Je pense comme vous que le pire est peut être à venir sur les subprimes.

Mais à priori les opérations de hedge n’en seront pas responsable si il s’agit bien de hedge et non de spéculation. Si le but est de s’assurer les produits à effet de levier sont faits pour et la perte est généralement limitée et surtout connue à l’avance. Pour ce qui est de la vente à découvert, c’est plus tendencieux mais c’est analogue à un achat d’action. Vous pouvez sortir à tout moment. Avec une différence notable pour un investisseur classique mais pas pour une banque : La nécéssité de couvrir. Bref, rien de très dangereux à moins que cela n’ait été fait en dépit du bon sens.

Ce qui est plus inquiétant c’est la situation du marché de l’immobillier aux Etats Unis. On parle beaucoup des expulsions, mais un autre phénoméne commence à se produire : Aux Etats-Unis votre prêt n’est assuré que pour la valeur du bien. Si vous ne payez plus, la banque ne peut pas venir saisir vos meubles. Et donc certains américains qui ont vu la valeur de leur maison divisée par deux se contentent d’aller voir leur banquier avec les clés et de lui dire : "reprends la j’en veut plus". Ce n’est pas un acte anodin pour le particulier qui s’y risque (car ca lui pourrit son "credit history" et qu’il est pas prêt de refaire un crédit, mais la encore tout est relatif. Si votre maison à 1 Million de $ ne vaut plus que 500 000 $, les désagréments du credit history sont secondaires ;)

L’autre problème c’est qu’en période de forte baisse, tout le monde attend pour acheter. Vu qu’en général les acheteurs ne sont pas "SM" et n’ont pas envie de perdre de l’argent. Couplé au resserrement des conditions de crédit, c’est un cercle vicieux qui prolonge la baisse.

Et en France ?

Tous les professionnels de l’immobillier à qui j’ai parlé m’ont dit ne pas trop craindre pour l’ile de France mais être très inquiets pour certaines villes moyennes de province ou les prix ont beaucoup montés sans que les fondamentaux le justifient. Ils ne parlaient pas des villes dynamiques ayant connus un accroissement de population mais de certaines bourgades reculées ayant vu un afflux de programmes neufs sans que rien ne les justifie.

Pour Paris, les étrangers tirent la demande vers le haut et achétent cher. Du coup, nombre de familles vont habiter en banlieue ou elles tirent à leur tour les prix vers le haut et changent la sociologie de certaines villes. La encore, c’est un gigantesque jeu de chaises musicales. Ou il sera difficile de savoir qui va gagner et perdre sur le long terme. Certaines communes de banlieue sont en effet plus qu’agréable et l’arrivée sur leur sol d’une classe plus aisée et plus jeune va renforcer leur attractivité. Dans d’autres communes, le résultat sera certainement moins rose.

Enfin pour juger de la baisse (ou de la hausse), il est important de le faire sur la base des chiffres des notaires et non des mises en ventes des agences. Certaines testent parfois le marché en augmentant les prix de mise en vente puis les rebaissent quelques mois après quand elles voient que cela "ne prend pas". Et il y a de toute façon toujours une marge de négociation plus ou moins grande à la baisse.