Un petit apparté concernant une phrase que j’ai lue à de nombreuse reprises sur des forums traitant de l’immobilier : "Il y a eu 100% de hausse en quelques années, mais il n’y aura de forte baisse car le coût de la construction (matières premières) explose ..."

L’INSEE, a établi un indice de référence du coût de la construction en 1953.
Ces coûts ont ensuite baissé fortement pour remonter ... ils ne sont repassés au-dessus de l’indice de référence qu’en 1993.

Après 1993, l’indice du coût de la construction a augmenté régulièrement, et le prix de vente des logements également, mais pas dans les mêmes proportions !
De 1993 à mi-2006, l’ICC a pris 40% (donc une inflation moyenne de 2,7%/an sur 12,5 ans)
Dans le même temps, le coût d’achat d’une maison neuve a augmenté de 92,3% (5,4% de hausse annuelle)
Le prix au m2 d’un appartement a, lui, augmenté de 66% !

Bon, on n’a pas ces indicateurs à la mi-2008 ... mais quel bilan peut-on tirer des chiffres observés mi-2006 par rapport à la tendance longue ?

Pour retrouver un niveau de prix supérieur de 40% à celui de 1993, et donc en corrélation avec l’augmentation du coût de la construction, le prix des maisons devrait baisser de 27%. Le prix au m2 des appartements devrait baisser de 16%.

A titre personnel, je pense comme beaucoup de monde que les chiffres de l’INSEE (qui sont moyennés), ne doivent pas s’appliquer de la même façon aux petites et aux grandes surfaces, et qu’il faut également tenir compte du "prestige" du logement.

Pour un logement "moyen" (appartement ou maison de 90-100 m2), je tablerai plutôt sur le fait qu’il faudrait une baisse minimale de 35% pour les maisons et de 25% pour les appartements pour revenir à des prix "réalistes".

Pour appuyer mes dires, je note que j’ai pris 1993 comme année de référence en toute subjectivité pour calculer les augmentations relatives. Si on prend 1985 comme année de référence (les prix de ventes étaient notablement plus faibles par rapport à l’ICC qu’en 93), on obtient les chiffres suivants :

Maisons : 304% d’augmentation sur 21 ans !!!, l’ICC n’augmentant que de 69,5% dans le même temps -> il faudrait une baisse de 44% pour avoir un ré-équilibrage.

Appartements : 248% d’augmentation sur 21 ans !!! -> il faudrait là une baisse de 32% ...

Méditez là-dessus !

Références : www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp ?ref_id=NATTEF11406&reg_id=0