Immobilier & immobilité (urbaine et autres...)
Les actualités regorgent de bruits alarmants pour l’Immobilier, 2014 s’annonce comme une année noire. Voire pire ! Les prix de l'immobilier continuent de se défaire. Bureaux vides à La Défense : du jamais-vu depuis vingt ans. La correction dans l'ancien tourne autour de - 4%. Le logement neuf s’enfonce dans la crise. Le nombre de permis de construire dans le neuf a chuté de 17 %. Cette brève revue est loin d’être exhaustive. Et la dernière étude des notaires franciliens, publiée le 27 février, qui se veut rassurante, n’en finit pas d’inquiéter. La France à l’heure espagnole ? Le Nouvel Economiste pose la question ce 14 mars.
Etat des lieux
Partout dans le monde, on parle de bulle immobilière, A Londres, la bulle immobilière revient - Le Monde, 12 janvier, Le Canada s'inquiète d'une possible bulle immobilière, le 21 janvier, Chine : on reparle de l'éclatement de la bulle immobilière, le 24 février...
La France, en raison de facteurs généraux tels que la hausse du chômage, les difficultés économiques de tous ordres, l’endettement, le poids du secteur public, conjugués à la situation spécifique de son immobilier, caractérisée par des prix globalement hauts en comparaison avec ses voisins, auxquels s’ajoutent - ouf ! – les perturbations induites par le gouvernement et celles méthodiquement cultivées par les vénérables institutions professionnelles, la France donc, risquent bien de prendre la tête dans la course au désastre.
Le marché de l'ancien a en effet perdu plus de 150.000 transactions annuelles en 2 ans selon la Tribune. Si de plus, comme il nous l'a été récemment révélé par la télévision, Paris risque de passer sous l'eau, où va-t-on ? Et la BNP qui s'est payé la tête d'un demi-millier d'emprunteurs immobiliers !
N’en jetez plus !
Sans les gigantesques efforts que conjuguent les institutions pour perpétuer les illusions et masquer la réalité, globalement parlant, l’immobilier Français verrait les prix se corriger d’environ 30 % à la baisse. En tout cas, du Crédit Agricole à Boursorama, du Figaro à France Transactions, le principe en est admis, indépendamment des risques aggravants non identifiés évoqués supra. France Transaction dit : « L’immobilier serait surévalué de 7% à 15%, près de 20% selon d’autres ».
« 33 %. C’est le taux de surévaluation de l’immobilier français par rapport aux revenus des ménages et aux loyers ».
Pour l’instant, les prix élevés profitent à l’Etat, qui prend sa part sur toutes les transactions, sur toutes les « plus-values », profitent aux banques, profitent aux intermédiaires, aux agences, aux notaires et bien évidemment même aux propriétaires ancrés dans la certitude inébranlable de la solidité de leur pierre. Personne n’a donc intérêt, tant qu’il y a possibilité, de travailler - ou de jouer plutôt - à la baisse. La constatation de l’existence d’océans d’immeubles industriels vides, de bureaux vides, de locaux urbains vides semble n’effrayer personne.
Alvin avait pourtant prévenu : « L’une des choses les plus improductives de notre économie est de déplacer chaque matin des millions de personnes vers des zones de travail puis chaque soir vers leur domicile. » Pour avoir pris le RER avant-hier à 7 H le matin, je peux vous dire que Paris n'est pas prêt de quitter le vieux schéma. Le marché de l'immobilier non plus.
Les Vénérables immobiles, fautifs en partie, victimes en totalité
Les professionnels, spécialistes, experts en tous genres, installés dans le même déni de réalité aussi bien que dans le même déni de vérité, incapables de comprendre les causes et les risques, le pourquoi et le comment, et par conséquent incapables de concevoir les remèdes nécessaires ne font qu’empirer les choses. Les choses qui pourtant se suffisent déjà à elles-mêmes.
Ils commencent pourtant à être directement touchés ces bons vieux pros du marché, 3000 agences ont fermé. Alors même que l’Internet, le Bon Coin, PAP, Google leur ont déjà raflé 80 % du pactole, ils restent figés dans leur incapacité les bons vieux pros. A quand le sauf-qui-peut ? Des exemples ?
