Réforme des niches fiscales : nouvelle réduction pour le dispositif immobilier Scellier
François Fillon a annoncé mercredi un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales qui ont déjà été rabotées récemment. Les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Scellier vont donc de nouveau perdre de l'intérêt. Certains investisseurs vont se précipiter pour profiter des conditions encore avantageuses de 2011 avant qu'il ne soit trop tard, il devrait pourtant se méfier...
François Fillon réforme la loi Scellier
L'une des mesures phares du plan de rigueur annoncé par Mr Fillon est le nouveau coup de rabot de 10 % sur toutes les niches fiscales qui ont déjà été rabotées il y a quelques mois seulement.
Le dispositif de défiscalisation Scellier qui permet de bénéficier de réduction d'impôt sur l'achat de logement neuf et plus particulièrement sur l'achat de logement neuf BBC va donc une nouvelle fois subir des réductions importantes.
Alors que le taux de défiscalisation possible en Scellier devait être à 18 % en 2012 pour des logements BBC, il pourrait descendre à 16 % seulement.
Bonne stratégie pour relancer les ventes de logement neuf à très court terme
Alors que les ventes de logements neufs chutent depuis début 2011, l'annonce d'une nouvelle réduction de 10 % sur les avantages du dispositif Scellier va attirer de nombreux investisseurs d'ici la fin de l'année 2011.
En effet, comme cela avait été le cas fin 2010 (notamment en décembre), les ventes de logements neufs à des investisseurs en mal de défiscalisation devraient exploser en fin d'année 2011 avant que les réductions des avantages de ce dispositif ne soit appliquées en 2012.
Le "deuxième effet kiss cool" sera pour le début de l'année 2012 avec une nouvelle chute des ventes dans l'immobilier neuf ! Comme l'effet prime à la casse, un fort intérêt est suscité pendant quelques mois avant que tout le monde ne s'écarte du marché pendant quelques temps (puisque les achats ont été anticipés).
L'investissement Scellier, est-ce si intéressant que ça ?
Avant de vous précipiter sur ce type d'investissement et d'espérer ne plus payer d'impôt tout en investissant dans de l'immobilier locatif. Prenez garde aux pièges de la loi Scellier. De nombreux investisseurs, peu avertis, ont fait les frais de sociétés de défiscalisation qui leur ont vendu des logements à prix sur-évalués et dans des zones où il n'y a aucune demande locative.
Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé d'investir près de chez soi, de visiter le logement en question (où du moins le quartier où il sera construit) et d'étudier un minimum le projet pour voir s'il tient debout. Vous pouvez également prendre connaissance de cette étude du Crédit Foncier sur les 60 villes à éviter pour de la défiscalisation Scellier.
7 réactions à cet article
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Les riches ne donneront que 200 millions d’euros en 2012.Les très riches seront donc taxés. Ils le réclamaient d’ailleurs à cor et à cris, comme en témoignent le récent appel de seize patrons d’entreprises et très grandes fortunes, dont Liliane Bettencourt, publié dans le Nouvel Observateur.Reste que cette taxe tient davantage du symbole que de la mesure forte. François Fillon a en effet indiqué mercredi que le montant de ce prélèvement serait égal à 3 % des revenus du capital et du travail dépassant le seuil de 500.000 euros par an. La mesure, qui s’appliquera aux revenus perçus en 2011 génèrera une recette de... 200 millions d’euros en 2012. Ce qui est extraordinairement peu au regard des économies à réaliser.-
La plupart des scellier ont une rentabilité minable même après avantage fiscal. Si l’on ne prend pas en compte l’appréciation éventuelle du bien, la rentabilité est parfois aussi nulle que 3% avantage fiscal inclus.
En clair sans le cadeau du fisc c’est un investissement de merde qui perd de l’argent.
Je ne parles même pas des autres dispositifs « meublés » ou ta rentabilité de 7% tombe quand ton gestionnaire t’appelle et te dit, « on arrives pas à louer ! ».
Si l’on ajoute la piétre qualité des constructions neuves, investir dans le neuf est un deal perdant qui ne justifie pas le surcoût par rapport à de l’ancien de qualité. Regardez à Paris le prix des quelques programmes neufs et regardez ce que vous avez dans l’ancien à ce prix !
