Pour éviter l’impôt sur une plus-value immobilière de 18 100 € mon voisin déménage...

A l'occasion d‘une rencontre inopinée, je remarquais son air contrit qui cachait mal un moment d’amertume. En deux mots il m’en livra la cause et le remède radical qu’il envisageait.

« Je viens de calculer l’impôt sur la plus-value que je devrais acquitter lors de la vente du petit appartement que j’ai acheté à crédit 100 000 € il y a 15 ans, en prévision de ma retraite. »

Je l’interrompais alors pour lui faire remarquer que l’impôt était une nécessité républicaine et qu’en payer était plutôt bon signe. Ce dont il convint d’un léger signe de tête approbatif, puis il s’épancha sur ce qui le chagrinait ; l’histoire ordinaire d’un citoyen étonné par une histoire mouvementée d’impôt.

« J’ai été consciencieux et prudent, m’expliqua-t-il, j’ai apprécié les conditions du marché de l’immobilier, de l’assurance, de la fiscalité et du crédit qui accompagneraient mon projet ; un petit appartement vendu par un institutionnel qui se débarrassait d’un immeuble vieillissant dans la proche banlieue parisienne. A quelques mauvaises surprises près, réservées aux propriétaires, l’affaire se présentait plutôt bien. Alors que ma retraite a sonné depuis quelques années déjà, j’ai envisagé de vendre maintenant ce bien. J’avais retenu, qu’un abattement progressif sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux conduisait à l’exonération totale pour qui conservait son bien pendant QUINZE ans. J’ai donc attendu QUINZE ans. »

A ce stade de l’explication, je lui rétorquais que cela me semblait un bon régime qui encourageait la location, qui faisait cruellement défaut à proximité de Paris, et qu’il régulait l’activité des marchands de biens contributeurs à l’inflation immobilière.

Je me remémorais en l’écoutant, cette période furieuse de l’immobilier en France. Il avait cédé à l’idée de se constituer un capital par un investissement immobilier, comme beaucoup alors. Bien inspiré, il n’avait cependant pas écouté alors les sirènes des promoteurs que les conseillers en patrimoine de certaines banques présentaient aux investisseurs en herbe qui se retrouvèrent propriétaires d’appartements pour lesquels ils devaient trouver un locataire dans un marché localement dépressif à 500km de chez eux. Pour quelques-uns se fut un fiasco. Ils payèrent longtemps le crédit d’un appartement vide, l’absence de locataire ne leur permettant plus de bénéficier de l’attractive fiscalité qui avait déclenché l’achat, dans les pinèdes landaises parfois ! 

Acquiesçant timidement, il m’expliqua un peu plus en détail les raisons de son émoi.

 « L’Etat a changé les règles fiscales sans considération pour ceux qui comme moi se sont lancés dans cette aventure. Au lieu de 15 ans, il faut conserver maintenant son bien pendant 22 ans pour l’exonération de l’impôt et 30 ans pour les contributions sociales qui se sont ajoutées depuis » 

Je lui fis observer alors que l’Etat nécessiteux, devait orienter l’impôt vers les plus riches et que sa mésaventure fiscale était malgré tout le résultat d’une réussite financière.

Il semblait en convenir, mais continuait son explication.

« J’ai pris le risque d’un endettement important des deux tiers du projet, j’ai acquitté 33000 € d’intérêts d’emprunt et près de 45 000€ d’impôts, taxes, frais et charges. Aujourd’hui je dois donc acquitter un supplément de 18 100€ par rapport aux conditions initiales du projet. Et si j’attends quelques années de plus, qui me dit que la fiscalité ne va pas changer encore ? » me dit-il avec un brin d’exaspération qui annonçait la solution radicale qu’il avait décidée.

 « Je vais déménager. Je vais vendre ma résidence principale, non imposable parce que principale, que j’habite depuis quelques années, puis habiter l’appartement qui était en location et plus tard le vendre également au titre de cette résidence devenue principale, donc non imposable. Ainsi j’échapperais en toute légalité à cet impôt de trop qui est apparu en cours de route ».

No comment.