- L’irréalité des prix en France n’est presque jamais mise en cause par ces bons pros. Il faut aller chercher les analyses à l’étranger - Deutsche Bank, Wall Street Journal, Le Soir .. - ou dans des associations telles que « La Bulle immobilière » précisément
- Globalement, ils n’ont rien compris à l’Internet, rien anticipé, rien vu venir. La simple consultation de quelques sites d’institutions dont par compassion nous tairons les noms vous permettra de vous faire votre idée : ici, la rubrique actualité propose au lecteur de lire, le 2 mars 2014 encore, le discours du président fait en juin .. de l’an précédent … à comparer avec la même rubrique actualité sur PAP. Jugez vous-même. Là, des liens cassés, de l’absence d’interopérabilité et de « responsivité », de la platitude des contenus, là encore, de la religion de la contemplation de son nombril, de l’ignorance totale de ce qu’attend le lecteur, qui n’est pas invité à interroger, qui n’est pas invité à donner son avis
- « en dehors du Bon… (portail Internet dont il est inutile de faire la promotion, NDLR), rien ! Rien ! les agences c’est Zéro. » Combien de fois avez-vous entendu ces propos ?
- Les spécialistes eux-mêmes s’embrouillent et nous embrouillent. Thomas Abinal, fondateur de co-investir fait parler, dans Wiire, un type qui se plaint d’avoir visité 44 appartements avant d’avoir trouvé le sien. Abinal conduit-il une analyse sensée du marché de l’immobilier en faisant parler un doux dingue, un cas somme toute visiblement marginal et dont les déconvenues auraient valeur de monnaie courante ? Et quand bien même ? à qui la faute ?
- Les nouveaux et grands réseaux de mandataires, qui pourtant portent le fer contre les structures anciennes, voir dinosauriennes, d’agences immobilières et agacent tant les pouvoirs en place n’ont pas totalement quitté les modèles dépassés. L’un s’accroche aux méthodes Tupperware et fait danser la zoomba à ces mandataires, l’autre, qui courre le mandat et le mandataire, dépense une fortune pour des systèmes informatiques antédiluviens, figés, poussifs, qui ne font rien d’autre que les maintenir dans le peloton des rameurs de fond ..
- Les managers de réseaux où même les patrons d’agences, les organisations de notaires ou les syndicats professionnels ignorent encore tout des possibilités offertes par Google, que ce soit pour faire fonctionner une agence isolée ou pour manager un réseau de 200 mandataires.
Une loi ALUR pour les bons vieux pros …. Et un DPE obligatoire
Il conviendrait vraiment, à ces experts, à ces bons vieux pros dépassés par les événements, de leur imposer une loi fleuve ALUR pour eux tout seul, Accès à la Logique et à l’Usage de la Raison.
Il faudrait les obliger à se soumettre au diagnostic DPE, et à l’afficher : Diagnostic de Performance Economique. Pas certain qu’une grande partie de ces professionnels sortirait du rouge foncé, du rouge noir …
A tout cela s’ajoutent, est-il besoin de le rappeler, les prétentions de l’état socialiste incarnées dans la loi fleuve de madame Duflot, la Loi ALUR, la vraie : l’encadrement des loyers devrait intervenir dés la fin de l’été 2014 en région parisienne. 1/3 des bailleurs franciliens devront baisser leur loyer. Suivront ensuite et sans tarder toutes les villes de plus de 50 000 habitants.
Pour conclure, provisoirement
Il ne reste rien à espérer côté immobilier de bureau, rien à espérer dans les locaux commerciaux, et pas grand chose dans l'immobilier urbain, toutes exceptions gardées. Même sur la Côte d’Azur les prix baissent explique Nice Matin le 13 mars.
Attendez-vous à voir les grands investisseurs changer de cibles ( pendant qu’il est encore temps ), attendez-vous à voir de toutes nouvelles structures se mettre au service de ces grands investisseurs et mener à bien de vastes programmes d’acquisition sur de l'immobilier ciblé. Google quant à lui facilitera les opérations et accompagnera sinon conduira la révolution.
