L’immobilier est-il un investissement sûr et rentable ?
L’investissement immobilier fait figure de placement idéal, sans risque, celui du « bon père de famille ». La pierre est la valeur refuge idéale selon les professionnels… de l’immobilier. L’immobilier est-il vraiment à la hauteur de son image de placement sûr et rentable ? Analyse.
Cet article n’aborde pas la question relative à l’achat de sa résidence principale. Acquérir son logement pour y habiter est une autre démarche. Ici, nous allons seulement déterminer si l’investissement immobilier est aussi sûr et rentable que le prétendent ses inconditionnels.
Par nature, un investissement sûr, ça n’existe pas !
Les acteurs impliqués dans l’immobilier propagent l’idée, trompeuse, qu’il s’agit d’un investissement sûr. Sauf que tout investissement comporte une part de risque. Toujours. La perte de tout ou partie de son investissement est une possibilité bien réelle et l’immobilier ne fait pas exception à cette règle.
Bien sûr, les partisans de l’immobilier vous diront qu’il est impossible de perdre la totalité de son investissement puisque le bien conserve, en théorie, une valeur résiduelle. Un raisonnement qui induit encore beaucoup de gens en erreur, tant les raisons de devoir vendre dans l’urgence sont nombreuses, accentuant, de fait, le risque de vendre à perte. Pour le côté sûr, on repassera.
Quel espoir de gains ?
Investir dans l’immobilier vous ferait gagner de l’argent tout de suite (loyers) et, cerise sur le gâteau, vous toucheriez le pactole à la revente (plus-value). Encore une fois, cette promesse de gains faciles est trompeuse.
Le rendement est faible ou inexistant
- Pour Jean Perrin, président de l’UNPI, la rentabilité se situe autour de 1%, voire 0% pour les redevables de l’ISF.
- La FNAIM, par l’intermédiaire de son président Jean-François Buet, évoque quant à elle un rendement locatif brut de l’ordre de 4 à 7%. A priori plus intéressant, mais nous verrons plus bas ce qui se cache derrière ce taux.
Vendre en dégageant une plus-value n’est pas une garantie gravée dans le marbre
S’il est vrai que pendant les années de folie haussière, réaliser une coquette plus-value à la revente était une issue envisageable, le niveau élevé des prix actuels, la conjoncture et le cycle baissier du marché ne plaident plus en faveur d’un tel scénario.
Les professionnels sont très partagés sur la réelle possibilité d’une plus-value. Même la FNAIM se montre prudente et s’interroge sur le sujet :
« L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ? ».
N’est-ce pas là une façon policée d’annoncer que les prix de ces biens ont un potentiel de baisse significatif, pour ne pas décourager les gens d’investir ?
En revanche, il ressort que la faible baisse opérée depuis 2011/2012 n’a pas été suffisante pour que les biens de mauvaise qualité atteignent un niveau de prix réaliste intégrant leurs défauts. Les acquérir avant la fin de la purge tarifaire expose l’investisseur, tout comme l’acheteur de sa résidence principale, à un risque significatif de devoir revendre à perte.
Le hic, c’est que ces biens médiocres représentent la majorité du marché. Comme la fixation du prix d’un bien immobilier ne repose pratiquement plus que sur la méthode dite par comparaison, la baisse de tels biens entraînera dans son sillage la baisse de tout le marché. Evidemment, certains types de biens résisteront mieux que les autres, mais surperformer le marché ne veut pas dire qu’un bien surperformant ne baissera pas. Son ajustement tarifaire sera simplement moindre par rapport à la moyenne baissière de référence.
Le calcul de la rentabilité de l’investissement immobilier : mélange entre œuvre de fiction et prophétie
Le rendement brut
Il est basé sur le prix d’acquisition et le montant des loyers. Par exemple, pour un bien acheté 100.000 € et loué 500 € par mois, le calcul est le suivant :
Loyers annuels x 100
Prix d’achat
Soit, dans notre exemple, 6.000 € divisés par 100.000 €, multipliés par 100 égale 6%. C’est le plus souvent ce rendement qui est évoqué pour illustrer la prétendue rentabilité de l’immobilier. Le souci avec le rendement brut, c’est qu’il travestit la réalité en la présentant sous son meilleur jour, oubliant au passage quantité d’informations essentielles au calcul du rendement final. En revanche, pour faire de gros titres sur les performances de l’investissement immobilier, c’est parfait. Sachez aussi que pour gonfler encore plus ces rendements bruts, le montant du loyer est lui aussi souvent décliné en « réalité augmentée ».
Le rendement net
Appelé aussi rendement net de charges et de frais, le calcul de ce rendement permet, en théorie, de s’approcher d’un résultat un peu plus réaliste.
En effet, les frais d’entretien, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et d’assurance sont déduits des loyers pour obtenir le montant réellement perçu par l’investisseur.
Le calcul du rendement net se heurte à plusieurs difficultés :
- Les lois concernant l’immobilier changent sans cesse. Baser un calcul sur des facteurs inconnus s’apparente donc à un jeu de hasard ;
- Décortiquer l’état d’un bien et/ou d’une copropriété pour évaluer les travaux futurs ainsi que les charges d’entretien à venir exige temps et connaissances, une partition technique loin d’être maîtrisée par la majorité des investisseurs ;
- En ce qui concerne les particuliers, l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives cadastrale est prévue pour 2018. Sans cette réforme, les taxes locales ont déjà flambé. Avec cette réforme, des augmentations massives d’impôts sont à prévoir pour les classes moyennes, ce qui va plomber encore plus lourdement le rendement net ;
- Les frais de gestion et d’assurance ne sont pas obligatoires, certes, mais en faire l’économie, c’est accepter l’idée d’accroître les risques liés aux impayés et aux dégradations du bien ;
- Le taux de vacance du bien est également à prendre en compte pour calculer au plus juste le rendement.
Au bout du compte, l’enveloppe globale de frais évolue dans une fourchette allant de 20 à 30 % du montant des loyers, en moyenne et si tout se passe relativement bien.
