et rien à léguer à mes descendants.

Immobilier : 
 Dés maintenant je touche 500 euro par mois.
 Depuis 1970, sur le long terme, l’immobilier augmente en moyenne de 2% par an (crash compris), dans 20 ans mon bien vaudra donc 300 000€.
 Il m’aura rapporté, entre-temps 120 000€ de loyer net (éventuellement réinvestit)
 Il continuera à me servir une rente de 9 000 Euros par an 
 Et je léguerai un bien de 300K€ à mes descendants !


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