Notez enfin qu’en matière d’immobilier, Google a plutôt des goûts raffinés : le GooglePlex à Paris, un hôtel particulier Second Empire sur 10000 m2 !
Gageons que, fatigué de se cantonner au transhumanisme et au surhomme, Google, qui a déjà investi beaucoup dans l’industrie et dans l’énergie, qui se diversifie en permanence, pourrait fort bien devenir un investisseur leader dans l’immobilier.
Après un hectare à paris, dix mille hectares dans la France profonde ?
De quoi relancer le vaste programme des « electronic cottages » proposé – sans succès – aux pouvoirs publics il y a un quart de siècle.
Alvin Toffler prophétisait en 1981 déjà : A new civilization is bursting into being in our midst. So profoundly revolutionary is this new civilization that it challenges all our old assumptions. Old ways of thinking, old formulas, dogmas and ideologies, no matter how cherished or how useful in the past, no longer fit the facts. The world that is fast emerging from the clash of new values and technologies, new geopolitical relationships, new lifestyles and modes of communication, demands wholly new ideas and analogies, classifications and concepts.
Un programme qui ne manquera pas de revenir sur le devant de la scène tant il est parfaitement adapté au potentiel de la France profonde, là où sont encore, trop souvent ignorés, les plus beaux joyaux de l’immobilier.
Mais ne demandez pas aux hauts fonctionnaires des ministères, ni même aux grands présidents des augustes organisations professionnelles qui est Alvin.
Google ? Alvin ? Billaut ? Page ? Brin ? Vinton Cerf ? Connais pas ...
"Between now and the 21st century, millions of ordinary, psychologically normal people will face an abrupt collision with the future,"
Vlad / mars 2014
Citations graphiques et textes
http://www.paristechreview.com Le spectre inquiétant de l'immobilité urbaine / feb 2014
Snoofo .. Adorable Home Office Closet Design : Licious Computer White Table ....
Daumier : - There you go : you’ve got your private means, I’ve become a doctor, and he’s become a lion. – What’s that ? – It’s a sort of animal. – Hush, he could hear us !
- Don’t worry, he has no teeth left : it’s an old lion.
Jean Eresue : http://jeresue.canalblog.com/ Mégapole, en surchauffe
Le Parisien : Bureaux vides à la défense, du jamais vu depuis 20 ans
http://www.lequotidien.lu/bommeleer/53600.html / photo archives
http://www.dwconsulting.fr/2011/12/le-nouveau-googleplex-parisien/
http://www.edn.com/electronics-news/4319730/The-electronic-cottage
http://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221190397/lessor-foncier-rural
http://www.fsif.fr/SITE%202%20FSIF/pdf/2012/FSIF%20version%20anglaise.pdf ( Page 64/78)
http://nmwavocats.com/wp-content/uploads/2012-A-brief-guide-to-invest-in-France-in-real-estate-and-in-corporate-NMW-.pdf ( Page 8/33 )
http://www.20minutes.fr/paris/1310786-le-vrai-du-faux-sur-l-immobilier-en-ile-de-france
http://blogs.mediapart.fr/blog/jm-berard/280214/alerte-google-maitre-du-monde
http://www.philophil.com/philosophie/mal/bd/crecy/bibendum/l_argent_peguy.htm
12 réactions à cet article
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Oui, mais il reste une envie d’avoir une brique dans le ventre.
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Globalement d’accord avec l’auteur. Une remarque quand même. Pour que tous les acteurs de la filière prennent leur part il faudrait que des transactions se réalisent vraiment ! Or, que voyons-nous ? Un marché bloqué.
- Bloqué d’un côté par des acheteurs qui ont la main, négocient ferme ou/et attendent que ça baisse encore, d’un autre côté par des vendeurs qui surévaluent souvent leur bien, avec la complicité passive d’agences qui ne voient que des mandats de vente à ramasser.