Le calcul du rendement net est déterminant pour savoir si, oui ou non, l’investissement est financièrement viable alors qu’il est le plus souvent basé sur des simulations d’évolutions qui ne reflètent pas la réalité. L’investisseur n’a aucun contrôle sur l’orientation que prendront ces charges. Le moindre grain de sable peut anéantir la rentabilité complète de l’investissement.
Le rendement net d’impôts
Un rendement est toujours personnel puisqu’il va dépendre du régime d’imposition de l’investisseur et des mesures fiscales concernant le bien. Communiquer massivement sur des rendements, qui ne sont rien d’autre que des généralités est, au mieux, de l’amateurisme, au pire, de la publicité mensongère.
Beaucoup de travail et d’investissement pour des cacahuètes
Suivre et s’occuper d’investissement immobilier est un travail à temps complet.
Si l’investisseur est sérieux, méthodique, efficace et qu’il arrive à un rendement net avant impôts de 5%, il peut s’estimer heureux. Cela vaut-il le coup de dépenser son temps, son argent et son énergie pour un résultat honorable, mais qui en plus d’être aléatoire, non garanti, ne relève pas non plus d’une performance exceptionnelle ? N’y a-t-il pas mieux à faire ailleurs avec son argent ?
Sans compter que l’immense majorité des investisseurs n’arrivera pas à atteindre ce rendement du simple fait qu’elle ne poussera pas l’étude et les analyses sérieusement. Afficher des performances négatives est même une possibilité non négligeable.
Apprécier la valeur intrinsèque du bien et de son environnement est la base de tout investissement sérieux
C’est une règle fondamentale. Pourtant, l’analyse du bien est survolée alors qu’il s’agit de la clé de voûte de tout investissement mûrement réfléchi. Si l’investisseur achète un bien en mauvais état, avec des travaux trop importants ou mal évalués, l’opération peut tourner au désastre financier.
Malheureusement, bien peu d’investisseurs privilégient cette voie, de bons sens, et se focalisent sur les tableaux Excel et les chiffres théoriques.
Acheter un âne au prix d’un cheval de course n’a jamais été une bonne affaire, surtout dans le cadre d’un investissement aux enjeux financiers aussi conséquents.
Les alternatives à l’achat immobilier sont-elles plus attractives ?
Comme nous venons de le constater, investir dans l’immobilier résidentiel n’a que peu d’intérêt au regard des risques encourus. Raison pour laquelle une multitude d’acteurs ont créé des alternatives pour investir dans l’immobilier, promettant des performances plus attractives.
Les résidences de services
La promesse : l’immobilier sans les contraintes de gestion. La réalité est souvent moins rose. L’article de Capital relate les aventures de nombreux investisseurs qui, pour certains, ont quasiment tout perdu. On est bien loin du concept de valeur refuge prêté à l’immobilier.
Investir dans les parkings
Une sorte d’eldorado avec des rendements annoncés de 8 à 12 %, moyennant des risques presqu’inexistants. Le rendement est certes alléchant, mais le montant du loyer est très faible, pour ne pas dire dérisoire, en valeur absolue. En outre, il s’agit d’un marché confronté à la concurrence des parkings publics, des développements de solutions type Autolib ou Vélib, des transports en commun, du covoiturage, des services de voitures avec chauffeur et surtout au fait que cela ne répond en rien à un besoin vital. Se loger est un besoin vital. Pouvoir garer son véhicule est accessoire et si ce n’est pas possible, rien n’empêchera une personne de vivre ou de se rendre à son travail différemment, sans son véhicule.
Investir dans les bureaux
Le Haut Conseil de Stabilité Financière, un organe de Bercy s’inquiète du cocktail explosif concernant l’immobilier de bureaux. Rentabilité en baisse, prix élevés et taux de vacance en hausse constituent selon le HCSF les ingrédients d’une surévaluation des prix de l’ordre de 15 à 20 % de l’immobilier de bureau (jusqu’à 30 % pour l’immobilier parisien).
Investir dans les bureaux ne semble pas ouvrir la voie à un « investissement sûr et rentable ».
Investir dans la pierre-papier, les SCPI
Investir dans une SCPI c’est acquérir des parts de société détenant des actifs immobiliers, d’où le nom de « pierre-papier ».
Malheureusement, cela emprunte de très loin les avantages liés à la Bourse, c'est-à-dire détenir un titre liquide, aisément négociable. Le système des SCPI est plus complexe et coûteux à l’achat, à la détention et à la revente. Tout le contraire d’un titre boursier pour lequel la liquidité est maximale.
La sélection d’une SCPI doit être fine, et l’investisseur très avisé, pour analyser le parc immobilier détenu par la société. Où est-il implanté, quel est son état, son âge, le taux de vacance moyen, le type de locataires, le rendement, l’historique, etc.
Encore une fois, nous sommes aux antipodes de l’investissement dédié au néophyte. Ce placement s’adresse plus aux investisseurs professionnels ou à ceux qui confieront cette étude à un conseiller en gestion de patrimoine chevronné.
Investir sous le statut de LMNP
Le statut étant plus avantageux que l’investissement locatif classique, un bon nombre d’investisseurs ont opté pour le LMNP. Un peu trop pour Bercy qui envisage une refonte de ce statut afin de récupérer une partie du magot que l’Etat estime perdre avec cet avantage fiscal… finalement jugé trop avantageux. Belle démonstration de fiscalité à géométrie variable. Vous investissez en fonction de règles prédéfinies par l’Etat et lesdites règles changent en cours de route, compromettant fatalement vos calculs de rentabilité. Un coup de canif dans le contrat de confiance fiscale en quelque sorte.
