Lorsqu’on refinance un prêt, on le fait toujours, des deux côtés de l’Atlantique, en se basant sur ce qui reste à payer.

Mais ...

Le système américain (mais c’est valable aussi dans d’autres pays, comme l’Allemagne ou la Suisse) est plus permissif en terme de prise de risque pour le prêteur et pour l’emprunteur.

En France, il est très difficile d’emprunter pour un achat immobilier, si votre endettement devait dépasser 33%. La banque peut prendre le risque, dans une certaine mesure, parce que vos revenus vont augmenter ou que le bien acheté va prendre de la valeur, et donc garantir le prêt.

Bref, c’est un problème de garantie. Si je dispose d’un bien valant 200000$ à la date D, la banque évalue mon risque et me propose un taux adapté. Si, à la même date, et avec les mêmes revenus, j’arrive avec comme garantie un bien valant 400000$, les conditions ne sont plus les mêmes puisque je présente une meilleure garantie.

C’est exactement le mécanisme dont parle JDCh.

Au bout de 3 ans, le bien vaut plus cher et le foyer gagne plus. Le bien ayant une valeur supérieure, il garantit plus facilement la banque de revoir son argent, pour tous les prêts en cours (y compris consommation, carte de crédit, etc... puisque tout est adossé au bien immobilier).

Donc, le risque d’un non remboursement chute. Attention, je parle d’un non remboursement pour la banque. Mais l’emprunteur peut conserver des soucis de mensualités. Simplement le bien suffit, en cas d’incident de paiement, à rembourser l’intégralité des dettes du foyer, ce qui n’est pas le cas initialement.

Le dossier étant meilleur, pluys sécurisant pour la banque, elle pourra lui proposer un prêt classique en remplacement de son prêt à risque, et même un taux meilleur puisque la prime de risque disparaît.

Bilan : le taux diminuant, les mensualités baissent.

Pb : tout cela suppose que le bien progresse, et que les revenus progressent. Lorsque la valeur du bien ne progresse pas, le dossier ne s’améliore pas. Et lorsqu’arrive le basculement du taux (taux faible sur 3 ans, taux fort sur le reste), comme le dossier ne permet pas de renégocier le prêt, ça coince.