La vie d’une coopérative d’habitation

Une coopérative d’habitation est un regroupement de personnes qui sont à la fois locataires d’un immeuble et collectivement propriétaires de ce même immeuble et qui le gère de manière démocratique. Une Coop n’est donc pas un ensemble collectif d’habitations sociales dont le propriétaire serait un office d’H.L.M ou une collectivité locale. Ce n’est pas non plus une copropriété privée même si cela y ressemble beaucoup. La différence avec ce dernier système est que les décision s’y prennent de manière démocratique, une Homme, une voix, sans tenir compte du nombre de mètres carrés qu’occupe l’appartement.

La Coop est à la S.C.I. (Société Civile Immobilière) ce que la coopérative ouvrière est à la S.A. (Société Anonyme).

On voit bien que la philosophie qui anime ceux qui promeuvent ce système est d’inspiration proudhonienne mais évidemment ceux qui vivent dans une Coop n’adhèrent pas tous à ce point de vue et beaucoup ont juste profité d’une opportunité pour s’y loger.

Allons au simple en prenant un scénario fictif de la création et du fonctionnement d’un immeuble en coopérative d’habitation (situé 13 rue Pierre-Joseph Proudhon à Bordeaux) en le comparant avec un immeuble privé en copropriété voisin et identique (au 11 rue Frédéric Bastiat). Je ne me base pas sur la législation française.

Dans cet exemple, je mets de côté les Coops qui partent d’une feuille blanche ou de zéro, celles qui font le boulot de promoteur immobilier (recherche de terrain puis appel d’offre pour la construction etc.). Les immeubles existent déjà.

La genèse

La M.P.P.R. (Mutuelle des Péripatéticiennes et des Proxénètes Réunis) possède deux immeubles à Bordeaux dont elle désire se séparer au motif que la rentabilité que ces biens lui procure est insuffisante et qu’elle veut diversifier son portefeuille d’actifs vers des valeurs d’entreprises cotées en bourse.
La direction générale a opté pour une vente collective suivant deux procédures. L’immeuble de la rue Bastiat sera proposé par une vente « à la découpe » tandis qu’avec celui de la rue Proudhon sera expérimenté un projet de coopérative d’habitation. Le but dans les deux cas est d’obtenir le meilleur rendement et ni l’un ni l’autre de ces deux projets ne sera favorisé sur la base motifs que financiers.

Les immeubles

Les deux immeubles sont identiques ; il y a 30 appartements au total dont 15 deux-pièces (de 60 m²), 12 trois-pièces de 80 m² et 3 quatres-pièces de 110m². Le local du rez-de-chaussé occupe quant à lui 200 m² mais est actuellement inoccupé. La surface totale occupée par l’ensemble des appartements est de 2.390 m². Le prix marché du mètre carré dans le quartier étant de 3.000 euros mais compte tenu du fait que les façades des immeubles n’ont pas été rénové depuis longtemps, que leur entretien a été négligé et qu’ils sont tous occupés, le gestionnaire chargé du projet fixe une décote de 20% du prix du marché. Le prix de vente moyen sera donc de 2.400 euros et ainsi donc la vente totale de chaque immeuble devrait rapporter 5.736.000 euros.

La réactions des locataires

Dans les deux immeuble la réaction des locataires est mitigé. Les gens sont tiraillés entre la perspective de faire une bonne affaire et la suspicion (s’ils nous proposent ces appartements c’est qu’il y a un problème dans l’immeuble entendons-nous). Il y a les anciens qui paient un loyer peu élevé et qui préfèrent investir dans une résidence secondaire, d’autres, arrivés très récemment et plus jeunes, paient des loyers au prix marché et se verraient bien proprios. Il y a ceux qui de l’argent de côté et ceux qui n’en ont pas et ceux qui savent pouvoir emprunter facilement à leur banque et d’autre précaires qui ne se font aucune illusion à ce sujet.
Dans l’immeuble destiné à la vente par un système de coopérative d’habitation s’ajoute la peur de l’inconnu : Qui connait vraiment ce système et en maitrise tous les rouages ?

La procédure de vente

Les deux immeubles vont être selon deux procédures très différentes.