Conclusion
L’investissement immobilier est loin d’être la sinécure louangée par les lobbies immobiliers, à grands renforts de propagande médiatique :
- Les rendements sont ridiculement bas, inexistants ou même négatifs pour certains. Mais le bourrage de crâne fonctionne bien, et il y aurait toujours une bonne raison d’acheter selon les lobbies immobiliers ;
- Les investisseurs ruinés ou ayant perdu une majorité de l’argent investi sont loin d’être quantité négligeable. Ce triste sort affecte toutes les classes sociales, personne n’étant à l’abri de réaliser un mauvais placement ;
- Le marché immobilier est sous perfusion. Actuellement, le dispositif Pinel et les taux bas empêchent le marché de sombrer. L’envolée des prix des années 2000 n’a pas été corrigée et ceux qui achètent maintenant, sans exiger une forte décote, s’exposent à un risque maximum de perte en cas de revente à brève ou moyenne échéance. L’espoir de plus-value à la revente est mince et compter là-dessus est aussi naïf que suicidaire, sur le plan financier ;
- L’investissement immobilier est un engagement sur le moyen/long terme, nous sommes tous d’accord sur ce point. Pourtant, la fiscalité et la loi changent continuellement, c’est même devenu une habitude. Qui peut sérieusement anticiper les règles qui vont régir l’investissement immobilier dans un an ? Deux ans ? Cinq ans ? Autant tenter de lire l’avenir dans une boule de cristal ;
- La réforme de la valeur locative cadastrale qui entrera en vigueur en 2018 pour les particuliers risque de se transformer en hold-up fiscal… au détriment des classes moyennes. Le gouvernement fraîchement composé après les élections de 2017 fera valoir sa légitimité afin de procéder à un matraquage fiscal des classes moyennes et retournera la faute à la majorité précédente ;
- Les formes alternatives d’investissement immobilier sont tout aussi peu sûres. Notamment en ce qui concerne l’investissement dans les bureaux, dont nous sommes régulièrement informés qu’il forme une bulle prête à éclater ;
- Les investisseurs institutionnels (banque, assurance) se sont détournés du locatif résidentiel. Un signe que ce secteur n’est pas assez rentable et trop risqué pour ces investisseurs avides de copieuses rentabilités.
L’investissement immobilier est très loin d’être le placement idéal. La situation dans laquelle se trouve l’immobilier renvoie à celle du diesel dans le secteur automobile. Avantagé fiscalement par l’Etat, poussé par les constructeurs, le diesel avait toutes les vertus. Jamais on n’aurait pu imaginer que cette doctrine soit remise en question. Et pourtant… l’hégémonie du diesel a commencé à vaciller il y a quelques années et le phénomène va s’amplifier. Dès le 1er juillet 2016, les diesels anciens seront interdits de circulation dans Paris au prétexte de mesures visant à lutter contre la pollution. L’Etat n’a pas hésité à retourner sa veste sur le diesel et même à faire preuve de cynisme sur le sujet.
Pour en revenir à l’immobilier, la question n’est pas de savoir si l’Etat va retourner sa veste, mais quand ?
Laurent CRIADO
Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com
Cet article peut volontiers être repris, sans coupures, pour informer le plus de monde possible. La photo illustrant l’article doit rester la même. Le nom de l’auteur doit figurer distinctement en début d’article, un lien doit renvoyer sur la page Agoravox de l’article. Merci à toutes et à tous.
Merci aux journalistes de respecter la déontologie de la profession en mentionnant clairement la source et en évitant toute forme de plagiat.
Si vous avez des attentes sur des thématiques liées à l’immobilier, prévenez-moi directement dans les commentaires ou via mon site.
63 réactions à cet article
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« L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ? ».
ben oui, plus de pigeon
- Les frais de gestion et d’assurance ne sont pas obligatoires, certes, mais en faire l’économie, c’est accepter l’idée d’accroître les risques liés aux impayés et aux dégradations du bien ;
une assurance ne sert pas à grand chose sauf pour les riches.
L’investisseur n’a aucun contrôle sur l’orientation que prendront ces charges. Le moindre grain de sable peut anéantir la rentabilité complète de l’investissement.
mince ! c’est juste ton budget.
Si l’investisseur est sérieux, méthodique, efficace et qu’il arrive à un rendement net avant impôts de 5%
plus, c’est le pigeon pour madoff.
c’est pas magique ni merveilleux ou juste pour faire rentier.-
@foufouille
Merci pour votre lecture et votre commentaire.La faible baisse des prix depuis 2011 / 2012 n’a pas compensé la hausse vertigineuse des années 2000.
C’est pourquoi la situation du logement est déplorable en France et compliqué pour des millions de personnes. Jeunes, moins jeunes, actifs, retraités, riches ou moins riches, c’est un problème majeur.
La plupart des « investisseurs » qui se lancent dans la pierre ne gagneront pas un centime. Alors l’article n’est pas là pour dénoncer cela.
Chaque personne peut et doit vérifier toute forme d’investissement. L’article est là pour montrer l’énorme travail du lobby immobilier qui se fait au détriment de ces investisseurs et des français.
Le budget annuel alloué au logement est considérable et les résultats sont inexistants.
Mieux utilisé, ces plus de 40 milliards d’euros annuels, pourraient et solutionner le problème du logement et vraiment faire du secteur de l’immobilier un vecteur de croissance pour la France.
Actuellement, ni l’un, ni l’autre ne sont au rendez-vous.
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@tarramik
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Le problème du logement est en effet très vaste.
Avec la concentration des gens sur quelques zones d’emplois, on en vient toujours au même point, la décentralisation.
Elle n’existe que dans la théorie. Dans la réalité, on est loin, très loin.
Et pourtant redynamiser tous les territoires c’est peut être là que se trouve la clé d’un modèle de société plus juste, plus humain et profitable au plus grand nombre.
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@tarramik
Mais de rien, c’est la chance d’un site comme Agoravox, pouvoir échanger.Oui mais le phénomène est encore trop marginal, malheureusement...
Les villages vides sont en effet un désastre pour la France et pour les Français. Perdre des pans entiers de nos régions pour entasser les gens sur quelques pôles économiques c’est lamentable.
Nos politiques ne comprennent rien à la réalité, ils gagnent plus d’argent, deviennent plus riche et moins emmerdé qu’un entrepreneur alors qu’ils n’ont pas de métier à part celui de nous faire les poches !
Répartir l’économie sur tout le territoire lisserait et freinerait la folie des prix liés au logement dans un premier temps et permettrait de faire de l’immobilier un gros vecteur de croissance qui profite à tous en lançant de vastes programmes de rénovation.
En réglant le problème du travail au noir et des travailleurs détachés, ce serait de l’emploi non délocalisable pour des milliers d’entreprises sur tout le territoire.
