Mesdames, messieurs, bonsoir.

A la lecture de l’article, pas grand chose de nouveau sous le « soleil ».

L’immobilier est à la convergence d’une série de paramètres que sont tous, sauf un, favorable à la hausse. Celui qui n’est pas favorable à la hausse, c’est le pouvoir d’achat des ménages, et donc la part du logement dans les revenus disponibles.

Pour le reste tout joue en faveur de la hausse :
- La demande tout d’abord, avec la demande « fantôme » de ceux qui ne devraient pas demander mais ont fait du logement un produit de placement à court terme.
- Dans la suite des choses, les lois de type « Robien » ou « Besson » qui permettent une défiscalisation outrageuse et incite ceux qui ont déjà un logement à en avoir un autre (d’où une demande soutenue et une vacance à priori plus faible)
- La demande étrangère, profitant des prix encore bas de la province face à des prix plus élevés et à une monnaie plus favorable pour les Britanniques en particulier.
- Les effets frontières, parfois, avec la Suisse (bassin de Genève), le Luxembourg, l’Espagne (aura de Barcelone)...
- La compétitivité des villes et territoires, malgré la sinistrose ambiante, particulièrement pour les villes du sud et les métropoles.
- Les profits, dégagés par des agences immobilières qui fleurissent de partout et vendent des taudis, ou les profits des notaires, des promoteurs... tous seuls membres « experts » de l’immobilier. En tant qu’expert, avez vous tendance à fusiller la tendance de votre marché, même en phase de bulle évidente ?
- Les normes EU, toujours plus nombreuses, et donc coûteuses, couplées à des normes environnementales qui ne vont pas tarder à sortir
- La qualité d’évolution du bien « sec » avec les achats complémentaires de type « cheminée, cuisine équipée etc... » qui incite le vendeur à vendre, cuisine comprise.
- Le coût des matériaux, toujours en hausse + coût de la main d’oeuvre (lance pierre, mais pierre plus chère !)
- La hausse du foncier qui en résulte, sous la pression des demandes, les PLU malthusiens qui ont vérrouillé trop de secteurs (rareté) et autres jeu d’urbanisme (HQE and co)
- La spéculation venue d’ailleurs, de type vente à la découpe
- Les taux d’intérêts élevés il y a 20 ans qui ont induit un effet « rattrapage » et les taux bas actuels.

Bref, face à cette déferlante, couplée au report des liquidités boursières dès 2001 (chutte des places boursières) + effets leviers, il n’est pas étonnant que le pauvre et misérable citoyen de base ne puisse que constater la réalité : l’immobilier a doublé en 5-6 ans.

Pas de doute, la hausse va ralentir, mais elle sera toujours une hausse. Les simples effets de rattrapage des prêts, des nouvelles normes et des équipements, supportera la hausse.

Par contre, la hausse risque de ne pas être la même partout du tout. A Paris, c’est fini. Les plafonds sont crevés, les citoyens sont déjà très loins et ne peuvent plus aller plus loin sans être hors de portée de leur travail.

Reste une partie de la Province.

En dehors des villes du Sud (Cannes, Nice) ou historiquement cotées (Annecy, Annemasse-Genève), il reste encore des secteurs très attractifs où avec 200 000€ (30m² max à Paris) on peut se payer une très belle maison dans l’ouest ou le nord-est de la France.

L’onde de choc financière est arrivée à terme à Paris. Elle a commencée à agir depuis 3 ans très fortement sur les grandes villes et encore peu sur les petites (100 000hab), encore moins sur les plus petites hors effets touristiques.

Il advient que des villes de type Reims, Rennes, Poitiers, Limoges, Nancy, ont encore de beaux potentiels de hausse... de même que les villes en grande périphérie de villes de 100 000 à 1M hab (rayon de 25km) pour le reste, attention au plafond, car il n’est pas loin !

Mais la chutte, je n’y crois pas. Au pire, les gens attendront encore 10 ans avant de vendre, mais peu accepteront de « vendre à perte », même s’ils font toujours une plus-value sur l’achat initial.

En dehors de cette analyse éco, le marché de l’immobilier est devenu une véritable « mafia », spirale à marginalisation des plus pauvres et à consommation d’énergie de type transports 2h / jour ou à plus de 25km... mais ça, j’y reviendrais bientôt :)

Merci.