L’immeuble de la rue Bastiat deviendra une copropriété, la mutuelle a envoyé une proposition de vente à chaque locataire qui avait quatre mois pour se décider. Au-delà de ce délais le bien peut être acheté par n’importe quel autre investisseur. Finalement dix-hui locataires se sont portés acquéreur de l’appartement qu’ils occupent, 11 appartements ont été acquis par des particuliers extérieurs à la résidence. Le local du rez-de-chaussé ainsi qu’un appartement n’ont pas trouvé preneur et restent donc la propriété de la mutuelle.
La cession de l’immeuble de la rue Proudhon est beaucoup plus délicate. Ce ne sont pas les appartements qui sont vendus individuellement mais l’immeuble en entier qui doit être vendu à une coopérative crée ex-nihilo dont les futures sociétaires sont les actuels locataires. Pour des raisons de solvabilité financière la banque qui devrait financer ce projet exigent que les locataires, rejoignant le projet, occupent plus de 70% des surfaces habitables additionnée de l’immeuble soit 1.673 m2 (2.390 x 70%). 23 famille ont donné leur accord le projet passe est validé.

Dès le lancement du projet on peut vérifier l’importance de la dimension démocratique et collective de la vie en coopérative d’habitation. Dans le cas d’une vente à la découpe, chacun fait ce qu’il veut et la décision du voisin n’interfère pas dans ses propres choix alors que dans le second cas c’est le résultat d’un vote collectifs qui va déterminer l’avenir des locataires.

Le bilan pour la mutuelle est beaucoup plus satisfaisant avec le projet de la Coop. Même si sept familles n’ont pas opté pour ce projet leur appartement devient propriété de la Coop et la mutuelle se désengage totalement de cette affaire. Avec la vente à la découpe la mutuelle détient toujours un appartement et un local qu’elle doit continuer à gérer et donc à mobiliser du personnel pour gérer ces deux dossier

Le Financement

L’aspirant acquéreur de la rue Bastiat est libre de son choix. Il peux prendre un crédit chez n’importe quel établissement de crédit ou emprunter à sa belle-mère selon les modalités qu’il souhaite ou qu’il réussit à négocier (taux fixe, variable, à moyenne ou longue échéance) ou payer comptant ; La seule chose qu’on exige de lui est qu’il réunisse la somme d’argent demandée le jour J.

Pour son l’habitant de la rue Proudhon, c’est à la fois plus compliqué et plus…simple. Afin d’assurer une certaine pérennité financière, la coopérative d’habitation ne doit pas emprunter totalité de la valeur de l’immeuble. Un montant doit être financé directement par les sociétaires, généralement 20% ou 25% de la valeur du bien acquis.

Le tableau ci-dessus montre le bilan comptable très très simplifié de la coopérative de l’immeuble de la rue Proudhon. Le prix de vente de l’immeuble étant de 5.736.000 la banque s’engage sur un prêt maximum de 80% de cette somme soit 4.588.800 euros. Les sociétaires doivent apporter la différence et constituer un petit fonds de roulement de 10.000 euros

                    Bilan
Actif Passif
____________________________________________________________________

Immeuble 5.736.000 * 1.157.200 Apport en numéraire des sociétaires
Compte courant 10.000  *    4.588.800   Emprunts et dettes assimilées

Total   5.746.000 *  5.746.000   Total

Chaque sociétaire est libre de choisir la source de financement de sa quote-part correspondant à l’apport en numéraire. Il peut contracter un emprunt auprès d’une banque ou d’un membre de sa famille mais ce financement sera fait à titre personnel et totalement distinct de l’emprunt de la coopérative. Le calcul se fait selon une clé de répartition avec comme base la valeur estimée de chaque appartement et en incluant la valeur des biens dont les locataires non pas rejoint la coopérative. Prenons un exemple simple :

Yvon Ulé occupe un trois-pièces rue de la Coop et son appartement a été évalué pour 264.000 euros. La valeur additionnée de tous les appartements dont les occupants ont décidé de rejoindre la coopérative se monte à 4.302.000 euros(soit 75% du total de la valeur de l’immeuble).

La quote-part dont Yvon doit s’acquitter est de : (264.000/4.302.000) x 1.157.200 = 71.014 euros. L’addition de l’ensemble des versements des société correspond à l’apport en numéraire de la Coop. Plus un appartement a de la valeur et sociétaire paiera.

Yvon débourse beaucoup moins que les 264.000 euros payés par Jacques, son cousin, qui habitent l’immeuble jumeaux de la rue Bastiat et qui s’est porté acquéreur d’un appartement identique au sien. La différence s’explique par le montage financier. La coopérative, à laquelle adhère Yvon, a dans son bilan une importante dette bancaire dont il est responsable à la limite de son apport alors que l’immeuble de Jacques n’a pas de dette.

