Campagne et logement, une question d’opportunité !

Toujours dans le cycle "Un journaliste s’intéresse à ce blog" ("Vers un début de notoriété pour ce petit blog"), voici le second sujet sur le logement à la campagne.

Une fois que l’envie de campagne s’installe presque quotidiennement dans vos échanges du soir, la question du logement devient vite centrale. Evidemment, si l’on hérite d’une maison de campagne familiale, le choix est pratiquement fait. Toutefois, chacun n’a pas la chance d’avoir une filiation ou un lien campagnard. Dans ce cas, il va bien falloir trouver un port d’attache et sa demeure.

Avant même de commencer à chercher une maison, il est nécessaire de choisir une région. Dans les tout débuts de ma démarche de recherche, vers 1995-1996, la région m’importait peu. Seul le critère du prix m’intéressait. Je consultais les petites annonces de type PAP ou autres journaux d’annonces (sur papier à l’époque). J’identifiais un bien à 50 000 francs (env. 7600 euros) et je prenais rendez-vous. L’autre critère était vaguement géographique. A savoir, à deux, trois ou quatre heures de la région parisienne, pourvu que ce soit un lieu de dépaysement. Cette façon de faire s’avéra inefficace et exigeante sur le plan nerveux.

Je me souviens avoir effectué deux déplacements particulièrement épuisants. L’un en Bourgogne, pour m’apercevoir que le bien en vente était en fait une quasi-ruine, mitoyen à une autre maison, au bord d’une route et de surcroît exigu. C’est décevant, trois heures de route à l’aller et la même chose au retour. Pour rien ! L’autre expérience s’est déroulée en 2001 dans le Cantal à plus de 600 km de Paris ! C’était un peu plus vicieux. Un site Internet immobilier affichait une annonce pour une ancienne ferme cantalienne avec une photo. Sur la photo on voyait une bâtisse en pierres et un toit qui semblaient en bon état. Je prends rendez-vous en demandant bien évidemment les caractéristiques complémentaires au téléphone (état général, surface, voisinage, proximité d’une route, etc.). Le Cantal est une région magnifique. Mon coeur battait la chamade à la vision des paysages traversés. A l’arrivée ce fut plutôt la grande déception. La photographie ne présentait que le côté "sexy" de la ferme. L’autre côté était en voie d’effondrement. De plus, il s’agissait d’une des annexes d’une vaste ferme, une ancienne étable probablement. Le tout assez loin de la première bourgade. Visiblement, il s’agissait d’un exploitant agricole qui cherchait à ne vendre qu’une partie de sa ferme ! A partir de ce moment, j’ai commencé à m’organiser autrement.

Attention, ces techniques de vente font partie de l’arsenal du vendeur. Il vous propose un bien à bas prix sachant par avance que vous serez déçu. Ensuite, lorsque vous passez à l’agence, il vous propose d’autres biens à un prix nettement plus élevé. Le vendeur compte alors sur votre déception, votre stress et le long chemin parcouru en vain pour essayer de vous vendre autre chose, à un prix plus élevé.


La démarche de recherche adoptée après ces mésaventures

J’ai privilégié Internet et les annonces qui proposent une, voire plusieurs photos du bien. Internet permet au vendeur de proposer une annonce très détaillée s’il souhaite vendre rapidement son bien et à l’acheteur de se faire une idée avant tout déplacement. Ensuite, je souhaitais m’établir plutôt vers le Sud de Paris dans un rayon maximum de 300 km. Le dernier critère était le prix : pas plus de 250 000 francs (env 38 000 euros). Ces trois axes ont constitué une sorte de méthodologie pour mieux cibler mes recherches. Il ne faut pas oublier tous les autres critères : état du bien, éloignement d’un centre de vie, proximité de nuisances, situation de la maison, terrain, maison de village ou isolée, etc.

Pour ce faire, je me suis focalisé sur le portail immobilier des notaires, immonot.com. Ce portail est remarquablement bien conçu. Il s’agit d’annonces issues du réseau des notaires. Toute la France est couverte et le site est bien documenté. Cela rassure. C’est ainsi que j’ai déniché cette maison de journalier "coup de coeur" aux confins de la Brenne, dans l’Indre. J’ai ensuite contacté le notaire. Deux jours plus tard, je recevais par courrier les détails sur la maison, un extrait du cadastre et une photocopie avec plusieurs photographies. Et là, mon coeur s’est réellement mis à battre. Le week-end suivant, je me suis déplacé pour la visiter (265 km) et je signai une promesse d’achat. Ensuite c’est une question d’argent et de possibilité de crédit. Ce premier voyage en voiture m’a permis de m’apercevoir de la singularité et des attraits de la région : tranquillité, bocages, bois et forêts, troupeaux de vaches limousines, châteaux, histoire, petits villages avec des infrastructures... Pour ne pas commettre d’erreur, nous avons rempli la voiture et sommes partis à plusieurs (mon épouse, ma soeur, son compagnon). Histoire de partager cette expérience et d’avoir des avis externes. Toute l’équipée convint que cette maison enfouie dans la végétation était "the" coup de coeur !


