Comment maîtriser son investissement dans l’immobilier locatif ?
Dans l’expression « immobilier défiscalisé », il y a deux termes. L’attractivité de l’avantage fiscal ne doit pas occulter la réalité de l’achat immobilier : cet investissement n’est pas que financier, il dépend aussi de la réalité du marché de l’immobilier locatif. L’idée est donc de ne pas concevoir cet investissement comme un pur produit défiscalisé, mais comme la résultante d’un bon placement immobilier. C’est pourquoi, afin de maîtriser les tenants et aboutissants de son investissement, il est important de se poser les bonnes questions. Pour vous guider dans la prise en main de votre investissement, voici quelques pistes.
• En premier lieu, il est nécessaire d’évaluer le rendement financier de votre investissement. Autrement dit, il convient d’analyser l’effort d’épargne mensuel engendré par cet investissement et d’envisager quel sera son rendement en fonction de divers scenarios allant du plus optimiste au plus pessimiste. Plus que l’économie d’impôt, c’est le taux de rendement de l’épargne qui doit servir à évaluer l’utilité de l’investissement en immobilier défiscalisé.
• De même, il convient de ne pas surestimer la rentabilité locative : un rapport loyer hors charges prévisionnel annuel divisé par prix d’achat supérieur à 5% correspond probablement à un loyer prévisionnel trop élevé.
• Un tel investissement implique un endettement, qui correspond généralement au calcul suivant : 70% à 80% des loyers moins 100% de la mensualité. Cette simulation sert à estimer votre capacité d’endettement et la mensualité pour un crédit. Elle ne doit pas être déconnectée des autres besoins en financement de votre ménage.
• Chercher à louer le plus cher possible pour minimiser l’effort d’épargne mensuel n’est pas une solution viable car cela augmente le risque de ne pas trouver de locataire, et donc de perdre l’avantage fiscal au terme des 12 mois. La proposition de loyer faite par votre conseiller est, s’il s’agit d’un professionnel de qualité, le reflet des enquêtes réalisées sur le terrain auprès d’agences immobilières.
• Il faut également prendre conscience des risques liés à la perte de l’avantage fiscal si l’on ne trouve pas de locataire dans le laps de temps prévu par la loi. Ainsi, la carence locative (absence de premier locataire), de même que la vacance locative (absence de locataires suivants), ne peuvent excéder 12 mois. Dès lors, certaines précautions sont à prendre :
- Vérifiez que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir se situe dans une zone validée par le zonage Scellier, lui-même imparfait, et nuancé au printemps et à l’été 2009 par deux autres cartes : celles du Groupe Akerys et du Crédit Foncier.
- Pour ce qui est de la commune où l’on projette d’investir, présentera-t-elle toujours le même intérêt au moment où vous réceptionnerez votre bien immobilier une fois la construction achevée ? Faites vous une idée du dynamisme de la commune, de ses perspectives démographiques, en vous appuyant sur des analyses de l’INSEE, en vous renseignant auprès des pouvoirs publics locaux, etc. De même, si vous vous faites aider par un professionnel du secteur, et qu’il se recommande d’une enseigne de qualité, il aura des informations très précises à vous fournir dans ces domaines.
- Si vous n’avez pas réussi à louer dans les six mois suivant l’acquisition de votre bien / le départ de votre précédent locataire, l’ajustement du loyer est la solution la plus rapide. Dans tous les cas, votre loyer doit être conforme au loyer de marché.
• Dans le but d’estimer votre loyer prévisionnel, renseignez vous sur le loyer de marché. Internet et les agences locales seront vos premières sources d’information : n’hésitez pas à croiser leurs données.
• De la même manière, renseignez-vous sur le prix de l’immobilier. Ainsi, vous vous protégez contre l’erreur qui consisterait à les surévaluer. Il convient de ne pas payer le bien trop cher sous prétexte qu’il permet la défiscalisation, votre rendement total pourrait en pâtir ! D’autre part, une surévaluation du prix du bien vous conduira à exiger un loyer élevé, alors qu’il convient plutôt de minimiser les deux.