Les deux cousins qui n’ayant pas le moindre fifrelin en poche, leur grand-mère leur a donné à chacun la somme de 71.014 euros (que le hasard fait bien les choses !). Yvon a utilisé cet argent pour payer sa quote-part à la coopérative tandis que Jacques l’a utilisé comme apport à son achat. Il n’a donc emprunté que 192.987 euros (264.000 – 71.013) auprès de sa banque. Si l’on essaie de calculer la part virtuelle de Yvon dans la dette globale de la coopérative on atteint 281.600 euros ((264.000/4.302.000) x 4.588.800). L’écart assez important, 88.613 euros, s’explique par l’avance du fonds de roulement et surtout par la valeur des biens des habitants non-sociétaires que les sociétaires possèdent indirectement. Jacques est propriétaire d’un logement de trois-pièces alors que son cousin à la jouissance du même type d’appartement en plus d’une quote-part sur les 25% des non-sociétaires dont les loyers futures vont aller venir réduire les charges de copropriété et une partie des intérêts de l’emprunt de la coopérative.

D’un strict point de vu financier les deux méthodes d’acquisition sont équivalentes mais on remarquera que le ticket d’entrée pour un même appartement est bien plus abordable dans le cas de la Coop que dans celui de la copropriété. La Coop est à priori la formule idéale pour une personne avec un « petit » capital et assez importants mais ni garantie ni régulier comme un travailleur en free-lance ou un intérimaire assez bien qualifié, ou un artiste. Enfin le type de profils qui font fuir une belle-mère et un banquier.

Un instrument spéculatif

Oui vous avez bien lu ! La forme juridique de propriété favorite des anarchistes et alter-mondialistes de tout poils serait un repère pour spéculateur en herbe. Exemple à l’appui :

Tout va bien à Bordeaux, Google et Facebook ont annoncé qu’ils transféraient leurs activités d’Irlande vers la capitale mondiale du vin. Les prix de la pierre flambent de 15%.

L’appartement de Jacques Ulé vaut désormais 303.600 euros(264.000 + 15%) soit une plus-value de 39.600 euros. Le calcul de la plus-value d’Yvon est un peu plus alambiqué mais pas très compliquée pour autant. La valeur de l’immeuble passant de 5.736.000 à 6.596.400 euros le bilan comptable de la coopérative ressemble dorénavant à celui-ci :

                      Bilan
Actif             Passif
____________________________________________________________________

Immeuble 5.736.000 * 1.157.200 Apport en numéraire des sociétaires
Immeuble +15% 6 .596.400 * 860.400 Plus-value latente
Compte courant 10.000  *  4.588.800 Emprunts et dettes assimilées

Total   6.606.400  *   6.606.400 Total

La part coopérative d’Yvon qui valait 71.014 euros vaut désormais : (264.000/4.302.000) x (1.157.200+860.400) = 123.814 euros soit une progression de 74%. Soit une progression cinq fois plus forte que pour Jacques. Les parts sociales se comportent comme un produit dérivé qui répercute toute variation de la valeur sous-jacente (le prix réel de l’immobilier) en l’amplifiant. Un effet de levier qui est d’autant plus fort que le poids de l’encours de la dette dans le financement total est importante. Évidemment ce qui marche dans un sens fonctionne aussi de la même manière dans l’autre sens et on peut assister à des descente vertigineuse.

Tant qu’on a pas vendu, on a pas gagné ou perdu. Mais imaginons qu’Yvon décide de vendre au sons des violons. Officiellement il ne pourra pas vendre sa part à son prix de marché car généralement, dans les coopératives d’habitation, le prix de cession n’est pas fixé librement par le vendeur et l’acheteur mais par le conseil ou l’assemblée de la coopérative suivant une formule comptable et non pas suivant le marché (le mark-to-market dirait-on à la City).
Yvon qui a un esprit malade, à l’opposé de l’idéal coopératif, imagine contourner le problème en trouvant un acheteur et en lui demandant de payer la différence de la main à la main. Il ignore malheureusement une règle qui oblige tout vendeur à proposer son bien en priorité aux autres sociétaires ou à leur enfants vivant avec eux. Dans les faits, les Coops deviennent de plus en plus « libérale » et beaucoup d’entre elles ont assouplis les conditions de vente.

