L’immobilier au cœur du blanchiment d’argent

Comprenons que le blanchiment consiste à faire disparaître de l’argent dont l’origine est frauduleuse, pour lui donner l’apparence d’un investissement tout à fait classique. L’immobilier s’avère alors être très intéressant pour investir une somme importante sans attirer l’attention.

Les différentes activités criminelles telles que le trafic de stupéfiants, la contrebande, la prostitution, la fraude, génèrent d’énormes profits. Ces sommes « mal acquises » doivent être légitimées par les délinquants, grâce au blanchiment de capitaux. L’individu ou le groupe impliqué doit trouver un moyen de contrôler, de justifier ces fonds sans attirer l’attention sur son activité criminelle ou sur les personnes impliquées. C’est pourquoi, les criminels s’emploient, à masquer la provenance frauduleuse de ces fonds, par le biais de différentes opérations nationales ou internationales.

Comment procèdent-ils ?

Les typologies de fraude peuvent se classer selon trois critères, attachées au client, au type d’opération ou au financement.

Le client :

L’intermédiaire de l’immobilier pourra raisonnablement suspecter une opération frauduleuse, dès lors qu’il soupçonne l’intervention de prête-noms, la création d’un personnage, l’usage de fausses identités, l’utilisation de sociétés écrans.

Les typologies souvent rencontrées, destinées, à masquer l’identité réelle des propriétaires :

- La personne concernée fournit des documents suspects pour prouver son identité.

- Acquéreur qui semble s’être créé un personnage pour l’acquisition de biens immobiliers.

Exemple : L’acheteur s’annonce comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous le ressenti que vous en avez est autre (tenue vestimentaire, véhicule utilisé, ... en inadéquation avec le personnage).

- Personne qui agit au nom d’une tierce personne, dont l’identité n’est pas révélée et qui hésite, voire, refuse de fournir une quelconque information quant à l’acheteur pour le compte duquel il agit.

- Le vendeur n’est pas la personne mentionnée sur le titre de propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le légitime propriétaire des biens à la vente.

Les types opérations suspectes :

Le professionnel devra également suspecter toutes les opérations immobilières et comportements atypiques, se rapprochant des typologies suivantes :

- L’acheteur fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers pour des montants importants, en l’espace de peu de temps.

- Les transactions sont entourées de secret et ne se déroulent pas normalement (rendez- vous après les heures, rendez-vous pris dans d’autres régions que le lieu d’implantation du bien immobilier, rendez-vous modifié en dernière minute, ...)

- Tentatives de corruption (de l’argent est proposé) ou d’intimidation afin de garder secret certaines informations qui vous sont révélées.

Le financement :

Ici, l’intermédiaire de l’immobilier devra forcément suspecter toutes les opérations pour lesquelles, de gros versements d’espèces sont réalisés, il n’existe aucune cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus déclarés, l’investissement de fonds « off-shore » suivant les critères sous-mentionnés :

- Manque de cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus déclarés.

- L’acheteur indique qu'il va utiliser pour régler l’acquisition du bien immobilier des fonds en provenance de pays étrangers, de pays non coopératifs ».

Exemple : Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni, Monaco, Andorre, îles Caïman, Lichtenstein, ...

- Versement de montants d’espèces importants en règlement de l’achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels (proposé par l’acquéreur ou sollicité par l’acheteur).

- Acquisition du bien avec un crédit total :

Prêts immobiliers supérieurs à la valeur d’achat du bâtiment (Acquisition + travaux + frais notaire).

- Indices montrant que l’acheteur fait souvent appel à « des associés » pour bénéficier de prêts de montants considérables.

Obligation d’un professionnel de l’immobilier :

Les agents immobiliers, les commerciaux et mandataires immobiliers sont souvent les premiers acteurs dans le cadre d'opérations immobilières.

Mais qu’en est-il de leur connaissance face à leurs obligations de lutte contre le blanchiment, la fraude fiscale ?

Les professionnels ont une obligation de vigilance, vis-à-vis de leur clientèle. Cette vigilance est parfois laissée à la libre appréciation des professionnels et sous leur responsabilité. Dans d’autres cas, la Loi imposera une vigilance renforcée. C’est le cas lorsque le professionnel se trouvera confronté à un client non présent physiquement, à des personnalités particulièrement exposées, des opérations favorisant l’anonymat, des opérations avec des personnes situées dans un Etat dont la législation fait obstacle à la législation anti-blanchiment.

D’après nos recherches, il ressort que les professionnels de l’immobilier ne peuvent réclamer une pièce d’identité à leur client afin de s’assurer de leur identité réelle.

Pour pallier à ce problème, ils pourront toutefois collecter un maximum d’informations fournies ou apparentes, à savoir, l’identité déclarée, la profession, la situation maritale, l’immatriculation du véhicule utilisé, le numéro de portable, l’adresse mail utilisée, l’identité et le type de société, ...

Ces renseignements seront ensuite complétés avec les informations relatives à l’opération immobilière, les modalités de la transaction, du financement, avancés par le client ... et retranscrits de façon manuscrite.

En cas de doute sur l’opération, ces informations devront être contrôlées.

Un moyen simple de vérification de ces informations pourra se faire, par exemple, via internet sur les annuaires téléphoniques, les registres des sociétés.