Sachez toutefois que certaines formules « clés en main » intègrent les divers frais complémentaires à ce type d’achat (frais de dossier bancaire, frais d’actes notariés, frais d’hypothèque, garantie de la carence locative, prestation ingénierie). Ces formules ont un double avantage : d’une part, le financement porte sur la totalité de l’offre et permet ainsi à l’investisseur de s’engager sur une opération immobilière, 100 % à crédit, sans le moindre apport initial. D’autre part, le montant de la réduction d’impôt est calculé sur l’enveloppe complète permettant ainsi d’optimiser le montant déductible à faire valoir sur ses impôts.
• Renseignez-vous également sur le montant des charges : assurez-vous qu’elles ne sont pas trop élevées.
• Ayez bien à l’esprit que ce ne sont pas les plafonds définis par la loi qui définissent les valeurs locatives mais bien chaque marché qui les détermine, en fonction de l’offre et de la demande solvable. Les plafonds Scellier sont des limites à ne pas dépasser et en aucun cas des niveaux de loyers imposés ou garantis. Dans 95% des cas, les loyers mesurés lors des études d’Akeryssont largement inférieurs à ces plafonds. De rares exceptions apparaissent en zones A ou B1, principalement dans le cas de petits logements (studios ou T1) car leur loyer ramené au m² est plus élevé. Les plafonds de loyer constituent donc la plupart du temps des éléments trompeurs pour les promoteurs ou pour les investisseurs ; la question de leur suppression, qui conduirait à une fixation réaliste et plus responsable des loyers de marché, pourrait se poser.
• Renseignez-vous sur les garanties locatives (en cas de loyer impayé, absence de locataire, etc.) proposées par votre promoteur immobilier et par l’assureur. Renseignez-vous auprès d’eux pour connaître les critères de sélection des locataires, et évitez à votre convenance ceux qui vous semblent trop drastiques.
• Ainsi, vérifiez que l’assureur n’impose pas trop de restrictions aux candidats à la location, qui amèneraient le rejet de la majorité des dossiers.
• Commencez à chercher un locataire 4 mois avant l’obtention de votre bien, même si vous avez souscrit une garantie de carence locative. Ou prenez soin de choisir votre gestionnaire plusieurs mois à l’avance de façon à ce qu’il enclenche rapidement les démarches de prospection nécessaires pour louer votre logement.
• Pour ce qui est de l’emplacement du bien immobilier que vous convoitez, voici quelques derniers conseils de bon sens :
- Qu’il soit proche ou loin de votre domicile, il est fortement recommandé de prendre le temps de visiter ce bien : il n’y a rien de tel pour se faire une idée de la qualité de la construction, de l’emplacement et de l’environnement dans lequel s’inscrit la résidence.
A retenir…
L’investissement dans l’immobilier locatif n’est pas qu’un produit défiscalisé, il s’agit aussi, comme son nom l’indique, d’un investissement immobilier
Les simulations relatives à votre investissement, ainsi que sa scénarisation, sont indispensables
Il est primordial de s’assurer que l’investissement permettra de conserver un avantage fiscal (loyer cohérent, demande locative existante, pragmatisme de l’assureur vis-à-vis des dossiers, etc.)
Philippe DOMAT, Akerys
Source :
Liens :
Vous trouverez des compléments d’information sur les pages suivantes.
http://actualite-immobilier.blogspot.com/2009/07/les-8-autres-pieges-eviter-dans-un.html
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=6731
9 réactions à cet article
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Bonjour,
Ils n’ont pas encore compris (c’est comme les banquiers) :
- article complètement général qui n’apporte rien,
- faite moi la preuve que l’immobilier aujourd’hui et un bon placement pour viotre gouverne (j’ai des graph de la FNAIM et des notaires ou les obligations avant impts rapportent plus)
- Mais le plus grave regardez ces articles :
UFC-QUE CHOISIR porte plainte contre le promoteur AKERYS 12/6/2009
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300354550-investissement-immobilier-locatif----les-derapages-pointes-du-doigt.htm,http://www.lesechos.fr/info/service/4873941-les-derapages-de-l-investissement-locatif-sont-pointes-du-doigt.htm
http://abonnes.lemonde.fr/web/recherche_breve/1,13-0,37-1085376,0.htmlEt mes contact personnel dans le milieu ne me parle en pas en bien de ce groupe
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Laissez faire, les gars.