Pour avoir dû fréquenter il y a trois ans ces engeances, je confirme un manque de professionnalisme pour la plupart. Ils n’écoutent pas vraiment votre demande et vous proposent n’importe quoi du moment que ce soit dans la fourchette de prix. C’est décourageant. Avec le seul qui m’a vraiment écouté et déniché ce que je voulais, l’affaire s’est faite rapidement et à la baisse (il avait ça sur les bras depuis 14 mois…)
Alors oui, il y a une bulle structurelle mais aussi beaucoup de complices de cette situation.
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At L’enfoiré :
Excellent ! Nous sommes occupés à rassembler une revue de presse pour de grands investisseurs étrangers : votre blog en fera partie si vous n’y voyez pas d’inconvénient.
A suivre, merciNB : j’y travaille bénévolement mais avec motivation
At l’auteur :
Vos sources semblent solides et vos analyses sur les « bons vieux pros » sont amusantes mais n’ont rien d’exagéré. La référence à Alvin Toffler tombe à point nommé pour des conditions historiques sans précédent !
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Claudius,
Comme j’ai répondu : Ok. pas de problème. -
Bonjour,
Il y a juste un petit problème. Il n’y a pas assez de logements en France !
La catastrophe n’est donc pas pour demain.
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@registo :
Ce que vous dites est en partie faux et surtout ne contredit absolument pas l’article, le manque de logement est un résultat systémique et non une cause première.
En partie faux car le manque de logement provient justement de la non adaptation innovante de notre société qui crée des goulets d’étranglement.
La limitation de la construction est due aux prix du foncier est trop élevé et ne permet pas de proposer des biens à un prix qui correspond à la demande solvable.
Pourtant, les superficies et immeubles bon à raser existent bels et bien (en idf) et le grand paris ainsi que la reconquête de l’espace français dans son ensemble ne peut se faire que si l’on prend la direction d’une mutation qui rend possible la vie autrement.
Encore faudrait-il des politiques qui s’illustrent autrement que dans la charlatanerie et la bouffonnerie.
@l’auteur :
Merci pour l’article et la référence que je ne connaissais pas (Alvin Toffler)
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Merci pour l’article qui pointe bien la bulle immobilière dans les grands centres urbains, et la crise du logement associée . Je signale au passage que la loi Duflot visant à plafonner les loyers est contestée par les sénateurs UMP qui ont saisi le Conseil Constitutionnel . Motif : limitation des conditions d’exercice du droit de propriété, atteinte à la liberté contractuelle entre proprio et locataire...Réponse dans quelques semaines .
Du 11 au 14 mars se sont réunis à Cannes investisseurs, promoteurs, collectivités, banques, pour le Marché international des professionnels de l’immobilier .Le site Bastamag (lien joint) résume bien la situation : les collectivités publiques vendent des terrains et des grands projets d’urbanistes aux promoteurs. Les promoteurs vendent à des investisseurs, lesquels empruntent aux banques, puis louent ou vendent aux accédants .
Pendant ce temps, juristes,fiscalistes et urbanistes s’échangent les bonnes recettes pour faire monter les prix, placer les profits dans les paradis fiscaux, lesquels sont réinvestis dans un nouveau programme immobilier, net d’impôt ....Il faudra reparler du projet du Grand Paris, comme il en existe sans doute pour Marseille ou Lyon . Ces projets de grandes métropoles - qui devront se faire concurrence -visent à exclure vers la périphérie les population économiquement plus modestes, à centraliser biens et services, ect ...
Journée d’action contre le Marché international des professionnels de l’immobilier
www.bastamag.net/Le-12-mars-dans-toute-l-Europe-et-
Avec la politique routière actuelle.
il y aura les grandes villes parfaitement desservies avec un immobilier si cher que les pauvres y seront exclus.