Comment trouver à se loger ? Quel canal d’information privilégier (Internet, bouche à oreille, agence...) ?

A cette question, il n’y a pas véritablement une seule réponse. Tous les canaux sont bons. Il s’agit avant tout d’opportunité ! Pour bénéficier du bouche à oreille il faut déjà exprimer dans votre entourage votre souhait. Il est possible que sur votre lieu de travail ou dans votre cercle d’amis quelqu’un vous dise :"Ah, mes parents, qui habitent en Bretagne, cherchent un acquéreur." Dans ce cas, vous n’avez pas trop le choix de la région. Vous pourriez aussi identifier un village et aller taper aux portes des gens et en leur demandant s’ils connaissent des gens qui vendent. Ils vous regarderaient certainement d’un drôle d’air et vous orienteraient vers une agence. De plus avec ces méthodes, vous ne verriez pas les petites perles situées en dehors des bourgs.

C’est le métier des agences de mettre en relation des vendeurs et des acheteurs. Or, comment trouver l’agence qui met en vente le bien qui vous correspond ? Il faut bien se déplacer pour regarder la vitrine avec les annonces ! Vous pouvez par exemple passer des week-end dans une région qui vous plaît et en profiter pour visiter quelques agences en alliant l’utile à l’agréable. Certaines agences font partie de grands réseaux nationaux et disposent d’un site Internet.

Effectivement, de mon point de vue, la meilleure manière pour chercher un bien est d’utiliser Internet. Cela permet d’écrémer plus facilement et d’écarter d’emblée les mauvaises affaires.


Peut-on encore trouver des maisons à prix abordables en province, à la campagne ?

La réponse est : "Oui, on peut !". Ceci étant dit, il faut savoir que certaines régions sont actuellement surcotées : la Bretagne, le Languedoc-Roussillon, la Côte d’Azur, Marseille, le Périgord, par exemple. La moindre ruine à restaurer se vend en un clin d’oeil. En revanche, il reste des régions où vous trouverez des biens à retaper avec du terrain à partir de 40-50 mille euros. Ainsi, les départements de l’Indre, de la Creuse, du Cantal et certains coins de Bourgogne et du Nord-est de la France restent attractifs. En revanche, on peut être déçu au niveau du climat et des loisirs. Il faut bien réfléchir aux aspects sociaux de votre projet. Cela est un autre sujet souvent abordé ici.

Si vous n’aimez pas la campagne, vous pouvez trouver de belles opportunités qu’on appelle "maisons de village" ou "maison de bourg". Il s’agit la plupart du temps de maisons mitoyennes. L’un de mes proches a acquis, il y a deux ans dans l’Indre, une telle maison d’une surface de 76 m² à laquelle il faut ajouter des combles à aménager. Le coût d’achat de ce bien a été de 22 000 euros. Il s’agit d’une personne qui a vécu toute sa vie en région parisienne. Un fois à la retraite, elle s’est aperçue que sa pension ne lui permettait plus de payer le loyer de son appartement de banlieue. Pour éviter l’engrenage du surendettement, je lui avais recommandé de quitter Paris et de devenir propriétaire dans l’Indre. Ce monsieur encore vaillant a donc pris un crédit à la consommation sur quatre ans pour devenir propriétaire de sa maison. Il y a fait quelques travaux d’isolation, plomberie et électricité qui ne lui ont pas coûté trop cher. Son poste logement lui coûte actuellement 400-500 euros par mois sous forme d’un remboursement de crédit. Dans deux ans, le crédit sera remboursé et sa maison ne lui coûtera plus grand-chose. Son loyer en région parisienne était de 900-1000 euros !

Ceci étant dit, un projet de maison de campagne peut aussi concerner des familles plus jeunes avec des enfants. Ce sera alors une occasion de se ressourcer et de s’investir dans un projet de rénovation sur plusieurs années en bénéficiant d’un cadre agréable pour les week-end et les vacances. Au bout de quelques années, vous saurez si vous êtes fait pour la campagne et si vous parvenez à vous intégrer dans le tissu local. A ce moment-là, votre bien retapé et confortable aura probablement pris de la valeur. Vous aurez alors le choix de venir vous installer ou bien de le revendre avec une plus-value. A n’en pas douter, des acquéreurs d’Europe du Nord seront intéressés. Vous pouvez aussi donc avoir aussi une autre vision des choses, une logique d’investissement. Investir intelligemment en profitant des bienfaits de la campagne.


