Krach immobilier en vue ?
Une montée longue et rude, un léger ralentissement en haut de la côte, une décélération progressive puis une chute vertigineuse... Il est sans doute exagéré de comparer les courbes de l’immobilier aux montagnes russes. En même temps quelques signes laissent penser que nous sommes peut-être à un tournant de l’évolution du marché.
Les spéculations sont faites de cycles
L’année 1987 avait connu l’avant-dernière flambée des prix de l’immobilier. C’était l’engouement pour "la pierre",
un investissement à l‘époque communément admis comme sans risque. Les
prix ont atteint des sommets, jusqu’au krach boursier d’octobre 1991. Puis, le
prix de l’immobilier est redescendu aussi vite qu’il était monté. Le
réajustement, à la baisse, a approché les 40 %.
Les années suivantes ont connu d’autres engouements spéculatifs, comme
les bourses asiatiques et la bulle internet en 2000, avec les conséquences que
l’on connaît... Les valeurs liées aux nouvelles technologies à peine écroulées,
l’on a constaté une hausse de l’immobilier de l’ordre de 80 %, de 2000 à nos
jours.
La « globalisation » de
l’économie a été, elle aussi en son temps, un thème porteur. Force est de
constater que depuis la bulle internet
les spéculations se font de plus en plus selon des tendances de nature
globale. La bulle immobilière était assurément mondiale.
Le krach immobilier aux Etats-Unis est advenu récemment. L’on nous dit que la nature du marché immobilier américain est fondamentalement différent du nôtre, du fait notamment de la capacité
d’endettement des emprunteurs. Toutefois, si la chute de l’immobilier aux Etats-Unis ne peut pas avoir d’effets négatifs directs chez nous, la tendance n’est
pas nécessairement de bonne augure.
En économie, l’évolution d’un
prix est simplement la résultante d’un ajustement de l’offre et de la demande,
à travers la capacité d’achat. Si le prix varie sensiblement au-delà de cette
proportion, il s’agit de spéculation. Or, nous sommes à un point tel, où non
seulement les prix on dépassé les capacités d’achat de nombre de ménages, qu’en
plus les prix de l’immobilier ont entamé significativement notre pouvoir d’achat !
Il va de soit que l’on ne
construira pas plus de logements neufs que l’on pourra y loger autant de
personnes dont le nombre dépend aussi de l’évolution de notre
démographie : ce critère peut nous
permettre de réaliser qu’il y aura toujours un ajustement du marché en fonction
des besoins réels !
Les aides fiscales à
l’acquisition du logement contribueront à soutenir le marché. Mais il est
difficile de savoir dans qu’elle
proportion et pour combien de temps. Il en va de même pour une éventuelle
baisse des taux d’emprunt.
La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a indiqué récemment que les prix des logements de plus de 5 ans
ont baissé en juillet et août : - 3,7 % cumulés. Sommes-nous à un moment
crucial ? Deux choses sont certaines : d’une part le coût de l’immobilier n’a jamais été aussi élevé. D’autre
part, tous les cycles de hausses économiques connaissent un terme. Ce terme
n’est pas prévisible exactement, c’est la logique même du marché spéculatif.
Inutile donc de prévoir s’il
s’agira d’un « krach » où plutôt d’un atterrissage en douceur.
En tout cas, je ne conseillerai
pas à quiconque d’investir maintenant. Je dirai même que c’est le moment de
vendre. Mais ce point de vue n’engage que moi. Heureusement, sinon, ce serait
le krach aujourd’hui !
36 réactions à cet article
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Le chiffre de 80 % d’augmentation des prix immobiliers est sous estimé.
Dans les grands pays industrialisés, de 1999 à aujourd’hui, le prix des maisons a été multiplié entre 2,5 et 3,5 fois (P. Athus, économiste en chef chez Natixis).
Le krach est une évidence. Les prix de l’immobilier ne peuvent que baisser.
Quand ?
Plus la baisse sera tardive, ou retardée par des mesures fiscales ou autres, plus la chute sera rude.
Un seul conseil aux vendeurs : vendez tout de suite.
Un seul conseil aux acheteurs : attendez voir.
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@Stef
les conseilleurs n’étant pas les payeurs méfiez vous des « vendez tout ». En particulier si vous possédez votre résidence principale, avec un emprunt à taux fixe, il n’y a aucune raison de revendre avant d’avoir envie de déménager. De toute manière l’état du marché importe peu, comme il faudra bien habiter quelque part ça sera acheter cher et bien vendre cher ou acheter pas cher et mal vendre...