Ce serait aussi une formidable opportunité de lancer un vrai plan concernant les réductions d’énergie dans l’habitat. Quelque chose de clair, simple, ambitieux avec un vrai cap. Tout l’inverse de ce qui existe aujourd’hui.
Ces réductions faites ou lancées nous pourrions choisir par référendum ce que nous voulons pour notre production d’électricité.
Dynamiser les territoires c’était ma réflexion concernant les travailleurs au Smic habitant en IDF et qui pourraient s’installer en province pour améliorer leurs niveaux de vie ainsi que leurs qualités de vie. L’année dernière on m’a dit que je voulais envoyer les pauvres en province !!!!
Alors que pour ces personnes ce serait l’occasion de créer leurs propres solutions sans l’aide de personne et encore moins de nos politiques.
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Si l’immobilier locatif attirerait à nouveau ceux qui ont de l’argent à placer, c’est bien parce que les placements financiers classiques ne rapportent plus que des clopinettes, en attendant le gros crash (que plus personne ne discute, sauf la date).
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@Rincevent
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Il semble qu’aucun placement ne rapporte sérieusement sauf aux banques et à tous ceux qui vivent sur la bête.
Les investisseurs ne font que nourrir la bête, aussi bien pour les placements financiers que dans l’immobilier locatif.
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@Laurent CRIADO
Vous avez raison même si à lire certains commentaires, je pense que les adeptes de la lecture en biais vous aient mal compris et pensent que vous prenez la défense des proprios ^^Soit dit en passant, le meilleur investissement repose quand même sur le contrôle de son argent et de son temps. Et ça, y a que la création d’une entreprise qui le permet. Ca reste mon avis... -
@oncle archibald
Monsieur Partouche a semble t-il raison !Ici, dans l’immobilier les propriétaires du casino tout entier sont les seuls à gagner de l’argent.
Ces propriétaires sont tout ceux qui en vivent, à savoir, l’Etat, les banques, les agences immobilières, les notaires, etc...
Pour le propriétaire d’un logement, s’il veut réellement gagner de l’argent il doit se professionnaliser et entrer dans le cercle de ceux évoqués ci-dessus.
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@Ahmed Jouany
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Effectivement, j’ai l’impression que la lecture en biais est en action !
Alors pour mettre les choses au point, l’article n’est pas là pour monter les locataires contre les propriétaires ou pour défendre les uns par rapport aux autres.
Dans l’article, je montre juste que l’immobilier en tant qu’investissement n’est pas une bonne affaire. C’est tout et c’est déjà pas mal !
Pour la création d’entreprise, je suis de votre avis. Et cela apporte bien plus à l’économie française que de placer tout son argent dans un crédit immobilier.
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@Laurent CRIADO
Nous sommes bien d’accord, la rente immobilière emprisonne l’individu et asphyxie l’économie tout entière tandis que les PME apportent vraiment beaucoup, enfin, c’est ainsi que je le vois... L’éternel débat de l’économie productive contre l’économie spéculative. Il faut croire que nos chers dirigeants ont choisi leur camp en assassinant toujours plus les petites entreprises tout en accordant des privilèges fiscaux aux rentiers toujours plus nombreux (les privilèges)... -
@Laurent CRIADO
Bien sûr, mais en cas de crash, le détenteur de titres pourra juste se torcher avec sa liasse de papiers, alors que le bailleur pourra encore tenter de trouver un locataire fiable (parmi ceux qui auront surnagé…).
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@Ahmed Jouany
« … nos chers dirigeants ont choisi leur camp en assassinant toujours plus les petites entreprises tout en accordant des privilèges fiscaux aux rentiers toujours plus nombreux » S’agissant d’entreprises, ce que je trouve surtout de plus scandaleux c’est la différence de traitement entre les PME et les « gros ». Pour les premières, pas de cadeaux fiscaux puisqu’elles n’ont pas à leur disposition l’arme du chantage à l’emploi (sous forme de délocalisation, par exemple). Pour les rentiers, si l’État les ménage, c’est qu’il compte sur eux pour boucher les trous de ses insuffisances, particulièrement dans le logement… -
@Rincevent
Je suis 100% d’accord avec vous concernant les entreprises, un peu moins pour les logements. Disons qu’en matière de logement, l’Etat est juge et partie. Ca l’arrange bien de toucher son pognon sur les ventes. A côté de ça, je pense qu’avec les taux bas, le relèvement du PTZ sont des pièges que l’Etat met en place pour faire la peau aux ménages qui ont l’impression d’accéder au rêve de la propriété immobilière (résidence principale pour la plupart). Le piège risque de se refermer dans 2 à 3 ans et nombreux seront les proprios jetés à la rue pour le plus grand bénéfice des banques et de l’Etat qui auront là une occasion de maquiller leurs bilans. On verra bien, mais ça sent l’arnaque leurs trucs. -
@Ahmed Jouany
L’investissement dans les entreprises, les TPE et les PME, est bénéfique au plus grand nombre, contrairement à l’immobilier où seuls quelques uns se partagent les bénéfices. -
@Rincevent
Oui c’est sûr.Je ne suis pas un défenseur de la bourse contre l’immobilier.
La seule chose concernant la bourse, c’est que gérée activement elle permet une liquidité maximale, contrairement à l’immobilier.
En cas de crash, oui le papier ne vaut rien, d’où mes réserves concernant les SCPI.
Après concernant le fait de trouver un locataire fiable c’est une autre histoire en cas de crash car toute l’économie est affectée et les gens ont de moins en moins de boulot, donc de salaires pour vous payer le loyer.
Je ne pense pas que la loi travail améliorera la solvabilité des locataires en les mettant tous sur un siège éjectable. Cela compliquera encore plus les relations entre locataires et propriétaires.
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@Ahmed Jouany
l’immobilier où seuls quelques uns se partagent les bénéfices. Pas tout à fait quand même. Le BTP génère un nombre d’emplois directs et indirects pas négligeable, et pas que dans le neuf (vous devez en savoir quelque chose, non ?). -
@Rincevent
Parti trop vite, ça s’adressait à l’auteur, bien sur.
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@Rincevent
Sur le principe je suis entièrement d’accord avec vous.Dans la réalité c’est une toute autre histoire.
