C’est à prendre ou à Scellier !

Le ver est dans le fruit, mais le fruit reste accroché à sa branche. Voilà comment on pourrait résumer les récentes corrections gouvernementales visant à gommer les excès présumés du dispositif d'allègement fiscal dit 'Scellier'. Celui-ci rentrait dans le cadre de la loi votée en 2008 pour prolonger (corriger ?) les effets de la loi Robien de 2003, elle-même dans le sillage du 'dispositif Besson' plus ancien. Un contribuable achetait un logement puis s'engageait à le louer pendant neuf ans (Robien) ; en retour, il obtenait le droit de déduire de ses impôts une partie de la somme investie : à hauteur des deux tiers, au maximum (source). Le contribuable-propriétaire pouvait en outre intégrer un certain nombre de frais annexes (intérêts, frais de gestion, assurance, etc.). Dans ces années 2000, des entreprises ont pleinement tiré partie de ces facilités, collectant l'épargne de milliers de Français. Elles ont réussi en quelques années à concurrencer les plus grands noms du secteur : Citya, fondée par Philippe Briand (source) ou encore Akerys.

Au cours de l'année précédente, le gouvernement a évoqué à plusieurs reprises l'idée de s'attaquer aux niches fiscales, nom donné aux avantages octroyés à telle ou telle catégorie de population. Dans le cadre d'une réduction des déficits publics il fallait annoncer une refonte du 'dispositif' Scellier pour stimuler les recettes de l'Etat. Mais le risque était élevé de mécontenter l'électorat de l'Ump. Une voie médiane a été choisie, ni remise en cause intégrale, ni maintien impopulaire. En 2010, le système de défiscalisation a entraîné la construction de 70.000 logements, au bas mot un sixième du total des logements construits (source).... L'annonce a provoqué - on va y revenir - une ruée sur les offres labélisées '2010' pour anticiper le durcissement des règles à partir du 1er janvier.

Le montant maximal de l'achat demeure (300.000 €), ainsi que l'étalement du dispositif sur neuf ans. La réduction d'impôt est désormais moins avantageuse, le taux passant de 25 à 13 %. Si le logement répond à des normes environnementales strictes ('Bâtiment Basse Consommation' - BBC), la réduction d'impôt reste quasi inchangée, avec un taux à 22 %. Echaudé par les critiques portant sur les effets négatifs de la loi 'Robien' dans certaines villes moyennes au marché locatif saturé, le gouvernement a délimité des grandes zones pour séparer les régions déficitaires (A bis, A, B1 et B2) des régions excédentaires. D'autres clauses interviennent à la marge sur le montant des loyers ou sur l'éventualité d'un prolongement de la location avec maintien (partiel) des avantages. Une interruption brusque aurait provoqué un tollé. Mais le signal donné ne trompe que ceux qui veulent bien l'être.

Car « le problème, avec ce genre d'opérations de défiscalisation, c'est qu'ensuite, une fois la réduction d'impôts acquise, on ne se casse pas trop la tête pour construire. On a tendance à construire de petits appartements, là où c'est simple, là où c'est pas cher. En gros, on va construire en périphérie de Tarbes ou de Valenciennes plutôt qu'à Paris ou Marseille. Alors, certes le dispositif est régulièrement durci, mais on va tout droit vers de graves déconvenues car si vous ne trouvez pas de locataire ensuite pour votre petit F2 de sous-préfecture, l'avantage fiscal tombe et vous vous retrouvez alors tout seul avec un 2 pièces-cuisine invendable, payé plein pot. Au point d'ailleurs que la semaine dernière encore, Monsieur François Scellier, le père de la loi, disait en avoir assez de voir son nom associé à des promoteurs véreux. » [Axel de Tarlé, Europe 1, le 30 mars 2011 (source)] La carte du Crédit Foncier des zones 'à risque' mises 'sous surveillance' indiquait dès 2009 l'écart entre les très grandes agglomérations pas assez irriguées par les constructions, et les petites submergées.

Partout où l'offre locative déborde, les loyers fléchissent et rendent aléatoire la rentabilité de l'investissement de départ. Le Point a mis le mois dernier en ligne la carte des villes 'à problèmes', 'où le loyer de marché est inférieur au loyer plafond du Scellier'. L'hebdomadaire ne cherche pourtant pas à décourager l'épargnant éventuellement intéressé par la défiscalisation par la 'pierre', loin s'en faut. Si l'on compare cette carte à la précédente, les agglomérations de plus grandes tailles apparaissent désormais. Elles n'étaient pas touchées en 2009. Dans la catégorie des T2, on trouve Lens, Metz, Nancy, Orléans, Tours, Clermont-Ferrand ou encore Saint-Etienne ; dans celle des T3, Strasbourg, Dijon, Reims, Argenteuil, Rennes, Brest, Le Mans, Angers, Pau et Limoges. Plus surprenant, Grenoble, Bordeaux, Lyon ou Marseille figurent dans cette dernière liste.