Seuls les gens qui spéculent peuvent y trouver leur intérêt (ou leur perte d’ailleurs).
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L’augmentation est peut-être bien de 80 % depuis 2000, mais on peut aller plus loin encore, et dire qu’en onze ans, l’immobilier a augmenté de 130 à 140 %...
Le krach annoncé l’est depuis plusieurs années par de nombreux « baissiers ». J’aimerais qu’ils aient raison, mais on attend, on attend, et on ne voit rien venir. Ou alors des baisses non significatives de 0,5, 1, 2 %... (non significatives pour le porte-monnaie, mais importantes tout de même, surtout quand on connaît la propension de la FNAIM à manipuler les chiffres avec ses moyennes « lissées » sur x mois... Qu’elle avoue enfin quelques baisses est un signe, même si on aimerait avoir affaire à un organisme de surveillance du marché indépendant).
La spéculation sur l’immobilier est une monstruosité et le reflet d’une triste facette de l’être humain. Malheureusement, il faut croire que dès qu’on peut croquer un morceau du gâteau, les scrupules qu’on pourrait avoir s’envolent vu que tous les acteurs du marché immobilier (propriétaires, banques, notaires, AI...) font tous figures de vampires, entre prix de biens abusifs, frais divers astronomiques, emprunts à taux variable sur un nombre de décennies indécent etc. Même pour une « simple » location, la façon humiliante dont on est parfois traité lorsqu’on est pas blanc, en CDI à 4000 euros/mois, et avec deux garants plein aux as donne des envies de meurtre parfois...
« Ne vous inquiétez pas, ce n’est pas parce que vous n’avez pas beaucoup d’argent que je ne vais pas vous le prendre ».
A méditer.
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Très bonne réflexion. En effet depuis 2003 on assiste à une exhubérance irrationnelle concernant l’immobilier qui touche à sa fin. Malheureusement beaucoup de gens se sont fait prendre par les discours et indices « officiels ». D’ailleurs, il ne faut pas oublier que la crise des subprimes n’est pas liée à eux mais au fait que le prix des maisons aux US a baissé ce qui a mécaniquement rendu insolvable ces acheteurs en générant notamment de la negative equity. La baisse va arriver en France également, cela ne fait pas de doute. Le hic c’est que 30% de notre croissance était soutenue par l’immobilier. Quid donc de la croissance en 2008 ? et surtout quid de tous ces gens qui vont se retrouver à payer un bien 2 fois plus cher qu’il ne vaut ? Cela est désolant.
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Les marchés se positionnement sur des segments en vue de faire des profits à court terme.
C’est la cas des matières premières et de l’immobilier.
Toutefois,si le crack immobilier se produit rapidement au USA(actuellement il est rampant),cela risque d’entrainer une recession économique au USA,mais une forte remontée de l’EURO et...
http://fr.biz.yahoo.com/12092007/5/l-euro-pese-sur-la-croissance-selon-eric-woerth.html
..risque d’entrainer une crise encore plus grave avec l’augmentation de l’euro,car les principaux propriétaires immobiliers français (fond de pension américain) voient la valeur de leurs biens s’enrichir avec le change et ne sont pas pret à brader les actifs qu’ils ont en France et ont donc tout intêret à ne pas « tuer » la spéculation en France dans l’immobilier.
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Les hauts de cycle de l’immobilier se caractérisent par le fait que le prix devient tel que les gens n’arrivent plus à se loger. Il y a décorrélation entre le prix et la valeur d’usage, et le marché pédale dans le vide, ayant quitté la terre ferme.
Si j’en juge par les énormes difficultés des jeunes à se loger aujourd’hui, on doit y être à peu près.
Quand ?
Les fins de cycle immobilières ne se caractérisent pas par une baisse brutale des prix, mais du volume des transactions. C’est l’indicateur à observer.
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Bien vu Forest.
Effectivement, avant le krack, il y a la baisse du nombre de transactions.
J’ai l’impression qu’on y est. Non ?
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Je pense que les vendeurs ont encore en se grouillant une dernière chance de vendre en haut de cycle. Sinon, c’est dans 15 ans la prochaine.
Pour les acheteurs, surtout ne vous pressez pas.