Les emplois créées, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, c’est loin d’être évident.
Il existe d’une part le travail au noir qui n’apporte rien à l’économie.
D’autre part, le cas des travailleurs détachés, venant des pays de l’est, d’Italie, d’Espagne, du Portugal et d’ailleurs cassent complètement le marché.
Je le vois constamment lorsque je vais chez mon revendeur de matériaux, vous avez soit les travailleurs au noir, soit les travailleurs détachés qui attendent les artisans à la sortie et qui propose des prix à la journée de 50 à 100 €.
50 € ne couvre pas le coût de revient d’un travailleur payé au smic français, pour une heure.
Quand on ne voit plus que ce genre de travailleurs sur les chantiers et que même les acteurs publics encouragent cette concurrence déloyale en choisissant le moins disant pour leurs marchés publics, alors non je ne pense pas que l’on puisse parle de bénéfice pour l’économie.
Tous ces travailleurs cassent complètement le marché en entraînant le prix vers le bas.
Le but n’est pas qu’un artisan se goinfre sur le dos d’un client mais uniquement qu’il puisse vivre normalement du fruit de son travail.
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@Laurent CRIADO
le smic brut de brut est loin de 50€ -
@foufouille
Oui vous avez complètement raison il en est loin.Le montant que j’ai évoqué concerne le prix de revient pour une entreprise.
Il s’agit de la somme qu’une entreprise doit sortir pour payer tous les frais liés à son salarié.
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@Laurent CRIADO
si tu comptes le matériel, je doute que le clandestin ait le même. voire quoi que ce soit ? -
@foufouille
Les charges pour le travailleur au noir ou le travailleur détaché sont à mille lieues d’être celles que nous avons ici en France.Le problème n’est pas de payer des charges. Le problème c’est d’en payer plus que d’autres qui viennent casser le marché légalement et contre lesquels aucune entreprise ne peut lutter. Sauf à se mettre en danger financièrement et à mettre la clé sous la porte en très peu de temps.
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@kader
Les spéculateurs... pardon, les altruistes de l’immobilier sont indispensables à la survie de l’espèce humaine, je pense. C’est presque de la poésie votre plaidoirie. J’en est la larme à l’oeil... -
En tout cas, Laurent Criado, bravo pour vos articles toujours instructifs et bien documentés. Vous êtes payé pour faire le boulot des journalistes au moins ? ^^
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@Ahmed Jouany
Merci pour vos compliments.Je ne suis pas payé pour écrire ces articles et en plus certains journalistes de gros titres nationaux utilisent mes articles en faisant croire qu’ils sont d’eux...
Mais bon si vous voulez me soutenir, je pense pouvoir accepter les dons !!
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Supprimez les APL et l’immobilier s’effondre..voilà la loi du marché.
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@Montdragon
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Le « marché » immobilier est en effet largement subventionné grâce à de l’argent public pour éviter qu’il ne se corrige naturellement.
Les APL sont un exemple. Il y a également le PTZ et toutes les défiscalisations. A une toute autre échelle la politique suicidaire de la BCE avec les taux négatifs qui nous envoient dans le mur à grande vitesse.
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@rocla+
la loi du marché ce sera ton rsi qui coule et tu as plus de retraite. -
Très bon article sur les probs de l’immobilieret la réalité actuelle des métiers du bâtimentsur ce qui se passe sur les chantiers,qu’ils soient public ou privésur les travailleurs détachés et le travail au noir....Quant à vouloir faire de l’argent facile avec un « besoin humain primaire »comme vous l’avez souligné,perso je trouve ça scandaleuxmais bon les très nombreux adeptesde cette chère et au combien sacrée économie libéralequi n’ont rein à foutre de morale ou d’éthiquerisquent de ne pas apprécier
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@petit gibus
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Merci également pour vos compliments sur l’article.
Le travail au noir a toujours existé, les travailleurs détachés moins et là c’est une forme légalisée de concurrence déloyale.
Le temps que nos politiques réagissent avec des actes efficaces (c’est une blague en fait !), le phénomène a et continuera encore de laminer les entreprises qui payent leurs charges en France et qui essayent de faire fonctionner l’économie en local.
Le pire étant les acteurs publics qui vivent de nos impôts et qui adoptent la politique du moins disant pour les marchés publics... Comment tirer tout le monde vers le bas au lieu de chercher à faire exactement l’inverse et chercher à ce que la richesse profite au plus grand nombre.
L’immobilier et le logement en tant que valeur financière, ce n’est pas trop mon truc non plus.
Le paradoxe c’est qu’à part quelques uns et bien évidemment le lobby, aucun investisseur ne gagnera d’argent avec l’immobilier. Des ennuis ça c’est évident, des taxes et des impôts aussi, mais de l’argent...
Tant pis pour moi, je n’écris pas pour faire plaisir !
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Excellente analyse
« Le marché immobilier est sous perfusion » ..Oui, si l’état, les banques, les agents immobiliers, les notaires, les institutions, les propriétaires ne conjuguaient pas leurs efforts pour maintenir l’illusion générale, « le marché » de l’immobilier serait immédiatement corrigé de 30 à 40 % globalement en FranceEt le « tunel » ? Jamais l’écart entre les salaires et les prix de l’immobilier n’a été aussi grand ..Et les escroqueries ? Apollonia et les autres ?Et les tendances dévastatrices ? pollution, inconfort, unsécurité, embouteillages, coûts de maintenance, charges, uberisation de l’immobilier comme de la société, avènement (enfin) du télétravail, mobilité, vécue comme une opportunité ou comme une nécessité.. Plaignons le pauvre jeune qui en prends pour 25 ans dans un univers pavillonnaire .. et qui est persuadé de faire « un investissement »Les « investisseurs » achètent des terres en Roumanie, Bulgarie, Portugal, Espagne, Russie, Afrique, Amérique .. de plus en plus rares, de plus en plus cher32 m2 à Paris pour 400 000 ! Wouarf4 pièces à Juan les Pins pour 800 000 .. wouarfVous avez déjà été à la plage à Juan les Pins ? Coincés ..-
@Montagnais
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Pour vos compliments sur l’article également.