On constate donc un encombrement aussi fâcheux que durable, et pas seulement dans les 'sous-préfectures'. Comble du paradoxe, les logements recherchés manquent toujours : la chambre d'étudiant, le grand appartement, et l'habitat social. Le 29 mars, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, s'est en outre inquiété publiquement de la faiblesse des marges réalisées par les banques françaises dans le crédit immobilier (source). Dans le même temps, la Banque Centrale Européenne remonte ses taux directeurs, en arguant d'une menace acceptable de tous (l'inflation) pour ne pas avoir à en décrire une autre totalement inaudible : celle d'une bulle immobilière qui éclaterait vraiment ['Comment être riche sans rien faire ?'] ; en 2008-2009, les prix n'ont connu qu'un bref recul assez vite effacé par la remontée la plus récente.

A partir du mois de janvier 2012, les propriétaires des logements 'Robien' (2003 + 9 ans) vont commencer à vendre, même s'il est difficile d'imaginer dans quelle proportion et à quel rythme. Dans les mois qui viennent, rien n'annonce une diminution des impôts ou une augmentation des salaires conditions (séparément ou non) nécessaires pour améliorer la solvabilité des ménages. En outre, même si elles ne suivent pas les recommandations de la Banque de France, les banques françaises devront de toutes façons engranger les pertes représentées par les pays de la périphérie de l'Union européenne : « D’après la banque des règlements internationaux, les créances consolidées des banques françaises et allemandes à l’égard des quatre pays les plus vulnérables s’élevaient à 16 % et 15 % des PIB français et allemand. » (source)

Pour éviter d'évoquer les banlieues pavillonnaires ici souvent mises en accusation ['Exil plus qu'exode'] je m'arrêterai à la ville de Rennes où je réside ['Steack haché cerise']. Sans exagérer, les chantiers d'immeubles 'Scellier' se comptent presque par dizaines. A l'exception de l'hyper-centre, pas un quartier ne semble épargné. Les grues tournent et retournent. D'un mois à l'autre le paysage se transforme. Sur des anciens terrains militaires, la Courrouze constitue cependant une réalisation hors-norme. Mais je commence mal. Car il s'agit d'un 'éco-quartier'. Faut-il compléter cette appellation subliminale ? Les architectes-urbanistes ont imaginé la 'possibilité d'une nouvelle modernité' (sic) où peut 'cohabiter une coexistence nouvelle'. La Courrouze jaillit en ce moment de terre, coincée entre les lignes de chemin de fer et la rocade. Sur une surface totale de 89 hectares, dont 47 d'espaces verts, les immeubles se multiplient : les promoteurs du projet tablent sur un objectif de 4.700 logements et 10.000 habitants en 2020 (source).

Dans ce quartier qui renvoie la Cité Interdite à une bagatelle pékinoise, les futurs propriétaires se recrutent néanmoins Scellier à l'appui. Le premier vante ses terrasses, le deuxième sa basse-consommation, le troisième la nouveauté du quartier, le quatrième un projet qui 'reste rentable', le cinquième un investissement qui sucre la TVA, le sixième des logements familiaux. L'énumération continue... 'C'est à prendre ou à Scellier'.

Le Scellier pousse comme le Robien, mais le fruit trop mûr finit par tomber par terre. Dans ce quartier et ailleurs, lorsque les locataires feront défaut, il faudra envisager de baisser les loyers. Dans un premier temps se posera donc la question de la dette de propriétaires piégés par leurs investissements. Mais l'immeuble symbole de l'individualisme défiscalisateur ne s'effacera pas des paysages. A La Courrouze ou ailleurs, le temps de la digestion risque de durer. J'imagine que Scellier donnera son nom à un urbanisme-type comme Haussmann à l'époque du Second-Empire. Je parie que la comparaison ne se fera pas à la faveur du premier : ni référence ou clin d'œil à l'histoire architecturale, ni innovation technique (recours aux poutrelles métalliques), l'immeuble Scellier se caractérisera peut-être par son côté passe-partout habilement camouflé par des ruptures de rythme dans les façades ou par l'utilisation de matériaux originaux. Ou plus prosaïquement par l'assemblage du béton et de la végétation : rectangles gris dans carrés de verdures. On associera peut-être cet urbanisme prétentieux à l'effort démesuré pour construire des logements inutiles et à la pénurie du reste...

Incrustation : Loi Scellier