Le plus souvent, faut-il faire des travaux ?

La réponse est oui. On ne peut pas avoir quelque chose à bas prix et qui ait en même temps tout le confort. Or, il y a travaux et travaux. Si le bien acquis est une ruine ou presque, il est évident que votre projet sera une source de coût et de stress. En revanche, s’il ne s’agit que de travaux de mise en confort ce sera un peu plus "fun". Mon conseil est de ne pas se lancer dans la réhabilitation d’un moulin en ruine si vous n’avez pas la patience et le budget pour le faire. Vous risquez de vous décourager et de vous ruiner  ! Regardez bien la toiture et les murs de la maison. Si la maison est saine et qu’elle tient solidement sur ses fondations, le reste n’est que "bricolage" que vous pouvez étaler dans le temps. Attention à l’absence de fosse septique et à la présence d’amiante. De nombreux toits (dépendances) sont constitués d’un matériau amianté appelé "fibrociment".


Acheter à la campagne, est-ce difficile pour
un citadin ?

Oui et non. Si vous avez quelques économies (les salaires de la ville le permettent parfois), vous trouverez un bien à acquérir pour un prix nettement inférieur à ceux pratiqués en ville. Vous aurez, de plus, des surfaces de logement généralement plus grandes à la campagne. La difficulté pour un citadin n’est pas tellement d’acheter à la campagne mais d’être prêt à changer de mode de vie. On peut tout simplement s’apercevoir qu’on n’est pas fait pour la campagne. Ou bien, votre attrait pour la campagne s’érode suite à un changement de votre situation familiale, personnelle ou professionnelle. Dans ce cas, si vous changez d’avis, vous pouvez toujours revendre et retirer une plus-value éventuellement.


Quel budget faut-il prévoir ?

On ne peut pas donner une réponse uniquement financière. Cela dépend du type de bien acheté, des frais nécessaires pour le rendre confortable. Ce n’est pas pareil d’acheter une maison de journalier, une longère ou un moulin ! J’ai tendance à croire que la partie restauration coûte autant que la partie achat. Cependant, vous pouvez étaler vos frais de réhabilitation sur plusieurs années. Vous engagez un ou deux chantiers par an selon vos ressources. Pour ce faire, il ne faut pas être trop pressé et savoir bien identifier les priorités dans la séquence des travaux.


Restaurer sa maison ? Comment l’avez-vous vécu ?

Ce n’est jamais fini ! Il me reste à faire l’isolation des fenêtres, une partie de l’électricité, la cuisine (la vraie, la campagnarde !), l’insert ou le foyer, l’isolation des combles, le garage, le cellier, la chambre à la place de l’actuelle cuisine. Vous pouvez consulter la note suivante "Bricoler, retaper et restaurer une maison : partage d’expérience (2)" en forme de pense-bête pour vous rendre compte de l’ampleur des travaux et de l’organisation adoptée.

Conclusion

En guise de conclusion, je dirais que pour trouver un logement à la campagne aujourd’hui il faut user de méthodes modernes (Internet, appareil photo numérique), être patient et croire qu’une réelle opportunité peut un jour se présenter. Il faut aussi provoquer l’opportunité en parlant de votre projet à toute personne que vous rencontrez ou bien aller passer quelques week-end (en amoureux, par exemple) dans une région que vous ciblez. Enfin, sachez que si vous optez pour une maison sans grand confort, elle vous coûtera moins cher à l’achat mais vous aurez des frais de restauration. Vous pourrez alors effectuer les travaux nécessaires à votre rythme. Sachez aussi que pour les meilleurs plans, la "petite maison dans la prairie", ça ne se trouve pas facilement. Pour cela, il faudra véritablement prospecter sur le terrain et par conséquent sympathiser avec les gens des hameaux qui sauront vous guider vers le "coup de coeur". Cette démarche est essentiellement humaine, il faut donc être à l’aise dans les relations humaines avec, en face de vous, une culture parfois différente de celle qu’on rencontre en ville. Finalement, à un moment donné, vous risquez de vous rendre compte que les acquéreurs étrangers (britanniques, hollandais entre autres) sont très organisés pour dénicher ces opportunités immobilières de nos campagnes. Il fonctionnent en réseaux efficaces. Ce qui peut parfois nous agacer, nous autres Français, qui aimons bien prendre le temps de nous poser des questions, d’évaluer et de comparer. En un mot : soyez opportunistes, et faites-vous plaisir en même temps.

Pour aller un peu plus loin...

Immonot, l’immobilier des notaires
Laposte.net, les petites annonces immobilières
Pap.fr (de particulier à particulier)
Leboncoin.fr, les petites annonces près de chez vous.