Le marché est effectivement une forme d’illusion.
Malheureusement dans ce marché, il y a bien sûr le jeune qui en prend pour 25 ans mais il y a également tous les autres qui prennent ou reprennent pour long...
Non... 32 m² pour 400 000 €, vous trouvez ça cher ?
Vous avez également oublié la grange de Haute-Savoie, proche de Genève (bien préciser Genève dans l’annonce ça permet de vendre beaucoup plus) vendue à la belle époque entre 500 000 et 1 000 000 d’€...
De la pure folie...
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@Laurent CRIADO
j’ai vu mieux. une cabane en pierre de 2 à 4m2 dans les vignes mlais je ne me souviens plus où, dans le sud, plus de 120000€.c’était juste un ancien abri pour ouvrier. -
@foufouille
Vous savez dans le domaine du pire il y a toujours des rapaces plus rapaces que les autres. -
Article de Charles Sannat, sur la Loi Sapin 2, sur la faillite des banques.
Quel rapport avec l’ immobilier locatif ? C’est un peu technique, mais si j’ai bien compris les explications, les banques vont « titriser les dettes », genre « subprimes » ? qui valent peanuts en cas de faillite bancaire.-
@Fifi Brind_acier
Oui, sauf si l’Etat vous piège avec une hausse des impôts liés à votre statut de propriétaire et là... Vous perdez tout et vous faites des dettes en plus. Je ne suis pas certain que l’immobilier locatif soit préférable à la création d’une entreprise ou à la constitution d’un portefeuille boursier géré en bon père de famille. Les plus grandes fortunes se bâtissent en créant des boîtes et en bourse, pas dans l’immobilier. Ca en dit long sur ce véhicule d’investissement comme disent les professionnels. -
@Fifi Brind_acier
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Je ne remets pas en cause le fait que certains soient tentés d’acheter de l’immobilier, je souhaite juste révéler qu’en tant qu’investissement ça ne vaut rien.
Les banques gagnent toujours.
Je comprends donc le fait que l’achat immobilier puisse être un moyen de posséder quelque chose même en cas de crash.
Toutefois, cela me paraît plus juste dans le cas d’une résidence principale. Quand on sait ou que l’on choisit de rester le plus longtemps possible dans son logement. En sachant que l’on paiera beaucoup de charges et d’impôts. Dans le locatif vous n’avez pas cette fonctionnalité, cette valeur résiduelle que vous pourrez retrouver. En cas d’effondrement vous pensez que le locataire va continuer à payer son loyer ? Vous croyez que vous pourrez récupèrerez votre bien ? En cas d’effondrement, il n’y a plus rien sauf la jungle. Il n’y a qu’à voir les scènes de pillage suite aux inondations, alors imaginez si le système s’écroule...
Le piège est aussi mis en place avec l’immobilier, rassurez-vous !!!! Il y en aura pour tout le monde !
Contribuer à l’emballement des prix de l’immobilier, empêcher le marché de s’ajuster à la baisse, endetter les gens à fonds pour 25 ans pour les rendre bien malléables, augmenter les impôts et les taxes locales massivement et passer récolter pour pas cher des biens par milliers et regonfler les bilans des banques et autres consorts pour pas cher !
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@Ahmed Jouany
C’est possible, mais une entreprise a besoin de clients solvables, et ce n’est pas exactement le cas de la zone euro... -
@Ahmed Jouany
Pour la création d’entreprise oui.Pour la bourse, moins sûr car certaines sociétés et banques maquillent ou optimisent les comptes, donc pour le bon père de famille c’est assez risqué. Il faut vraiment gérer activement et suivre tous les jours son portefeuille pour arbitrer. S’en occuper une fois de temps en temps c’est laisser la main aux banques et ce n’est jamais bon...
Des fortunes se sont également créées dans l’immobilier mais en tant qu’activité principale. Donc sous forme d’entreprises ayant pour activité l’immobilier.
Ce n’est plus du tout la même forme d’investissement. C’est une autre cour beaucoup plus grande.
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@Laurent CRIADO
Je parlais de l’immobilier non professionnel. Après, bien entendu que des constructeurs et de gros investisseurs ont bâti des empires dans l’immobilier, voyez Trump... Mais comme vous le soulignez, ce n’est plus la même cour. Le spéculateur lambda ne fait qu’enrichir sa banque et tous ceux qui vivent grassement de ce marché.Quant à la bourse, la méthode Buffet a fait ses preuves : investir sur le long terme et éviter les achats reventes frénétiques et nuisibles à l’économie eux aussi.Mais je campe sur mes positions : créer sa boîte est le plus sûr moyen de contrôler sa vie. Après... Je n’ai pas dit que c’était chose facile.Cela dit, je pense que la spéculation a encore de beaux jours devant elle car beaucoup de gens ne jurent que par ce système. Il suffit de voir ce qui s’est passé récemment en Suisse où les gens étaient appelés à voter en faveur ou pas d’un revenu universel. Proposition rejetée aux 3/4... Ca laisse songeur quant au rapport à l’argent et aux privilèges que bon nombre ne veulent pas lâcher. L’individualisme est bien ancré dans notre société, ça va être dur de faire marche arrière... -
@Ahmed Jouany
Nous parlions donc de la même chose.Pour le fait de créer sa boite ce n’est pas moi qui vais vous contredire.
Il y aurait une formidable opportunité pour la France en mettant en place une politique en faveur de l’entreprenariat.
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bonne synthèse, salutaire piqure de rappel pour d’éventuelles vocations de spéculatueurs...
on ne se spécule pas sur un besoin fondamental, or à un tel niveau de prix et à un tel degré de perversion (pervertir ce qui devrait être un « logement » en « ’actif immobilier »), ce n’est effectivement pas un « investissement » mais une mine à retardement...fiscale notamment
puisque la purge est retardée, la correction empêchée, l’atterissage des prix toujours différée, autant ne pas se faire rincer dans cette folie et s’en tenir à son « habitation principale » pour sa valeur d’usage...quelque soit l’ampleur de la correction à venir
ce n’est pas un « marché » comme les autres... au pied du mur, les priorités peut-être se remettront en place...dans un tel système de fraude généralisée, un investissement sûr ça n’existe pas.. ;
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@lephénix
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Il est certain que la spéculation a quelque chose de dérangeant.
