Se loger... un besoin vital
Le « pouvoir de se loger » est l’une des principales préoccupations de nos concitoyens, tout comme le « pouvoir d’achat », l’un et l’autre étant indissociables ! Les défiscalisations ont-elles un effet à long terme ? Quelles conséquences les dernières mesures concernant les intérêts d’emprunts auront-elles sur le marché de l’immoblier ?
Le logement constitue dans le pouvoir d’achat des Français une part importante, voire majeure de leur budget. L’augmentation des prix de l’immobilier (tant acquisition que location), qui est de plus de 120 % en dix ans, a créé des désordres financiers dans les ménages, surtout chez les plus défavorisés et les jeunes.
L’augmentation est due principalement à une forte demande (en constante évolution) et à une offre moindre (due notamment au manque de foncier). Parallèlement à cette demande croissante, la création de logements sociaux n’a pas suivi et l’application de la loi SRU (qui impose un quota de 20 % dans son article 55) reste insuffisante (manque d’une volonté politique, surcoût du foncier pour les petites communes qui n’ont pas les moyens suffisants, amendes pas assez dissuasives...).
Certaines régions, comme l’Ile-de-France ou PACA, ont connu ces dernières années une accélération de la demande (marché de l’emploi plus porteur en Ile-de-France ; retraités du « baby boom » , décentralisation, climat, engouement des étrangers dans le Sud...), ce qui a engendré des énormités dans les plus-values immobilières. Cette spéculation pénalise en premier lieu les résidents locaux, qui vivent avec des salaires en très légère augmentation et doivent se loger dans des surfaces moindres pour des prix de vente ou de location jusqu’à deux fois plus chers ! Différentes mesures défiscalisantes ont favorisé ces quinze dernières années la location à des prix moins agressifs du fait des plafonnements imposés par les pouvoirs publics (lois Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien... et maintenant Robien recentré et Borloo). Il est clair que dans ces cas-là ce sont les investisseurs, particuliers pour la plupart, qui se subtituent à l’Etat pour faire en quelque sorte « du logement social ».
On ne peut contester que ces mesures permettent une mise en location de logements qui, normalement, ne trouveraient pas ou peu de preneurs (ces investisseurs étant déjà propriétaires de leur résidence principale - donc pas de besoin vital - et les publics-cibles n’auraient pas les moyens de les financer eux-mêmes !).
Ce que l’on peut contester, en revanche, c’est le caractère non pérenne de ces mesures (limitation dans le temps), ce qui incite ces mêmes investisseurs à revendre le bien (une fois amorti, et quand la loi les y autorise), et cette fois à des prix marché exhorbitants. Par exemple, pour l’achat d’un type 2 en 1998, au prix de 550 000 francs (env. 85 000 €), l’nvestisseur aura la possibilité de le revendre en 2007 au prix de 160 000 à 170 000 € ! Le locataire, qui aura la priorité d’achat, devra s’endetter sur 25 ans avec une mensualité de 850 € environ (alors que son loyer pour ce type de logement se situait aux alentours de 500 € !). Le prêt à taux 0 % l’aidera pour le finacement des frais de notaire, mais s’il n’a pas une aide familiale ou des revenus supérieurs à 2 600 €, il sera obligé de déménager pour un loyer supérieur dans le secteur libre.
Les mesures de défiscalisation sur les résidences principales (intérêts d’emprunts, défendues par Nicolas Sarkozy) - hormis des réflexions sur leur financement - n’apportent que peu ou pas de solution en terme de logement proprement dit avec un effet « boomerang ». Je m’explique : pour ce qui est des intérêts d’emprunts sur les résidences déjà acquises, les personnes intéressées n’achèteront pas pour autant une deuxième résidence principale ! Donc sans effet sur le marché immobilier. Par contre, il est probable que certains acheteurs potentiels « attentistes de mesures », vont accélérer leur positionnement dans ce segment d’activité. Il y aura donc une nouvelle dynamique du marché immobilier qui va, de ce fait, augmenter la demande. Sans avoir en parallèle des mesures pour amplifier l’offre, ceci va accentuer le déséquilibre « offre et demande », et ainsi, l’immobilier dont la hausse des prix tendait depuis 2006 à se stabiliser voire à s’infléchir, va repartir de plus belle, et les conséquences sur le logement des familles seront difficilement maîtrisables ! N’oublions pas que le nombre de ménages ne cesse d’augmenter...
Les pouvoirs publics ont une réflexion à mener sur le « pouvoir de se loger ». Les mesures de défiscalisations sur le locatif peuvent être intéressantes sur le court et le moyen terme, mais ne donnent pas de solution satisfaisante sur le long terme. Le logement concerne toutes les familles et doit être l’une des priorités d’un gouvernement, car sans un logement décent aucun avenir ne peut se construire !
