Jusqu’à la fin des années 90 les banques exigeaient 20 % d’apport pour acheter de l’ancien, 10 % pour du récent de moins de 15 ans je crois, et pas (ou presque) d’apport pour des constructions neuves. Les taux étaient bien plus élevés qu’aujourd’hui ...
Dans l’acquisition de logement anciens des prêts sans apport (PAP ou prêts conventionnés) étaient possible sous réserve de faire réaliser au moins 50 % du montant d’acquisition en travaux.
Les « frais de notaire » (qui sont en fait en grande partie des taxes que l’Etat perçoit) étaient de l’ordre de 10 % du montant d’acquisition, et n’étaient pas éligibles pour être compris dans un prêt, donc il fallait pouvoir les financer sur de l’épargne.

vers le fin des années 90 et début des années 2000 les taux bancaires ont dégringolés, les banques ne demandaient aucun apport, la durée des prêts s’est allongée jusque 25 ans, puis jusque 30 ans. Les frais de notaires avaient été bien réduits sous Jospin (je crois) - mais les transactions se multipliant, les prix de l’immobilier flambant, cette mesure n’a pas dû couter un centime à l’Etat, au contraire.
Et puis depuis 3 ou 4 ans les banques sont beaucoup plus pointilleuses pour prêter de l’argent ...

Tout cela pour dire que les banques font la pluie et le beau temps dans les conditions d’accession à la propriété, et que la spéculation d’autre part sur les biens immobiliers par des agences principalement (que je tiens personnellement pour responsables de cette flambée des prix) fait la côte ...

Avant, il me semble que c’était le coût de réalisation du neuf qui plus ou moins déterminait les prix de l’immobilier. Comme dans la récente spéculation immobilière ces coûts du neuf ne pouvaient pas flamber au même rythme que l’ancien ... le prix des terrains a doublé, voire triplé ou plus. En pratique les surfaces des parcelles se sont vraiment réduites. Encore une fois, ce sont les promoteurs et spéculateurs divers qui ont été à la base cette bulle immobilière.

La pénurie de logements je n’y crois pas ..les difficultés de se loger en France, sont très souvent assez locales, dans les grandes villes par exemple.