Spéculer en bourse sur des matières premières, ça choque beaucoup de monde, ce n’est pas bien.
Spéculer tranquillement sur un besoin primaire et fondamental, se loger, personne ne dit rien... La moralité à géométrie variable ou à deux vitesses...
Acquérir sa résidence principale pour tenter de se faire rincer le moins possible, oui c’est très compréhensible. Mais même dans ce cas là, la partie financière est primordiale car acheter trop cher expose l’acheteur à un risque de revente à perte.
Aussi, dans le cadre d’une acquisition de résidence principale, il faudra faire des concessions en terme de mobilité pour son travail, avoir le risque de gros travaux.
Devoir réfléchir comment s’en sortir le moins mal pour une question de logement... c’est quand même une drôle de société moderne...
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Je n’ai lu ni l’article, ni les commentaires, ce que j’espère de tout mon coeur est qu’un jour plus personne ne se demandera quel investissement est rentable, ce que j’espère est qu’un jour une telle question sera totalement incongrue.
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@Jean KeimTu vas ôter tout espoir de vivreà combien d’humains ! ?
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@ Criado
Ce que vous dites est faux , a KIEF , a FUKUSHIMA les maisons n’ont rien perdu , eux aussi maintenant ils ont leur cité RADIEUSE , pour moi je sais ou investir je suis à 25 kilomètre de ST LAURENT DES EAUX , comme statistiquement le risque d’accident est très faible , étant donné que l’on a déjà eut un accident niveau 3 a la centrale , statistiquement en avoir 2 au même endroit diminue encore plus les probabilités d’accident , je pense avoir l ’emplacement le moins risqué sur terre, un terrien heureux.-
La déroute annoncée des marchés immobiliers et son corollaire la dégradation des actifs « pierre » s’inscrit ds 1 contexte plus large d’injonction à la circulation monétaire laquelle offre entre autres avantages d’abonder la dynamique économique (cycles consommation, investissement, spéculation, déflation) et les finances de l’état au travers d’un maquis de taxes et règlementations (l’appareil règlementaire pris isolément, hormis son caractère normatif indispensable à la sécurité des biens et leur intégration environnementale, nourrit et perpétue par ailleurs une puissance administration d’état).
retenons à ce sujet la dérégulation des pos (terrain standards de 45 m2) recyclage bi-annuel des normes et standards de construction, coûts et délais de réalisation constante progression, avantages financiers (taux 0%) avantages fiscaux (qd bien même s’il ’agit d’appâter le chaland) ie : frais dits notariaux.Par comparaison, l’acquisition de bâti ancien se voit opposer ttes sortes d’obstacles, souvent rédhibitoires : restrictions bancaires (par une singulière ironie du hasard les institutions bancaires réservent leur lignes de crédit aux activités purement spéculatives donc par déduction ...), fiscalité dissuasive, contexte social et économique défavorable, menaces pesant sur l’emploi.De fait, l’immobilier perd son caractère de bien figé, dormant, refuge (y compris de l’épargne) au profit d’un bien consommable, périssable, une « utilité » en regard des coûts d’entretien, d’exploitation, d’usage (TI,TF) associés.Rappelons l’annonce de Hollande (personne ne prête attention à ses propos, inaudibles par ailleurs) d’une baisse de 30 % du coût de la construction, cette pseudo prédiction semble tt droit issue des bureaux de Bercy,Hollande n’affichant aucune expertise immobilière particulière si ce n’est pr la gestion de son propre patrimoine ds 1 perspective en apparence purement fiscale.Lesquels services de Bercy demeurent aux aguets, le projet loyer imputé ou fictif, défendu tant par les écuyers portant à droite qu’à gauche, demeure en stand-by,confirmant que la notion de propriété, au niveau du petit peuple est elle bien fictive.-
@egos
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Vous mettez l’accent sur l’immobilier et toutes ses contradictions.
Concernant le loyer fictif, je l’avais évoqué dans un autre de mes articles.
Depuis, Christian Eckert a démenti devant la rumeur insistante toute « idée de commencement de début d’étude » par les services de Bercy d’une telle mesure.
Parce que maintenant il y a une garantie à la parole politique ?
Cette majorité risque fort de ne pas se retrouver aux affaires lors des prochaines élections, il est toujours facile pour la nouvelle de faire passer ce qu’elle n’assume pas, sur le dos de la majorité précédente.
D’autant plus que le vrai coup de massue c’est pour 2018 avec l’entrée en vigueur de la réforme sur la Valeur Locative Cadastrale, VLC, et là ça risque de faire très mal aux classes moyennes.
En effet, le même personnage qu’évoqué ci-dessus, promet, encore une fois, que cela se fera à périmètre constant.
Cela signifie que quelques ménages dont les habitats sont particulièrement dégradés vont avoir une baisse, quand beaucoup de propriétaires de biens anciens, aux standards actuels, et qui actuellement bénéficient de taxes locales mesurées, vont voir leurs montants exploser.
Si dans l’esprit c’est compréhensible d’actualiser des bases sur ces habitats, pourquoi le nivellement, des impôts, se fait toujours vers le haut ?
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l’’immobilier ? oui il faut investir dans les Moqués les prisons les centres de rétention les centres de rééducation de dé-radicalisation etc .... avec l’Europe Saoudite qui se profile a l’horizon on aura besoin de bâtiments et j’oubliais les camps d’accueil pour migrants ....
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Pour la petite histoire, j’ai une amie qui habite avec sa famille dans un appartement (vétuste) qui ne correspond plus à ses besoins (3 enfants). Pour pouvoir changer d’habitation et prendre plus grand. Elle voulait se rajouter un crédit, mettre un locataire là où elle habite aujourd’hui et lui faire payer l’empreint de ce premier appartement, tout en emménageant ailleurs. J’avoue que j’ai un peut peur pour elle, mais vous qu’en pensez-vous ? Ça reste un peu de la spéculation… pas à l’échelle mondiale. Est-ce judicieux ?
