Energie et parc immobilier : sortir de la caverne ?
Le gestionnaire de parc immobilier est aujourd’hui dans la situation de l’homme de la caverne de Platon qui ne connaissait de la réalité que le reflet de l’ombre projetée : il pense connaître l’efficacité énergétique de ses biens mais n’en a que quelques intuitions, notamment via le DPE.
Conscient des enjeux planétaire du réchauffement climatique mais aussi du fléau social que représente la précarité énergétique, notre bailleur veut agir mais les outils de connaissance lui manquent. Pendant ce temps, le locataire reste dans sa propre caverne, froide ou surchauffée voyant se rapprocher le jour où il préféra payer sa facture d’énergie que son loyer (1).
En effet, pour moins de 10€, le bailleur obtient un DPE auquel il n’accorde aucun crédit, à raison, puisque quand il compare pour un bâtiment les résultats de ce document aux études thermiques, lorsqu’elles existent, il constate une différence de consommation énergétique (théorique) pouvant atteindre plus de 20%. A ce manque de visibilité s’ajoute la question du fossé qui sépare la consommation des logements chauffés à l’électricité des logements chauffés au gaz (2), fossé qui n’a rien à voir avec la qualité du bâtiment.
Poussé par la réglementation à venir (3) et les incitations financières, les bailleurs privilégient des interventions au coup par coup sur les bâtiments énergivores, généralement au détriment d’une stratégie patrimoniale globale.
De plus, l’action des bailleurs s’arrête souvent à la livraison du chantier, sans égard pour les comportement des locataires dont on sait pourtant qu’ils ont un impact d’autant plus fort que le logement est performant. Quant aux conséquences réelles des travaux de rénovation sur les consommations énergétiques, le gestionnaire de parc n’a que peu de moyens de les connaître malgré l’intérêt que cette information pourrait avoir pour des décisions de réhabilitation futures.
Connaissant ce manque d’informations fiables, il ne faut pas s’étonner qu’aucun bailleur voir n’ait actuellement de stratégie énergétique claire, déclinable en véritable plans d’actions au niveau de chaque groupe immobilier.
Pour sortir à la lumière du jour notre bailleur troglodyte doit disposer d’instruments de connaissance et d’action efficaces qui donneront naissance à une véritable stratégie énergétique d’ensemble. Une telle stratégie devrait pouvoir inclure le suivi du fonctionnement des systèmes de chauffage parfois mal réglés ou endommagés, le suivi des comportements des habitants afin de proposer des solutions adaptées et de mesurer les gains des rénovation. Surtout, une telle stratégie devrait inclure un plan de décarbonatation du parc immobilier via des objectifs environnementaux ambitieux et un plan d’actions élaboré en toute connaissance de cause (d’un point de vue technique et financier). C’est ce triptyque rénovations/exploitation/accompagnement des locataires qui améliorera profondément la performance des parcs immobiliers.
Ce travail requiert de toute urgence :
- une amélioration des DPE,
- la constitution d’une base de données nationale regroupant DPE - études thermiques - évaluations énergétiques post travaux de rénovation (4),
- des outils de simulations de travaux performants tant au niveau du bâtiment qu’au niveau de l’ensemble du stock immobilier (5),
- des outils de suivi des comportements thermiques des bâtiments,
- et enfin, des outils de suivi des consommations d’énergie au service des locataires.
(1) La part des dépenses énergétiques (y compris carburants) dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006, ADEME Stratégie et Etudes, 3 avril 2008.
(2) Un logement chauffé à l’électricité consomme conventionnellement 2,48 fois plus d’énergie finale que le même logement chauffé au gaz.
(3) Les engagements de l’Union Sociale pour l’Habitat avec l’Etat visent à éliminer la classe G avant 2012, des décrets d’application liés au Grenelle de l’environnement devraient arriver.
(4) Sur ce point, l’exemple Autrichien est instructif puisque les DPE sont automatiquement récupérés par les pouvoirs publics via le logiciel ZEUS.
(5) A ce titre, le projet d’offre globale de la société EFFINEO paraît prometteur.
3 réactions à cet article
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J’ai eu récemment, en tant que propriétaire-bailleur, à faire faire un DPE.
Résultat : pas très cher, mais totalement bidon ! (je précise que je suis professionnel de la construction).
- diagnostic nul : Méconnaissance complète du type d’isolation (faut le faire quand même, pour des éléments techniques visibles).
- non prise en compte de la variable d’occupation. Un ou deux occupants ? ça change la donne de consommations d’eau chaude sanitaire non ?
- propositions d’amélioration : absolument contraires au bon sens et à une économie réelle amortissable ! Actions individuelles proposées, alors que tout était du domaine du collectif dans cette copropriété.Bref, 80 Euros balancés pour un bout de torche-c...
Quand on sait que beaucoup d’immeubles sont de véritables poubelles thermiques, on ne peut qu’applaudir aux initiatives qui sont mises en place pour améliorer les choses.
Il est évident qu’une réforme d’une telle ampleur ne se met pas en place instantanément et qu’il faut que des vrais pros s’y attellent.Un des points d’achoppement de l’amélioration du parc est l’inertie des copropriétés. Impossible en assemblée générale d’obtenir un consensus pour des améliorations de fond.
Sur une autre copropriété « bien habitée » (pas de problèmes de moyens), la question mise à l’ordre du jour était un ravalement de l’immeuble. La décision était presque acquise, alors que l’immeuble était encore tout à fait correct d’aspect.
J’ai eu le malheur de proposer une isolation par l’extérieur (immeuble « caisse à savon » des années 1968/70 en béton banché, sans 1 mm d’isolant en façades). J’aurais fait l’apologie de la pédophilie qu’on ne m’aurait pas regardé plus de travers !Bref, pour faire bouger ces copros, même bourges, il faudrait soit une obligation légale, comme les obligations de ravalement qu’avait lancé Malraux pour Paris, ou comme les obligations de mise aux normes des ascenseurs..... avec des carottes fiscales bien sûr.
Ce serait bien plus payant pour la collectivité que de subventionner des gadgets comme les capteurs photovoltaïques individuels.Sinon dans 20 ans on en reparle encore.
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Pour louer cher, un peu de tape-à-l’oeuil suffit ! Alors pourquoi s’embêter ?
Par ailleurs le tout-électrique c’est surtout en locatif qu’on le trouve ! Si les futurs locataires faisaient autant de calculs avant de signer un bail que les propriétaires-bailleurs avant d’investir peut-être que les choses changeraient.
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DPE quesako ?
Vous avez une vue évanescente de la gestion des copros.
Pourquoi voulez-vous qu’une investisseur s’engage dans des travaux d’amélioration énergétique ? D"abord cela coûte très cher au m², surtout avec les ententes, et c’est le locataire qui en bénéficie en voyant baisser ses charges
Un décret en préparation envisagerait de permettre aux bailleurs de récupérer une partie des économies réalisées sur les charges locatives.
Là les choses vont peut-être bouger, si les entreprises arrêtent de prendre les copros pour des vaches à lait,et si les architectes arrêtent de gonfler leurs honoraires : là où le bon sens voudrait qu’ils soient de 5% TTC, on les voit demander des 7 et 8% HT ;
Ils se prennent pour des traders ou quoi.
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