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C’est ce que je m’étais dit pendant 3 ans avant d’avoir mon bébé et de me retrouver dans 37 m2 à trois ! Finalement, je n’ai fait que repousser l’échéance :p Donc si vous trouver quelque chose de : a) bien placé (cf revente) b) de la bonne taille c) dans vos moyens (ie pas de prêt a plus de 15 ans) c’est pas la peine d’attendre 80 ans pour acheter, vous risquez d’être en maison de retraite avant d’habiter chez vous :) Ensuite une fois qu’on a démarré on est plus zen parce que la « valeur » de votre bien n’est pas absolue, elle fluctuera avec le marché et le prix de votre prochaine acquisition. Après faut pas rêver : vu le nombre de personnes de ma génération qui souhaiteraient acheter et qui attendent, il y aura de quoi faire remonter les prix une fois la vague passée. A vous de voir si vous êtes spéculateur dans l’âme
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C’est vrai aussi.
Le risque d’acheter en haut de cycle, c’est d’être obligé de vendre en bas. Ca peut arriver, suite à diverses petites difficultés de la vie...
En tout cas, jamais de taux variable ...
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En tout cas, en Ile de France ca continue de monter.
http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/f105b0ad542fedf6/Indicesmensuelsm ai2007.pdf
Paris reste meme au dessus de 9% ce qui reste interessant par rapport a la bourse donc la speculation devrait continuer un peu plus. Je pense que dans un an, on devrait effectivement voir des montees de prix inferieures a 5% (ce qui reste plus eleve que l’augmentation des salaires) mais avant que ca baisse je pense que nous avons le temps.
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Attention.
L’indice des notaires est basé sur les biens mutés, c’est à dire sur les ventes ayant passé l’acte authentique devant notaire.
Pour mémoire, l’acte authentique intervient au mieux 2 mois après la conclusion du compromis de vente, mais généralement pas avant 3 mois.
L’indice a donc, au mieux 3 mois de retard sur les prix affichés en agence.
En l’occurence, le lien que vous donnez correspond :
- à une publication de Septembre 2007
- concernant des actes authentiques signés en Mai 2007
- correspondant à des ventes (au sens FNAIM) de Fevrier 2007 ou antérieuresPour voir l’évolution des prix disponibles en agence, il faudra attendre le rapport de Mars 2008 !!!
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Ben oui.
Le marché est bloqué (sauf pour les propriétaires revendeurs peut-être)
Il y a encore quelques pigeons pour maintenir les prix.
Si tu fais des stats sur les quelques transactions qui se font encore, tu auras toujours une hausse.
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Ces chiffres des notaires sont en retard d’environ 6/8 mois.
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« 50% de leur salaire devrait pourtant y passer sans que cela soi un scandale. »
C’est vrai que les temps ont changé mais quand j’ai acheté ma maison en 1987, la règle était que les mensualités ne devaient pas dépasser le tiers des revenus mensuels net, l’apport initial étant de 10% et les taux autour de 12%. Tous calculs faits, ma maison m’a coûté 5 années de salaire (au jour de l’achat). Le salaire augmentant avec le temps, la vérité est en-dessous.
Combien d’années de salaire doit aujourd’hui payer un jeune qui achète sa maison ? Cela ne dépend ni de la classe sociale ni du lieu car un pauvre achète un petit appartement tandis qu’un riche vise plus haut. Les ratios restent similaires. Dans les zones chère comme Paris les salires sont plus élévés.
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Dépêche toi de vendre (à des anglais lol) avant d’avoir tort.
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j’ai acheté en 2005 pour 6 années de salaire :) La règle est toujours de ne pas dépasser 30% des revenus salariaux hors primes, intéressement et participation. A 50% je pense que tu es mal ...
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La FNAIM constate déjà une baisse des volumes et une légère baisse des prix.
L’immobilier américain a un impact direct chez nous au travers du manque de liquidités. C’est vrai que l’impact n’est pas directement sur l’immobilier mais plutôt sur les actions. La FED finance maintenant sans aucune garantie les banques américaines qui ont besoin de liquités.
Suivez depuis une semaine la baisse du dollar qui approche maintenant les 1,40 et la hausse de l’or qui vient de partir en flêche au dessus des 700$ l’once.
Si les bailleurs de fonds des USA sont entrain de mollir alors il vaut mieux être liquide. Achetez de l’or.
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En quoi EN avoir peur ? Ca va encore augmenter en France. Comparez donc avec l’ Allemagne la Suisse l’Autriche l’immobilier coûte trois fois plus cher. Même en Grèce....
Ce sont les banques qui ont des gros problèmes : ils Vont luxer le personnel de leurs agences et ce personnel a eu des passe-droits. L’E-commerce est entrain de faire des ravages.
