Alerte rouge sur l’immobilier chinois ?

Par Aymen Fassi et Nizar Fassi, économistes bancaires sur rachatducredit.com.

+ 1900 % sur le prix immobilier au m² à Futian, un quartier huppé de Shenzhen entre le 1^er août 2000 et le 15 août 2016 – Shenzhen est une mégalopole de 7 millions d’habitants dans le sud-est de la République populaire de Chine -.

La Chine est la seconde puissance économique mondiale en termes de PIB malgré un ralentissement opéré à partir de 2015.

L’évolution des affaires à Pékin ou à Shanghai impacte évidemment l’économie mondiale, les perspectives et donc les marchés financiers.

L’attractivité puissante de la Chine des investisseurs intérieurs et extérieurs

« Les capitaux financiers à l’assaut de l’espace chinois », travaux publiés en juin 2013, la directrice du CNRS, Natacha Aveline-Dubach, chargé du département des politiques urbaines en Asie du Nord-Est conclut que les capitaux du monde entier et les capitaux locaux convergent avec vigueur vers l’ensemble des filières immobilières chinoises.

La simultanéité des investissements vers une même classe d’actif – l’immobilier en l’occurrence – a pu créer un embouteillage ou un excès financier se manifestant sous une forme éventuelle d’une bulle immobilière.

Trois années après l’édition de son étude complète, la directrice du CNRS Natacha Aveline-Dubach a publié un article le 2 mai 2016 – sous le feu de l’actualité chinoise – intitulé « Les dynamiques différenciées de la bulle immobilière chinoise ».

Elle a noté que le pouvoir central chinois essaye d’opter pour un développement de nouvelles villes pour réduire la pression urbaine et immobilière des mégalopoles.

L’effet fût inverse aux espérances des autorités selon la scientifique qui observe avec inquiétude la hausse continue des prix à Shanghai, Beijing et à Shenzhen – voir les graphiques ci-dessous que j’ai mis en ligne -.

Elle met l’accent sur l’expansion du marché du « crowdfunding » – prêt entre particuliers – comme élément central du maintien du moteur immobilier actuel chinois.

Une analyse de l’immobilier chinois – secteur vital de l’économie – est un passage obligé pour un investisseur ou un consommateur averti qui souhaite anticiper et décider pour ne pas se retrouver dans le marasme d’une crise chinoise des subprimes potentiellement dévastatrice et qui pourrait tout emporter dans son passage.

Loin de nous, l’idée de faire peur mais il paraît convenable et utile de s’informer, de jauger et de mesurer ce qui se passe à l’extérieur de nos frontières avant de prendre des décisions d’investissement ou de placement – ici ou ailleurs -.

En 1 an et demi, du 1^er février 2015 en ce jour du 15 août 2016, l’envolée du mètre carré à Shenzhen a atteint l’augmentation astronomique + 170 %.

Voici un graphe illustratif du boom immobilier sur les villes de Beijing, de Shanghai et de Shenzhen dans lequel on peut remarquer une envolée des prix dans ces mégalopoles alors que le prix moyen pondéré des 100 villes les plus importantes de Chine a quasiment stagné sur la période 2010-2015 (à partir de mi-2015 et jusqu’à août 2016, les prix se sont également envolés dans les 100 plus grandes agglomérations chinoises, voir le second graphique plus bas).

Le décalage entre le taux moyen de croissance de l’économie – 6 % en moyenne en 2015-2016 – et le taux moyen d’augmentation des prix immobiliers en Chine par an – environ 25 % par an sur l’ensemble des 300 plus grandes villes – laisse à penser que le marché immobilier chinois est en surchauffe, voire qu’une bulle immobilière est en cours de développement.

L’immobilier chinois est au centre de la machine économique, au regard de ces rapports nombreux avec les 400 secteurs-clés marchands du pays, en amont et en aval : il représente un peu plus de 30 % des investissements en capital brut, 6,1 % du PIB, près de 15 % des emplois en zone urbaine, et 60 % du ciment produit dans le monde selon les données fournies par le National Bureau of Statitics (NBS, agence nationale de statistiques de l’État chinois).

