Je n’ai pas lu tous les commentaires, mais il me semble avoir décelé une méconnaissance du fonctionnement de l’ISF dans votre article.

"vos îliens veulent demeurer dans l’île, qu’à cela ne tienne : il existe une solution qui leur permet de rester dans les vieux murs familiaux sans être touché par l’ISF : le partage de la propriété avec les enfants et la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour la gérer et en laisser l’usage aux parents. C’est parfaitement légal, plutôt facile à réaliser et cela résout définitivement le problème."

C’est un peu plus compliqué que cette phrase ne le laisse penser.

La SCI n’empêche pas de payer l’ISF. Demandez donc à Hollande. 

Elle permet de minimiser la valeur des biens. En effet, c’est la valeur de la SCI qui est prise en compte, pas la valeur des biens qu’elle possède. Or une SCI ne permet pas de vendre facilement un bien. Pour faire simple, sSi la SCI vend un appartement, c’est pour en acheter un ou deux autres, son rôle n’étant pas d’obtenir une plus-value. Du coup, la SCI ne pouvant facilement vendre un bien immobilier, on considère qu’il y a une décote : la SCI vaut moins que la valeur de ses sous jacents.

Ca surprend beaucoup de monde, mais c’est en fait très simple, c’est la même décote du prix du mètre lorsqu’on achète 800 m² d’un coup, par rapport à un 50m².



Ensuite, l’ISF est dû sur l’usage, pas sur la nue-propriété. Késako ? Si vous donnez les murs de votre maison à votre fils, mais que vous conservez l’usufruit ... vous devez déclarer la totalité de la valeur de la maison dans votre ISF. Pour diminuer votre assiette, il faut perdre l’usufruit ... et donc l’usage de la maison (au prorata de la donation).

Le fisc est très chatouilleux sur le sujet des démembrements ou donations partielles pour éviter l’ISF. S’il y a usage notoire (ie : vous habitez l’appartement de votre fils), alors vous êtes redevable (Cf TA).



Enfin, ce n’est pas une erreur, mais ca ne ressort pas de votre article, et je crois que beaucoup de gens l’ignore. 

Les biens pris en compte pour l’assujettisement à l’ISF et dans l’assiette du calcul ne sont pas vos biens propres, ni ceux des époux. Ce sont les biens du foyer qui sont pris en compte : vos biens, ceux de votre conjoin(e) (époux ou concubin) et des enfants mineurs rattachés. Cf art 885E.

On rappellera qu’un concubinage notoire, c’est tout simplement 3 ou 4 personnes qui peuvent justifier que vous vivez ensemble, ou plus simplement, un bail ou une facture de téléphone aux deux noms.

Quels sont les biens à intégrer dans la déclaration ? Tous ! Comptes (y compris les livrets des enfants), les plans d’épargne pour leur valeur au 1er janvier, appart, bijoux, meubles, voitures, ... On peut déclarer en négatif les emprunts (donc si vous avez acheter un appart à louer, vous déclarez la valeur instantanée de l’appart en positif, et le capital restant dû en négatif).

Le fisc passera sur la chemise Celio que vous n’avez pas déclarée parce qu’elle ne vaut rien, mais sera plus chatouilleux sur les 15 costumes Prada ou la montre de luxe que vous auriez négligé (enfin sauf cas particulier que vous aurez évidemment compris).


Maintenant, la grosse erreur de votre article, peut être par méconnaissance parce que vous n’êtes pas assujetti. Si votre patrimoine AVANT DEDUCTION dépasse le seuil de l’ISF vous devez faire une déclaration. Mais vous ne serez taxé que si votre patrimoine APRES DEDUCTION dépasse le seuil.

Un chef d’entreprise, même si son entreprise n’entre pas dans l’assiette de taxation, doit faire une déclaration si ses biens + son entreprise dépasse le seuil de 800k en 2009.


J’ai un cas très précis en tête : un chef d’entreprise qui n’avait jamais fait cette déclaration puisque 1) il sous-estimait sa maison (250k estimé, 300k en réel après abbattement), 2) il excluait de son patrimoine l’entreprise (puisque non taxable). A son décès, suite à la valorisation de l’entreprise hors bien professionnel (son épouse ne travaillait pas dans la société), le fisc a lancé un redressement pour non déclaration d’ISF sur les 5 années précédentes ... alors même que sur ces 5 années, l’entreprise n’entrait pas dans l’assiette de taxation.

Les déclarations ont été faites avec 5 ans de retard, l’assiette (après déduction) était inférieure au seuil (donc ISF = 0), mais le fisc a "facturé" 0 + amende pour non déclaration + intérêts de retard sur l’ISF et l’amende.

Une erreur qui peut couter cher.

Pour info, hors entreprise, le patrimoine de cette personne (maison + comptes après abbattements) était de 400k euros ... loin en dessous du seuil de déclenchement de l’ISF. Avec l’entreprise, son patrimoine dépassait de peu les 800k.