Scénario très classique chez nous Les banques poussent à réaliser les profits ; un appart de 81 acheté à 75ooo F se vendait en 95 dix à 15 fois plus cher. Ces vendeurs sont partis dans du pavillonaire leur résidence principale à 1oo bâtons vaut actuellement le triple.
Ces négociations se font au sein des banques.Les travaux de réparation du bungalow se pointent après dix ans et les gosses partis et qui demandent du fric pour démarrer leur vie.... De nombreux divorces en blanc ordonnés par les banquiers, vite fait bien fait on commence à bâtir une résidence secondaire donc deux résidences principales... et on se partage la « bulle ».
Le gouvernement est entrain de changer les lois sur les héritages pour faciliter la transmission des biens. Alors.. que demande le peuple ?? On annonce le plein emploi et le français s’est remis à consommer depuis deux ans après une phase de doutes avec thésaurisation.
Encore plein de bonnes affaires le long du TGV Est..... Du vieux à retaper 25/35OOO à une heure de la gare de l’Est qui vaut pico bello déjà ses 5 fois plus...
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C’est une blague ? L’Allemagne, c’est 1000€ le m² à Berlin ...
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L’augmentation des prix de l’immobilier provient de plusieurs conditions convvergeantes
- La baisse des teux du credit qui a facilité l’acquisition et mecaniquement les propriétaires ont augmentés leurs prix pour recuperer une part du gateau...
- la professionnalisation des ventes par les agences qui poussent a la hausse contrairement a ce qu’elles disent...
- la vrai libéralisation de la circulation des personnes et des biens qui font que les anglais, les hollandais et les allemands, par exemples, ont choisi d’investir en France et dans les pays où il y auvait un differentiel...
- La diminution des espaces constructibles par la rigidification des POS et des differents reglements de sécurité...
- le transfert de l’epargne que les gouvernements consécutifs on facilité en pénalisant fiscalement les produits financiers d’assurances, d’epargne etc... ... bref la liste est encore longue !-
C’est assez vrai, même si l’effet « les étrangers raflent tout » est très surestimé.
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bonsoir,
Pour ceux qui sont intérréssés, un site donne en temps réel une vision sur le marché de l’immobiler :
http://www.cotation-immobiliere.fr/
On peut surveiller le stock et le prix moyen. Il est doté d’un moteur de recherche par commune.
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marrant : quand on regarde les stocks d’appartements à Neuilly (92200), le prix a monté de 1200 euro en 2 ans et il n’y a plus de stocks ! Est-ce que ce site est fiable ou est-ce un effet Sarkozy ^^ ?
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« nous sommes à un point tel, où non seulement les prix on dépassé les capacités d’achat de nombre de ménages »
Oui, et cette remarque est aussi le biais de cet article : l’un des problèmes du marché immobilier est que justement, il est de moins en moins un marché pour les ménages (donc pour *se* loger), mais un marché pour les placements (défiscalisation et rente) ainsi qu’un marché pour les étrangers.
Or avec l’arrivée de ce nouveau gouvernement, la défiscalisation n’a jamais aussi bien fonctionné. Quant aux étrangers, il est toujours intéressant pour un londonien d’acheter à Paris ou sur la côte.
Nuancée de cette façon, je crois que la conclusion de cet article peut être revue : vendre ou acheter est affaire de fisc ou de globalisation.
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La différence entre le marché americain et celui de notre vieux pays, c’est la pénurie de logement que nous connaissons en France dans les grandes agglomérations, alors qu’aux USA ils sont en très net excedent. (CF les centaines de résidences vendues a Miami, et sur la cote ouest a ds fin d’investissements spéculatifs)
Pour moi il y’a plusieurs facteurs en grandes parties responsables :
1/- La politique du gouvernement et des précedents, a largement favorisé les investisseurs au dépend des ménages, en permettant une defiscalisation gargantuesque. Les ménages au jour d’aujourd’hui et malgré des taux d’emprunts calculés sur 30 ans, voir 35 ans n’ont plus les moyens d’acheter un F4 pour un couple et ses 2 / 3 enfants, parfois meme un F2, T1 bis dans certaines villes ...
2/- La bourse qui avait crée de grande fortune et qui s’est montré par la suite tres instable ce qui a poussé les investisseurs a solidifier leurs acquis en intégrand de la pierre dans leurs patrimoines.
3/- Toujours grace a la defiscalisation et autres astuces comptables, les entreprises géantes ont placés de l’argent dans l’immobilier afin de maintenir des taux de profits escompté par leurs actionnaires (et au vu de l’explosion des prix cela s’est révélé) A ce titre j’aimerais bien que l’on évalu le patrimoine immobilier de certaines entreprises et autres grosses fortune et surtout leur évolution depuis 15 ans ...