Si la sortie d’une coopérative habitation est un peu plus compliquée que dans le cadre d’une propriété classique, l’entrée l’est encore plus. Il existe une procédure de cooptation où le candidat doit obtenir l’accord des autres sociétaires pour être accepté. Dans la réalité ce n’est pas aussi difficile que d’intégrer une loge franc-maçonnique mais si vous vous appelez Marc Dutroux cela risque de coincer dans une Coop où vivent beaucoup d’enfants.
Notons qu’il y a des suspicions de comportements discriminants contre les personnes de couleurs à qui on reproche de faire baisser la valeur des appartements. Le vote des sociétaires étant non-motivé, il est toujours difficile dans ce cas d’apporter la moindre preuve corroborant ces accusations..

La coopérative face aux mauvais payeurs

Yvon a bien versé son écot, 71.014 euros, qui correspond à sa quote-part participative mais cela ne le dispense pas de devoir verser une redevance mensuelle (moins que plus l’équivalent du loyer dans une Coop) à la coopérative. Cette somme est le résultat des flux nets à laquelle la coop doit faire face. Les charges liées directement à la vie de l’immeuble (électricité et eau des parties commune, assurances, etc.) et surtout l’amortissement du gros emprunt mais aussi les recettes comme les loyers des appartements occupés par des non-sociétaires.

Imaginons que les 4.588.800 euros aient été emprunté sur 30 ans à un taux de 4,30% avec une annuité constante de 272.503 euros, que les charges de l’immeuble se montent à 20.000 euros par an et que les loyers perçus par la coop soient de 82.000 euros par an, la redevance annuelle dont devra s’acquitter Yvon est ainsi calculée :

(264.000/4.302.000) x (272.503+20.000-82.000) = 12.917,90 soit 1.076 euros par mois

La somme est relativement importante et bien sûr supérieure à ce qu’Yvon payait quand il était locataire mais il se constitue un patrimoine immobilier.

Un an a passé, Jacques et Yvon ont perdu leur emploi. Le premier, ayant souscrit un emprunt avec une assurance perte d’emploi, voit ses mensualités couvertes pendant 3 ans tandis que le second ne bénéficiant d’aucune protection puisqu’il n’a souscrit aucun emprunt de manière personnelle et directe se retrouve fort dépourvu.
La première réaction d’Yvon est d’aller voir le conseil de la Coop en espérant recevoir un accueille compassionnel et conciliant, après tout les coopératives d’habitation ne prétendent-elles pas avoir un objectif non seulement écologique mais aussi solidaire et être un outil contre l’expulsion. Peine perdue, on lui fait comprendre que tout le monde est sur la corde raide et que la défaillance d’un sociétaire met en danger le fragile équilibre financier de la Coop. On le prévient que lorsque le total de ses impayés atteindra 50% de la valeur de ses parts sociales, le conseil entamera une procédure d’éviction. Heureusement pour Yvon comme la législation française est muette sur ce cas de figure, son avocat ne perd pas espoir de bien s’en sortir.

Un des locataires de la Coop de paie plus son loyer depuis deux mois. C’est la procédure classique qui s’applique.

Evolution de la coopérative dans le temps

Comme toute les sociétés de personnes ou de capitaux, la Coop ne reste pas figée, des personnes peuvent partir d’autres entrer.

Après 3 mois de chômage, Yvon a trouvé un emploi, c’est un C.D.D de 1 an et le poste se situe en région parisienne. Il va louer son appartement à une amie qui vient de divorcer. Le règlement de la Coop Proudhon autorise les sociétaires à louer leur logement pour une durée maximum de 6 mois sans justification et de 18 mois pour raison sérieuse. Au-delà Yvon devra soit vendre son appartement soit revenir y vivre.

La voisine d’Yvon, Marie Ruana, qui est un panier percé, vient de gagner 75.000 euros au Tacotac. Elle n’est pas sociétaire de la Coop et désire le devenir. Elle en discute avec Yvon qui lui dit que puisqu’elle occupe le même type d’appartement que lui elle devra débourser 71.014 euros comme lui. Faux. La valeurs des parts évoluent avec le temps. Il y a d’abord une évolution « technique » à la hausse linéaire liée aux amortissements des emprunts dans le cas où la coop a contracté un crédit avec amortissement constant et si aucune autre dette n’a vu le jour. Il y a aussi la prise en compte du prix du marché immobilier. Finalement la nouvelle valeur de la quote-part de l’appartement de Marie est de 95.000 euros. Il lui manque 20.000 euros mais elle obtient un échelonnement sur quatre ans pour racheter les parts sociales qui lui manquent (une sorte de montée au capital dirait un raider boursier) avec un taux d’intérêts vraiment riquiqui..après tout la Coop c’est solidaire, ce n’est pas pour se faire de la marge sur les copains.