Et la campagne ou les maisons ne coûteront rien mais vue l’abondance des taxes sur les voitures, la voiture redeviendra un luxe.-
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Cet article a l’avantage d’alerter sur la situation complètement ahurissante du logement …
Citer des commerçants (BNP, Boursorama, France Transaction…) impliqués dans le circuit c’est bien ! Mais il faut avoir conscience que ces gens ayant des intérêts dans le « processus prix » n’ont pas la rigueur d’un scientifique neutre qui analyse le problème. D’où les chiffres lancés à la cantonade, approximatifs et contradictoires sur la baisse ( surévaluation de 7, 15, 20, 30, 33% laquelle retenir ?…) qui ne font qu’illustrer davantage des objectifs à ne pas dépasser par des « experts » impliqués que de clarifier la situation . Ces gens et entités n’ont aucun intérêt à voir leur poule aux œufs d’or redevenir économiquement normale ! Cela et ceux-là diminuent l’impact votre alerte pourtant justifiée, à mon avis !
Pourquoi ne pas s’appuyer sur travaux d’un économiste de renom, Jacques Friggit, appelé par les gouvernements successifs, car scientifique NEUTRE de tout intérêt particulier ! (http://fr.wikipedia.org/wiki/Jacques_Friggit ) ?
Que dit-il ? Il a établi à partir de statistiques remontant à plusieurs décennies que le prix de l’immobilier était lié aux revenus des ménages et qu’ils évoluaient dans une fourchette de + ou – 10% autour de ces revenus. Or chaque sortie de ce « tunnel » correspond à une CRISE de l’immobilier ! Ainsi au début des années 1990 il y eut une « petite » sortie de +50% en Ile de France-Paris correspondant à la crise immobilière de cette région… La Province ne ressentit pas ce drame, au contraire les prix étant plutôt en légère baisse. (Voir http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html#a2).
Depuis 2002 la nouvelle sortie n’est plus seulement localisée et petite. Elle atteint +74% pour toute la France en moyenne et +145% pour Paris. L’Ile de France et la Province voyant leur prix s’écarter respectivement de 104% et 62%.
Vous écrivez :
« 33 %. C’est le taux de surévaluation de l’immobilier français par rapport aux revenus des ménages et aux loyers ».
Vous dites 33 !? Sur quoi fondez-vous ? Votre source ? En vous appuyant sur des données officielles INSEE-CGEDD ( J.Friggit), vous constaterez que c’est 74% DE SUREVALUATION. Soit une baisse des prix mathématiquement parlant de 42.5% (baisse mini de crise [NLDR]) et non pas de 30% comme vous le citez ! Compte tenu de la légère hausse des revenus estimée pour les prochaines années, Jacques Friggit, estime une baisse « en douceur » de 35 % sur 5 ans…
Prend il en compte l’accélération de la crise économique et le poids de la fiscalité sur la masse des petits revenus ? On ne peut répondre...
Vous ajoutez :
« Pour l’instant, les prix élevés profitent à l’Etat, qui prend sa part sur toutes les transactions, sur toutes les « plus-values », profitent aux banques, profitent aux intermédiaires, aux agences, aux notaires et bien évidemment même aux propriétaires ancrés dans la certitude inébranlable de la solidité de leur pierre. Personne n’a donc intérêt, tant qu’il y a possibilité, de travailler - ou de jouer plutôt - à la baisse. »
« …les prix élevés profitent à l’Etat, qui prend sa part sur toutes les transactions… ». C’est aussi ce qu’affirme Challenges du 04/01/2013 mais en utilisant un terme mieux approprié dans titre « … l’Etat n’a pas intérêt à la baisse des prix ». ((http ://www.challenges.fr/economie/20130103.CHA4769/immobilier-pourquoi-l-etat-n-a-pas-interet-a-la-baisse-des-prix.html )
Un pavé d’affirmations dans l’esprit franchouillard de la « faute à l’Etat ». Or l’Etat c’est nous ! … Si vous l’avez oublié, la fiscalité nous le rappelle à nous tous ! Nous devons supporter entre autres les niches, colossales déductions fiscales constituant LE MANQUE A GAGNER et/ou la DETTE engendrée.
Le bilan rentrés fiscales/ défiscalisation est-il globalement positif pour l’Etat ? Rien n’est moins sûr !
Par exemple, le seul bilan sur les Scellier selon une étude publiée par les Echos est clair ! (http://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221140396/dispositif-scellier-bilan-contraste-cout-eleve). Est-il compensé par les rentrées fiscales qu’il génère ?