4/- L’omniprésence des agences immobilieres qui innondent le marcher de leur emprise sur les biens immobiliers en augmentant artificiellement les prix de 5% a 10% pour accroitre leurs marges ... Je vous invite a faire le test, il suffit de poser une annonce dans un journal spécialisé en précisant que vous etes un particulier et vous verrez que sur les 20 permiers appels, au moins 15 le seront d’agences aux méthodes tres « commerciales » pour ne pas dire aggressives.
L’auteur table sur une baisse des prix ? Je table sur une stagnations a moyens therme apres cette période plus que spéculatives ! Pénuries plus insitation a l’achat par différentes aides sont la pour cela, et de toute facon, les gros groupes d’investissements et banquaires ne laisseront pas leur immense parc de logement se dépressier et peseront de tout leur lobbying pour que cela ne change pas.
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La décrue a déjà commencé. Elle sera critique dans certains pays (cf Corée du Sud) et inégale suivant les produits (cf en France : les pièces rares continueront à se rapprocher des tarifs internationaux pendant que le reste retombera).
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Les loyer ont augmenté de 30% les 8 dernières années et les prix de plus de 80% Actuellement l’immobilier est proche de l’équivalent de 40 années de rendement locatif. La bulle est là, encore six mois le temps que les stocks explosent avec les chantiers en cours et le plongeon est proche
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Vous oubliez un facteur artificiel dans le maintien de la bulle immobilière en France : le recours massif à l’assistance familiale dans l’achat d’un logement. Quand vous cherchez un appartement de taille moyenne vous êtes constamment en compétition avec des jeunes, seuls ou en couples, aidés par leurs parents, grands-parents, etc. Ce phénomène est beaucoup plus répandu ici qu’en GB ou USA - d’ailleurs, le même phénomène se retrouve à la location, ou on exige des garants, généralement des parents friqués.
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il est curieux de constater le silence total des médias français sur ce qui pourrait bien etre le premier signe du krach, c’est a dire les queues interminables devant la banque Northern Rock (krach lié directement au krash immobilier, voir http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?&news=4609832)
deja hier la Banque d’Angleterre a du intervenir pour empêcher le « dépot de bilan », mais visiblement cela n’est pas suffisant car la confiance des client n’est plus
et le silence dans les tv est total, sauf sur Euronews. A croire que le gvt français a donné ses ordres pour éviter un effet de panique identique. c’est même a se demander si ce même gvt ne redoute les mêmes problèmes avec une ou plusieurs banques françaises
En tout cas, je serais vous, je préparerais une solution de replis
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Déjà, la pénurie de logement, j’aimerais bien qu’on me site une source fiable qui la démontre.
Ca fait 15 ans qu’on nous dit chaque année qu’il manque 1 millions de logements, jamais j’en ai vu la preuve nul part.
Il n’y a pas pénurie de logement techniquement parlant, il y a pénurie de logements abordables (vive la bulle...) depuis quelques années. Ca s’arrête là.
Pour des vrais statistiques, faites par une association indépendante, ca se passe ici : http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm
Pour vraiment voir la valeur et l’évolution du prix de l’immobilier, il faut compter en années de salaire. C’est la plus simple manière de faire qui prend en compte l’inflation et l’augmentation des salaires.
Les stocks crèvent actuellement le plafond comparé à l’année dernière, et les prix affichés sont tous négociables : je cherche un logement à acheter sans trop me presser depuis déjà 1 an. Il y a chez moi, en Alsace, 4 fois plus de maison en vente qu’à la même époque l’année dernière. Et c’est encore pire pour les appartements.
Pour moi, la chasse commence.
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C’est ce que j’allais dire. Il suffit de repérer qques agences immobilières, et regarder le nombre de stock ou d’annonce faite ... Et l@, je peux vous dire que ça augmente créchendo... comparé il y a seulement 1 an, les vitres sont « norcis » d’annonces. Moi aussi, je vais commencer à chercher des apparts, et appliquer par la même un coeff correcteur qui tienne compte de mes capacités et du bien :) Voil@... sinon le reste ce n’est que du blabla
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On peut difficilement lier la situation aux US / la crise des subprimes avec la situation immobilière en France. Les problèmes aux US peuvent avoir un impact global sur la croissance en France, mais pas de lien direct avec l’immobilier en France. Dommage pour ceux qui attendent une baisse de l’immobilier
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