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@Gozulle
Il est difficile de répondre à votre question précisément puisque c’est avant tout une situation personnelle, celle d’une famille et d’un vécu.Beaucoup de paramètres entrent en jeu : travail, santé, âge, localisation, projets, etc...
Ce que je peux vous dire c’est que votre amie semble déjà être dans une situation complexe. Déménager, louer le logement actuel, qui du coup nécessiterait une rénovation totale si j’ai bien compris, contracter un nouveau crédit, ne semble pas être la voie idéale pour clarifier et simplifier sa situation.
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@l’auteur
Ta démonstration est impeccable, mais je constate que sur ce site qui est le terrain de jeu des extrêmes, ton article est le plus lu. Ce qui tendrait à démontrer qu’on peut être un pourfendeur du capitalisme, du patronat, de la bourgeoisie derrière son clavier tout en en se comportant dans la vraie vie comme ceux-là même que l’on dénonce.-
@Anthrax
Merci pour votre lecture et votre commentaire.L’immobilier est un secteur où s’entremêlent les contradictions et qui déclenche énormément les passions !
L’article a pour objectif de bien mettre en lumière le fait que seuls quelques investisseurs gagneront réellement de l’argent, tous les autres non, et pourront même en perdre.
L’investissement immobilier ne sert que les seuls intérêts du lobby, Etat compris.
Vous savez les révolutionnaires de salon, cela a toujours existé, la forme change quelque peu selon les époques.
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@Anthrax
Sur le fond nous sommes tous les mêmes , c’est notre milieu notre vécu notre travail qui nous rend différents,en chacun de nous un fasciste sommeille , a nous de le tuer tous les matins quand nous nous réveillons , Gilles SERVAT dit dans une de ses chansons ( je ne hurlerais pas avec les loups)L’hydre du fascisme est en chacun de nous. Chaque soir je la décapite. Chaque nuit ses tètes repoussent dons ma tète. Parfois, elle me soumet. Parfois, je suis vainqueur En moi : l’intolérance, moisissure fadasse je ne vaincrai jamais définitivement Mais, sans relâche, je décapiterai le monstre. Jamais je ne prendrai la Kalachnikov pour imposer mes idées, ma loi ou ma croyance. J’ai trop peur d’avoir tort !Même si cela nous gène nous avons tous en nous un peu d’ADOLPHE et un peu d’Abbé Piérre -
Tant qu’il n’y as pas la guerre, ni une population décroissante, c’est rentable.
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@ l’auteur : Pour un « jeune » qui voudrait se lancer aujourd’hui, je pense qu’il vaudrait mieux investir dans un bon « camping car », pour la « mobilité », mais blindé quand même, les routes vont devenir « incertaines » !.......Adishatz.
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@ l’auteur : Si nous ne sommes vraiment que de nulle part, et puisque nous allons enseigner cette idée à nos enfants, conseillons-leur le « camping-car » !..... Vous n’êtes pas d’ici !.. Allez voir ailleurs !... Bouclons la boucle !...... Roule ma poule !... Et ne regarde pas derrière !... Tu n’es que de nulle part !... Roule !... Va voir ailleurs !.... Roule !...Adishatz.
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@ l’auteur : la « roue » est l’ennemi de la « racine » !....Ou sa « continuité » !... C’est « selon » !..Adishatz.
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@ Laurent CRIADO
Excellente analyse, comme d’habitude.Je rejoins cependant le commentaire très pertinent d’Anthrax lorsqu’il remarque que votre article figure en tête des plus lus de la rubrique « économie ».Du coup, je m’interroge : comment peut-on plébisciter, pour ne pas dire militer, un monde exempt de coups tordus, d’individualisme consommé, d’exploitation sauvage de l’homme et en même temps surveiller ses « investissements » immobiliers comme le lait sur le feu ? Car c’est la première chose à laquelle fait penser un tel succès au hit parade des articles les plus consultés du moment. Ca ressemble à de la schizophrénie ce truc. Et ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit, cela n’ôte rien à la qualité de vos articles. Je remarque seulement, comme le fait Anthrax, que les gauchos les plus convaincus, vos lecteurs, savent aussi se parer du costume de bon petit capitaliste à leurs heures.J’ignore s’il existe des chiffres ou des études sur le sujet, mais je pense que si les gens, dans leur grande majorité, n’ont pas le courage d’investir leurs économies en bourse (je parle de long terme, ici) ou sont fatigués par avance à l’idée de créer une entreprise avec tout ce que cela suppose comme sacrifices à consentir, l’immobilier est perçu comme une aubaine pour s’enrichir sans faire d’effort et sans prendre de risques démesurés. Tout du moins, c’est cette vision qui doit prédominer si l’on se réfère au succès de ce placement défendu bec et ongles par les gauchos les plus déterminés.Ce serait intéressant de connaître le profil des lecteurs de votre bouquin, je suis prêt à parier qu’il est consulté par beaucoup de spéculateurs experts ou en devenir.Bref, au plaisir de partager un café avec vous si vous passez dans la région de Genève.-
@ Laurent
Ceux qui ont investi dans l’immobilier avant le passage à l’euro peuvent encore tirer une plus-value s’ils venaient à vendre leur(s) bien(s). Mais aujourd’hui... ?
De plus si vous voulez louer votre bien en prenant une assurance pour les loyers impayés (GIL) et que vous passez par une agence ! Alors là vous pouvez attendre longtemps avant de trouver le locataire idéal.Comme aurait pu le dire Fernand Raynaud : l’immobilier ça paye pas, ça eût payé ! Mais ça paye plus.
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bonjour M Criado
je suis un des « idiots » :)) qui a investi dans l’immo
J’ai qq apparts en location.
Vous dites que c’est plus rentable créer une entreprise, mais dans quel secteur ?
Pour créer une entreprise il faut un étude de marché, un local, un expertise... et tout coute de l’argent et ça dans le cas qu’on a un idée de l’entreprise à créer ( c’est pas mon cas) aurez-vous des idées des enterprises a créer pour des gens qui ont aucune idée de quoi faire et qu’on veut pas laisser l’argent à la banque ?
« la réforme de la valeur locative cadastrale qui entrera en vigueur en 2018 » de quoi il s’agit exactement ?
Merci
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