Lorsque les statistiques officielles – provenant du NBS et du ministère chinois de la Construction – annoncent près de 89 % de taux de propriété et que 80 % de l’immobilier appartient au secteur privé, on comprend mieux l’emballement des prix au m² dans ce pays de 1,4 milliard d’habitants.

Ouverture et liberté économique pour une expansion immobilière

C’est à partir des années 1990, en pleine libéralisation de l’économie chinoise – dans un pays officiellement communiste extrêmement centralisé et contrôlé -, que le marché immobilier a commencé à connaître un essor foudroyant.

L’appétit des chinois à produire, à acquérir, à investir et à vouloir s’enrichir librement a construit la hausse spectaculaire de l’immobilier.

La pierre est considérée comme une filière sûre et concrète – tout le monde a besoin d’un toit, tautologie banale mais efficace – dans laquelle ils pouvaient s’épanouir socialement et améliorer leur existence économique.

La déréglementation économique et immobilière des autorités a accompagné cette évolution tendancielle à la hausse des prix, tout comme le phénomène d’une urbanisation exponentielle – qui a mis un coup de booster sur la demande et a encouragé l’offre à produire toujours plus – urbanisation opérée depuis les années 60 comme nous le montre ce graphique fourni par la Banque Mondiale.

Sans entrer dans les détails de la structure économique et immobilière chinoise, il est utile de noter qu’une partie de la spéculation immobilière est partie liée aux fonctionnaires des localités administratives qui fournissent les permis indispensables de construire, disposent de nombreux terrains et ont un ascendant autoritaire sur les propriétaires fonciers – les promoteurs n’ont eu de cesse de presser et d’utiliser les autorités pour récupérer des terrains constructibles de gré ou de force -.

Comme l’illustre parfaitement une étude de l’Université du Michigan, datant de 2011, de nombreuses autorités locales chinoises ont racheté de force – par expropriation et intimidation – des terrains immobiliers à des propriétaires pour les revendre 40 fois plus cher en moyenne : 100 à 150 émeutes par jour ont été dénombrés avec 4 millions de chinois expropriés par la force publique locale par an.

Les autorités chinoises centrales – le pouvoir exécutif de Pékin – ont pris la mesure des problèmes de l’appétit des Chinois dans le secteur immobilier en essayant de contenir la spéculation par une restriction relative du crédit bancaire et le lancement d’opérations sécuritaires anticorruption par le président Xi Jinping tous azimuts surnommées « tigres et mouches ».

La corruption et la violence représentent évidemment un facteur important dans la spéculation immobilière.

Ces opérations anticorruption dans l’immobilier ont enclenché près de 55.000 enquêtes sur des fonctionnaires de tous les rangs et 71 748 fonctionnaires corrompus ont été « punis » en 2015 selon les données fournies par le Parquet populaire suprême (PPS) en Chine.

Intimement, les autorités gouvernementales espèrent faire peur et ainsi réduire la folie immobilière.

Presque tout le monde y gagne à doper le marché

Pari difficile à tenir si l’on regarde du côté de l’indispensable financement des localités en taxes immobilières, en impôts fonciers et autres boniments liés à la hausse du prix moyen immobilier au m².

Plus la valeur du foncier grimpe, plus les finances locales chinoises augmentent – un peu comme ce qui se passe au niveau des collectivités locales françaises qui dépendent essentiellement de la taxe foncière -.

L’intérêt des parties prenantes est limpide et l’équation est simple : presque tous les Chinois ont intérêt à voir les prix de leur actifs immobiliers augmentaient pour s’enrichir virtuellement et potentiellement.

Un peu plus de 30 % des milliardaires chinois sont composés de promoteurs immobiliers selon un rapport de l’Asia Pacific Wealth Report.

Rien ne peut alors arrêter l’envolée à moins d’un coup de frein brutal et un retour rationnel aux fondamentaux économiques.