Encore un peu de mathématiques basiques démystificatrices (calculé par moi ) :
Les 3 à 4 Milliards d’Euros annuels à terme du seul dispositif Scellier (Les Echos) sont à comparer aux 60 milliards d’euros de rentrées fiscales globales de l’immobilier (foncier, taxe d’habitation, etc.) que cite Challenges.
La France compte 31 millions de logements. Ce qui fait une rentrée moyenne de 1 935 €/logement. Le Scellier a créé 75 000 logements par an (Les Echos)qui produiront donc 145 Millions d’Euros de rentrées fiscales soit seulement 4.8% DE LA MISE DES 3 MILLIARDS. Bilan catastrophique pour la collectivité ! Les Duflot prennent le même chemin de POIDS pour tous. L’Etat, donc les contribuables aidant des gens aisés usant des Périssol, De Robien, Scellier, Cenci-Bouvard, Duflot sont loin de rentrer dans leur mise…
Devant vos affirmations rapides et celle de Challenges je vous accorde un point non chiffré : le politique, en matière de poudre aux yeux, de clientélisme, a intérêt à maintenir quelque peu ces dispositifs hallucinants ! Irresponsable pour un « Etat Gestionnaire en bon père de famille" ! Ne plus jouer le rôle de Père Noël auprès d’une clientèle électorale aisée qui s’interroge sur la crise économique pourrait être fatal à ce monde politique confortablement installé dans l’alternance et la théâtralité… La République, nous collectivité, n’ avons nous pas intérêt à faire cesser ce rétablissement des privilèges d’un nouveau type ?
Plus grave ! Dans votre longue liste de « profiteurs » vous oubliez l’acteur principal : le PROMOTEUR, moteur de la hausse ahurissante. Les promoteurs qui à chaque opération défiscalisée ont fait grimper leur prix jusqu’à 60% au-dessus du marché courant. Les « autres » qui ne font qu’en profiter sont souvent même impliqués à leur insu ; les propriétaires qui voient Foncier et taxes d’habitation monter en flèche parce que la valeur accordée à leurs biens explose alors qu’ils ont, eux, ce bien pour y vivre honnêtement.
Il y a à peine 15 ans UN COUPLE DE SMICARDS pouvait se permettre d’acheter sa petite maison à crédit avec un faible apport. Aujourd’hui le courtier « Empruntis » cité par toute la presse, Le Parisien du 19/11/2012 entre autres (http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/pour-etre-proprietaire-il-faut-desormais-gagner-4000-eur-net-par-mois-19-11-2012-2334925.php ) constate qu’il faut un apport moyen de 50 000€ et qu’il faut pour ce couple d’emprunteurs 4 430€ net de revenus (soit 2 SALAIRES DE JEUNES CADRES [NLDR])
On comprend pourquoi les politiciens refusent de faire entrer le logement dans les statistiques INSEE de la « hausse des prix à la consommation »… La paupérisation de notre pays par profiteurs, en chair et en os, serait trop évidente !... Une question d’idéologie…
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Je pense qu’il ne faut pas autant dramatiser .. C’est vrai qu’il y a une certaine stagnation voir une baisse pour l’ancien, mais pleins de réformes pour l’habitation sont en train de changer la donne ! Il faut juste laisser le temps à des réformes comme la loi Censi-Bouvard de se mettre en place ! La construction de logements de service devrait ainsi augmenter et l’immobilier repartir sur une pente moins glissante … D’ailleurs des améliorations sont en train de s’amorcer : http://www.agim.fr/lamelioration-de-limmobilier-annoncee-pour-2015/
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Que ce soit en période économique difficile ou pas, le marché profite toujours à l’état ! Il ne faut pas être naïf, Pourtant on voit beaucoup d’acteurs du marché notamment le site de bbcourtage qui a vu son chiffre d’affaire doubler en deux ans. Donc c’est un peu contradictoire, certes le taux de surélévation des loyers par rapport aux revenus des ménages, mais cela ne les empêche pas d’emprunter !
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