21 réactions à cet article
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Bonjour, merci pour votre article.
J’y ai trouvé de bons éléments mais je ne comprends pas votre raisonnement concernant la revente des logements ayant fait l’objet d’une régime fiscal incitatif pour l’investissement locatif.
Vous semblez dire que c’est un effet pervers qui ôté tout intérêt à ces dispositifs pour des perspective long terme.
Pourriez-vous développe votre idée ?
Enfin, j’aimerai rajouter un élément dans les causes de l’accentuation de la tension sur le marché immobilier.
On parle beaucoup des mauvaises perspectives de retraite qui incitent les gens à se constituer, via une sorte d’épargne forcée, un petit patrimoine immobilier pour leurs vieux jours, on parle des taux d’intérêt qui ont été longtemps très bas (ils remontent, parait-il) ... mais on oublie également de signaler le développement récent et massif des gardes alternées des divorcés. Or, ces nouvelles situations qui amènent les ex-conjoints à avoir leurs enfants successivement (une semaine sur deux, généralement) oblige chacun des conjoints à disposer d’un appartement suffisamment grand pour recevoir toute la famille, même si cette dernière ne sera réellement présente qu’une semaine sur deux.
Cette situation provoque donc, il me semble, un facteur aggravant la tension déjà présente sur les surfaces moyenne de type T3/T4 car les enfants en garde alternée requièrent, à leur insu, deux logements.
Bien cordialement,
Icks PEY
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un vrai scandale que cette spéculation immobilière qui porte souvent à 40 ou 50% des revenus des ménages consacrés à se loger . Trop peu d’offre et des propriétaires qui profitent abusivement de la situation pour louer hors de prix des ruines . Puisse le nouveau gouvernement au moins les obliger à les remettre aux normes,notammement d’isolation et sans augmentation de loyer.
au moins , l’exonération des droits de successions resoudra un autre scandale , celui des héritiers de maisons dans des lieux touristiques qui devaient s’exiler , faute d’avoir les moyens de payer ces droits devenus exhuberants du fait de la spéculation immobilière , sur l’ile de ré par ex
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oui et non... plus on est nombreux, moins il y a place et plus les logements sont chers et ce n’est pas pret de s’arreter...
concernant l’exoneration des droits de succession, je ne suis pas trop d’accord... je suis pour une societe au merite et un gars qui herite d’un chateau sur la Loire ne merite pas plus qu’un gars qui herite d’une favella a Villetaneuse... l’heritage financier est en train de remplacer la noblesse d’antan : la richesse (et la pauvrete) se transmettront desormais dans les familles...
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Minou nous sort encore le blabla habituel du méchant propriétaire qui exploite le pauvre locataire.
Mais pourquoi ne parle tu pas du méchant locataire qui squatte le logement, qui refuse de payer le moindre loyer et qui détruira tout lorsqu’au bout de 2 à 3 ans, une décision de justice le forcera à quitter les lieux.
Ce méchant locataire qui fait peur à grand nombre de propriétaires, qui ne préfèrent pas louer ou qui incite les propriétaires à demander des conditions « ubuesque » pour se protéger. Ce qui entraine une rarification des locations et une augmentation de leur prix. Ce qui a aussi comme effet pervers de permettre à des vendeurs de sommeil de proposer des logements insalubres, quand temps normal tout le monde auraient refusé, mais que la pénurie force à accepter.
Sinon vous savez que le nombre de conflit entre locataire et propriétaire concernant les loyers impayés s’est effondré au Canada, pourquoi, car une nouvelle loi permet d’expulser tout locataire qui ne paie pas quelque soit la saison. Depuis le nombre de location disponible à augmenter.
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@CRIS
tu as raison , il y a aussi les locataires parasites qui ne paient rien et détruisent les logements , c’est une réalité , mais cela n’empêche pas que les locataires honnêtes ont bien du mal à se faire entendre des propriétaires en cette période de pénurie de logements . les propriétaires dans le nord considèrent les logements comme un investissement et sont plus prompts à réagir alors que dans le midi c’est plus considéré comme une rente
bien à toi
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@ cris, Léon, Le chat
C’est toujours cette renqaine des affreux locataires qui ne payent pas et qu’on ne peut expulser.
Alors comment se fait-il qu’il y ait 40 000 expulsions/an en moyenne ?
Auriez vous oublié à quel point les obligations des locataires se sont accrues au point de faire porter la charge de l’entretien indispensable à toute habitation sur le locataire ?
Vous imaginez vous que la majorité des locataires préfèrent vivre dans un dépotoir plutôt que dans un appartement bien tenu ?
