La fin des dérives des crédits immobiliers à taux révisables ?

Concomitamment à la crise des subprimes américaines, l’augmentation du loyer de l’argent dans la zone euro a entraîné celle des taux révisables. Un certain nombre d’emprunteurs qui avaient souscrit des prêts assortis de tels taux non capés se sont retrouvés dans une situation financière délicate. Elle a été dénoncée par l’Association française des utilisateurs de banques (AFUB) et l’UFC-Que Choisir.

A la fin de l’année 2007, le président de la République a demandé aux banques de se réunir et de prendre des mesures pour corriger cette situation au cas par cas et de réfléchir aux moyens de prévenir son retour à l’avenir.

La première piste est d’améliorer la compréhension des emprunteurs dans les mécanismes de révision des taux et de leurs conséquences.

En janvier 2008, le député UMP, Frédéric Lefebvre, proche de Nicolas Sarkozy et chargé d’une mission parlementaire d’information sur les prêts immobiliers à taux variable, a déjà proposé d’élargir l’information des emprunteurs de la façon suivante : « une notice présente les conditions et modalités de variation du taux et une simulation de l’impact d’une variation ». Elle devrait obligatoirement être jointe à l’offre de prêt.

Conscient que cette mesure aurait un impact limité car, au moment où l’emprunteur recevrait cette notice, son projet serait déjà bien avancé, ce député est allé plus loin en remettant, le 26 mars 2008, son rapport à la Commission des finances de l’Assemblée nationale qui comporte quinze propositions destinées à éviter de nouveaux dérapages, au nombre desquelles :

- la création d’un nouveau prêt immobilier, le crédit immobilier à taux maîtrisable en deux versions : « taux » et « mensualité » ;

La première version « présente l’avantage de maîtriser le coût du prêt sur toute sa durée, puisque le taux du prêt par application de la formule de révision (indice + marge) ne peut dépasser un taux fixé à l’avance (taux initial + cap) », explique Frédéric Lefebvre qui poursuit : « il conviendrait que le taux maximal du cap autorisé dans le cadre du prêt à taux maîtrisable soit fixé par la profession à + 1, + 1,5 ou encore + 2 en fonction de ces éléments mais certainement pas au-delà ».

La seconde version garantirait la stabilité des mensualités en répercutant les variations des indices sur la durée du prêt.

- la suppression du « taux d’appel ». Frédéric Lefebvre préconise, en outre, la suppression du « taux d’appel » qui ne comprend pas la marge de la banque et n’est appliqué que sur une courte période au début du prêt pour servir d’argument commercial : « si la liberté doit être laissée aux établissements de proposer des solutions moins coûteuses pour les emprunteurs les premiers mois du prêt , elles ne doivent pas conduire à afficher un taux distinct de celui qui résulte de la formule de calcul retenue pour toute la vie du prêt (indice + marge) » ;

- l’obligation pour les établissements de crédits de fournir aux candidats au crédit (ou au rachat de crédits) à taux révisable une simulation de l’évolution des taux dès le stade de la demande de prêt afin de permettre aux emprunteurs « de comprendre et de disposer de toute l’information utile sur les formules qui leur sont proposées et de pouvoir, le cas échéant, adapter leur projet d’acquisition ou de prêt », précise Frédéric Lefebvre.

Le nouveau prêt à taux maîtrisable devrait être obligatoirement proposé par les établissements de crédit à chaque emprunteur les sollicitant pour un prêt à taux révisable. Il ne s’agit ni d’une généralisation du prêt à taux capé ni de la suppression totale des prêts à taux révisables, même sans plafond : Frédéric Lefebvre a expliqué à L’Express.fr : « les banques proposent ce type de produits aux ménages les plus modestes. Ils sont certes plus risqués, mais aussi plus attractifs pour eux que des crédits à taux fixe. Les interdire pourrait compromettre leur chance d’accéder à la propriété ».

Frédéric Lefebvre appelle les établissements de crédit à « adopter et travailler sur ces recommandations, de les préciser et de les mettre en œuvre dans les meilleurs délais, ce qui autorisera une souplesse et une efficacité plus grandes ». A défaut, le rapport prévoit de passer par la voie législative.

Outre l’obligation de fournir une simulation aux emprunteurs et la suppression du taux d’appel, il est possible que le même principe que le prêt immobilier à taux maîtrisable soit appliqué aux opérations de rachat de crédit immobilier à taux révisables. Déjà, de plus en plus de rachat de crédits sont réalisés soit avec un taux révisable capé, soit un taux fixe.