Seule solution : réautoriser des immeubles de grande hauteur (pour baisser les coûts), y mettre des services de qualité et des commerces. (Si l’immeuble est suffisamment grand, la présence d’une créche voir d’une maternelle à son pied serait killer pour les primo accédents). Bref redécouvrir ce que l’on avait compris il y a longtemps même si le premier essai a été mal fait !
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Le Scellier (et les autres avantages fiscaux, Robien ou autres, dont il prend la suite) est une arnaque.
L’avantage fiscal sert à attirer le pigeon vers un investissement locatif foireux.
Déja, il n’y a pas d’abattement fiscal, mais un TRANSFERT fiscal : le pigeon échappe à quelques sous d’impôt sur le revenu, mais, au moment de l’achat, il paie des impôts locaux faussement appelés « frais de notaire ».
Ensuite, aucune rentabilité : les loyers ne rentabilisent pas l’achat. A supposer même qu’ils soient payés. Autour de moi, je ne connais guère de propriétaire qui me dise « Mes loyers tombent sans problème ». Il y a toute une idéologie qui convainc le locataire que le fait de payer un loyer est un scandale. Donc, à la première difficulté d’argent et même sans cela, avant même de demander le moindre prêt à son banquier, il « oublie » de payer son loyer : c’est un prêt assuré sans intérêt !
En principe, la pllus-value à la revente servait à compenser l’absence de rentabilité des loyers, mais cela ne va plus être le cas.
Que peut faire alors le propriétaire ?
Garder son bien ?
Mais c’est justement ce qu’il faut éviter.
Car nos modernes contructions, si sur-payées, sont aussi de piètre qualité, si bien que le propriétaire avisé doit éviter de les garder trop longtemps, ou alors bonjour les réparations, et rien ne nous dit qu’elles seront prises en compte pour venir en déduction des mirifiques plus-values que voit le fisc.
Bref :
Les niches fiscales (du moins celles réservées aux particuliers des classes moyennes) sont une arnaque.
Au moins, maintenant, les choses sont claires :
Je crois que les épargnants ne se laisseront pas pigeonner par le Scellier (et similaires).
Heureusement, à force d’arnaquer les épargnants, l’Etat finit par les sauver : la pénurie de logements neufs construits est chronique en France, ce qui tire vers le haut les prix de l’ancien, ainsi que les loyers.
Mais il est honteux de chercher à arnaquer de simples petits épargnants, qui font un effort dont ils attendent une amélioration de leur retraite, retraite que par ailleurs on leur ratiboise.-
investir dans l’ancien ou le moderne, changes peu de chose pour un bailleur
au bout de 20a sans reparation, ca finit en piteux etat -
Une des mauvaises surprises supplémentaires du Scellier apparaît en cas de revente.
Beaucoup de programmes neufs sont presque entièrement réalisés en Scellier et quand l’investisseur veut revendre au terme de la période de « cadeau » fiscal (au bout de 9 ans, voire 15 ans pour le Scellier social) il se produit un effet mécanique imparable.
On se retrouve, dans le même immeuble, avec plusieurs biens similaires à vendre à la même époque, résultat : l’éventuel acquéreur n’a plus qu’à faire le tour et mettre tout ça en concurrence, à la baisse bien sûr. Et là, les vendeurs déchantent.
D’où un blocage des ventes pour ceux qui ne veulent pas lâcher, mais certains y sont obligés : succession à plusieurs, divorce, perte d’emploi, etc.
Pour moi, le Scellier est un respirateur artificiel branché sur le malade immobilier : ça ne guérit pas mais si on débranche, le malade va mourir...
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Le Scellier n’est pas un cadeau fiscal aux particuliers, mais, en réalité, une subvention déguisée au secteur de la construction. La plupart des promoteurs l’ont bien compris : le prix du logement est augmenté à concurrence du gain fiscal escompté.
Il faut aussi rappeler qu’en 2008 une première réforme du dispositif devait avoir lieu, non pour faire des économies, mais justement, pour prévenir des abus - ceux, précisément, dont vous parlez à la fin de votre article : il s’agissait principalement d’exclure des villes où on savait très bien qu’il y avait déjà trop d’offre de logements et que les réductions d’impôt (conditionnées à la location) n’auraient jamais lieu.
Sauf qu’entre temps il y a eu le « plan de relance » et que la correction a été enterrée. Les journalistes étaient prévenus, s’ils donnaient le nom d’une ville où ne surtout pas investir, c’était la sanction immédiate.-
Le titre ne devrait pas être « riches en danger » ???
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