Car, maintenant : va falloir les trouver, les locataires...
Je pense même qu’un paquet d’ « investisseurs » vont bien maudire le sarko d’avoir fait des lois qui pouvaient être particulièrement juteuses pendant la bulle immobillière.
Hé oui... Ô tempora, ô mores.... comme d’hab.
(on est décidemment aussi cons que pouvait l’être des singes avant qu’ils commencent à réfléchir)
(c’est même à se demander comment les Grecs Anciens, qui ont inventé la Démocratie, ont pu avoir cette intelligence...)
(récupérée et exploitée depuis....par des requins)-
AAArghhh ! Un article pub, c’est vrai que sûr Agoravox c’est gratuit la pub ! N’est ce pas Monsieur Domat ?
Ma conclusion de cet article :
Ne faites pas d’affaires avec Akerys
Ne faites pas confiance à Philippe Domat.-
Alain Badiou a dit : « J’appelle ‘Etat’ ou ‘état de la situation’ le système des contraintes qui, précisément limitent les possibilités des possibles ». (Alain Badiou), dans ce texte paru dans Philosophie Magazine : « Toute l’organisation politique, économique et sociale que nous connaissons, le gouvernement, la police, les banques, la propriété privée (Hadopi ?) etc. ont pour seule fonction de participer au blocage des possibles et peuvent être des émanations ou des prolongements de l’Etat ».
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Et Bernard Stiegler : « L’investissement produit l’avenir dont la spéculation ferme au contraire les possibilités. Le spéculateur agit contre les intérêts du monde dans lequel il vit, et c’est pourquoi la financiarisation détruit le monde… La financiarisation liquide le capitalisme de la bourgeoisie qu’elle remplace par un capitalisme maffieux structurellement je-m’en-foutiste".
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Et Bernard Stiegler : « L’investissement produit l’avenir dont la spéculation ferme au contraire les possibilités. Le spéculateur agit contre les intérêts du monde dans lequel il vit, et c’est pourquoi la financiarisation détruit le monde… La financiarisation liquide le capitalisme de la bourgeoisie qu’elle remplace par un capitalisme maffieux structurellement je-m’en-foutiste".
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L’immobilier spéculatif, saturé, est sous perfusion. La France comme toujours, est en retard d’une guerre, ce qui confirme s’il le fallait, que nous avons la droite la plus bête du monde. Ce n’est pas réjouissant, vu que la gauche est morte.
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je pense qu’il faut etre très très riche pour investir dans l’immobilier-il faut avoir les reins assez solides pour attendre après des loyers impayés et des charges qui tombent-
les gens moyens et aisés qui ont investis piour cause de défiscalisation ont fait une erreur-
mieux vaut payer des impots et ne rien devaoir à personne-il faut avoir bcp d’argent devant soi pour faire face aux retournement du marché.-
Chercher un locataire 4 mois avant livraison ?Mais la boite pour laquelle vous travaillez m’a livré avec 10 mois de retard:mon locataire aurait passé 14 mois à la belle étoile !
De plus j’ai été informé le 14 mai 2008 que la livraison avait eu lieu le 30 avril,comme celà votre employeur était sûr que je ne serai pas présent à la remise des clés.
Vous intervenez sur tous les sites payé par le défiscalisateur qui vous emploie pour tenter de museler la révolte qui gronde suite à tous les abus de ces placements soit disant sûrs dans des logements vendus loin des investisseurs.D’accord,on a peut-être été naïfs mais vous quel est votre salaire pour nous contredire systématiquement sur les forums ?
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