Bien évidemment, les tenants d’une normalité des prix immobiliers chinois sont nombreux.

Sachant que le sujet de la bulle immobilière chinoise n’est pas nouveau, dans « L’arrogance chinoise », livre du journaliste Éric Izraelewicz (01/2013, aux éditions Grasset), il évoquait déjà avec précision la bulle chinoise en écrivant :

« Quant aux inévitables bulles immobilières et financières que le pays a dû affronter, elles ont été finalement globalement maîtrisées. »

Déjà en janvier 2012, les deux chercheurs en finance Xiaoqing Eleanor (Seton Hall University ,USA) et Tao Chen de Columbia University, USA, ont étudié ce marché immobilier dans un livre intitulé « L’effet de la politique monétaire chinoise sur les prix de l’immobilier ».

Ils ont remarqué qu’il existait une décorrélation entre la politique monétaire accommodante ou restrictive des autorités chinoises et l’évolution des prix immobiliers du fait d’une valorisation rapide des actifs immobiliers compensant largement les taux d’intérêt d’une année à une autre.

Les deux professeurs insistent sur l’attrait continu des résidents et des non-résidents sur le marché immobilier, autogénérateur d’inflation immobilière : il existe toujours un acheteur à un prix supérieur.

Pourtant, cette théorie a ses revers puisque 20% des immeubles sont totalement vacants en Chine.

« Le pays compte même des villes fantômes comprenant moins de 30 % d’habitants » d’après un reportage-enquête de Francetvinfo à la date du 26 août 2015.

D’autres agents économiques optimistes sur l’immobilier chinois utilisent un système argumentaire basé principalement sur les travaux empiriques de la fixation des prix des actifs des prix Nobel de l’économie en 2013, les Américains Robert J. Shiller, Lars Peter Hansen et Eugene Fama.

Ces observateurs optimistes suggèrent qu’il n’existe pas de bulle spéculative en Chine malgré les trois indicateurs empiriques détectés par les travaux scientifiques des 3 économistes pour identifier l’existence d’un phénomène spéculatif sur un actif :

• une décorrélation entre l’évolution des revenus des ménages chinois et les prix immobiliers ;
• un enthousiasme excessif des ménages chinois et des médias chinois pour le marché immobilier ;
• une croissance exponentielle de grandes fortunes liées directement au secteur immobilier.

Au-delà des faisceaux d’indices empiriques, le 12 août 2016, le FMI (Fonds monétaire international) a lancé une alerte urgente sur le niveau de la dette chinoise incluant des crédits bancaires douteux de l’ordre de 5,5 % – 12,5 % – une fourchette assez large liée à l’opacité des phénomènes – des encours globaux en Chine.

Selon les données de la Banque Mondiale, les montants des prêts bancaires représentent 196 % du PIB chinois en 2016 alors qu’ils ne représentaient que 50 % en 1979 et 120 % en 2000.

Le secteur bancaire est exposé à plein pot à l’immobilier chinois et les experts du FMI n’hésitent pas à utiliser les termes de « chaos » sur la croissance et les perspectives dans le cas d’un mauvais pilotage de la politique économique de la deuxième puissance économique mondiale.

L’évocation intensive d’une crise imminente immobilière et financière en Chine est récurrente et cyclique depuis de nombreuses années, sans que cela se concrétise dans le réel, à part les soubresauts boursiers – certes très violents pour ceux et celles qui étaient exposés – en août 2015 sur l’indice Hang Seng de la Bourse de Hong Kong et sur la Bourse de Shanghai.

Chute ou pas chute, le potentiel fondamental est solide

Fondamentalement, l’économie chinoise reste une valeur sûre et indispensable, malgré les indicateurs alarmants, avec son marché de 1,4 milliard de consommateurs – motivés et travailleurs à la recherche d’une vie meilleure -.

Il est évident – comme cela a existé partout dans le monde – qu’il y aura un passage par une crise économique en Chine dans le cadre d’un processus naturel de transformation de son économie.

En attendant, je reste optimiste sur le moyen et long terme sur ce continent.