La motivation constante d’une Coop est de voir la part des sociétaires être la plus élevée possible. Lorsqu’un appartement occupé par un locataire se libère, sauf cas exceptionnel, l’assemblée recherchera toujours à lui trouver un sociétaire plutôt que de le louer.

Gerard Mensoif, le sociétaire célibataire du 1er étage, vient de mourir victime du cirrhose du foie. La Coop étant une société de personne et non pas de capital, l’héritier de Gérard, qui désire occuper l’appartement de son oncle, ne deviendra pas sociétaire de droit. Il devra auparavant passer l’examen d’agrément, comme n’importe quel autre bleu-bite, pour venir vivre rue Proudhon. Quelque soit la décision de l’assemblée des sociétaires le neveu reste propriétaire des part-sociales et peut les vendre si tel est son souhait.

Des charges communes très maitrisées

Si la coopérative n’arrive pas à faire la différence avec la copropriété au niveau du coût du financement (un particulier obtient quasiment les même taux d’intérêts auprès d’une banque qu’une grosse coopérative à condition d’y domicilier ses revenus), il n’en va pas de même avec les coûts de fonctionnement ou charges communes si vous préférez.

Par son type de fonctionnement et la motivation (inversement proportionnelle à la taille de la Coop) de ses sociétaire la coopérative fait économiser beaucoup d’argent à ses sociétaires.

Dans un « vrai » Coop tout le monde est un peu concierge, technicien de maintenance et agent d’entretien. Dans les coopérative bien organisées existe un systèmes où par roulement les habitants d’un logement sont chargés l’entretien des parties communes. Attention il ne s’agit pas de gros travaux comme le ravalement de la façade mais de simplement sortir les poubelles, passer le balaie et la wassingue ainsi que quelques taches exceptionnelles comme saler le trottoir attenant à l’immeuble en cas de chute de neige ou remplacer une ampoule grillée dans les parties communes. Lorsque des gros travaux sont prévus (toitures, ravalement de façade, chaudière) nos charmants sociétaires se transforment en morts de faim face aux fournisseur quand les syndics de copropriété…(non je ne vais pas risquer un procès en diffamation, surtout que je me base sur des on-dits ).

A ma connaissance, aucun texte de loi n’oblige les coopérative à avoir une buanderie commune mais une coopérative sans ce service c’est comme un Catalan supporter du Real Madrid. Une buanderie commune libère de la place les appartements et compte tenu du prix du moindre m2 c’est déjà pas mal. Cela permet aussi de bénéficier de machines performantes d’habitude réservées aux professionnel, d’un sèche-linge, éventuellement d’une centrifugeuse et d’une machine à grand tambour pour les trucs qui ne rentrent jamais dans une machine standard. Un espace est généralement réservé dans la cour pour sécher le linge à l’air libre.

La coopérative peut décider de consacré une chambre ou un salle de l’immeuble à un usage collectif. Il n’est pas rare de de voir un tout petit appartement mal fichu et sans grande valeur marchande se transformer en chambre d’hôte à l’usage exclusif des sociétaires pour y inviter des amis ou de la famille pour un très court séjour, c’est dés frais d’hôtel économisés. En règle générale la coopérative favorise la convivialité à la rentabilité et préfèrera, par exemple, consacrer un local au rez-de-chaussé comme garage pour landaus et bicyclettes que de la louer à café voisin qui a besoin d’un espace de stockage.

La vie dans les coopérative est en générale très conviviale mais chacun garde son intimité, faut pas déconner c’est pas un kommounalki.

N.B. L’explication romancée que je viens de vous raconter sort tout droit de mon imagination mais se base sur la connaissance concrète que j’ai du sujet. Evidemment le type de fonctionnement auquel je me réfère varie d’un pays à un autre mais aussi d’une coopérative d’habitation à une autre selon que la latitude offerte aux sociétaires, par la législation du pays où elle se trouve, de d’introduire certaines règles spécifiques.

Cet article a été précédemment publié sur le blog La Main Invisible.