Soyons bien d’accord : Je ne dis pas qu’il n’y a pas d’abus de la part de certains locataires, mais quelle part représentent-ils ?
J’ai été locataire d’une maison dans un lotissement près de Montpellier durant 13 ans. Je l’ai louée - via une agence - neuve, sur un terrain en pente non viabilisé. L’état des lieux d’entrée constate un certain nombre de malfaçons (inflitrations d’eau, portes-fenêtres ne se fermant pas ...
Malgré toute une histoire de lettres, lettres recommandées, etc ... JAMAIS mon propriétaire, à la différence des propriétaires voisins, n’a accepté de faire la moindre réparation. En fait le propriétaire n’a JAMAIS VU sa maison.
J’ai viabilisé le terrain, creusé des terrasses bâtit des murets, planté des arbres, des arbustes et des fleurs, ...
A mesure que je réclamais que le propriétaire effectue les travaux indispensables, l’agence se mettait à me réclamer, et carrément par lettre recommandée parfois, des loyers déjà payés, des « charges diverses », etc ...
Au bout de 13 ans donc, une fois que j’eu payé sa maison au propriétaire et mis en demeure par l’expert des mon assurance de faire les travaux nécessaire pour que je puisse « vivre normalement », l’agence m’a intenté un procès pour « non paiement de loyers ».
Je suis arrivé à l’audience non seulement avec mes relevés de compte, mais aussi les photocopies bancaires des chèques soi-disant impayés (donc avec noté au verso le bénéficiaire et la date d’encaissement) - le juge a refusé de les regarder !
je n’ai obtenu que la nomination d’un conciliateur, qui a eu la même attitude jusqu’à ce que je prenne un avocat.
Au bout d’un an de procédure je n’ai pas été expulsé. non pas parce que j’avais bel et bien payé tous mes loyers, non pas parce que l’agence avait présenté 5 comptabilites « toutes différentes et incompréhensibles » (et fausses par la même occasion) mais parce que mon propriétaire avait mis la maison en vente.
J’ai exercé mon droit de préemption et obtenu du propriétaire l’engagement, par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception, que les travaux seraient effectués avant la vente ... ils n’ont jamais été même commencé et j’ai été expulsé 4 mois plus tard.
J’ai assisté à toutes les audiences et s’il y a bien eu quelques cas douteux j’ai vu les juges refuser TOUTES les preuves que pouvaient apporter les locataires : récépissés de mandats, quittances, relevés de comptes avec chèques de banque !
Alors même qu’en droit, c’est au demandeur qu’incombe la charge de la preuve !
Alors permettez moi de douter de la fréquence des « non paiement de loyers »
Et pour finir sur un point fondamental : Autant il est normal qu’une personne possède son logement ne croyez vous pas que posséder des logements « de rapport » qui ne sont autres que des placements devant rapporter « tous seuls » et qui, malheureusement sont la seule façon pour la moitié de la population de disposer d’un toit soit tout à fait normal ?
Puisque ce sont des placements, il est inévitable qu’ils fassent l’objet d’une spéculation.
Et qu’un nombre de plus en plus élevé de personnes ne puissent plus se loger vous paraît-il aussi normal ?
Il y a quand même pas moins d’un million de logements vides en France !
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Merci pour cet article car cela me permet de mieux comprendre que l’Etat,une fois de plus,génére de la spéculation et empêche les gens de pouvoirs se loger normalement ,tout cela avec l’argent du contribuable !
Les différentes mesures n’ont faient qu’accentuer la spéculation plutôt que de créér un climat économique permettant au plus nombreux de devenir propriétaire.
Quand à la loi SRU,a quoi cela sert de faire des lois si l’Etat ne les appliquent pas et ne les imposent pas.
Et si les citoyens faisaient la même chose ?
Votre article est a conservé précieusement
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Lerma, tu faiblis !!! T’as pas réussi à placer ton commentaire en premier cette fois-ci !!
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Tient, pour une fois je partage l’avis de Lerma. Je suis bon joueur et je lui mets un +1.
Il est effectivement aberrant que l’Etat ne tienne pas ses propres engagements. A commencer par le « fief » historique de notre cher président, qui préfère payer les amendes ridiculement faibles au regard de son budget municipal, plutôt que d’avoir à tolérer sur son territoire des « gens de la plèbe ».
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Parallèlement à l’aspect économique, il existe des structures qui maintiennent les prix élevés du logement. Permettez-moi de mentionner mon commentaire du 11 juin :
par Jason (IP:xxx.x94.46.72) le 11 juin 2007 à 15H15 L’annonce [de l’aide de l’Etat sur les intérêts d’emprunts] est intéressante et surtout particulièrement opportune. Il est très facile d’annoncer des mesures financières (limitées d’ailleurs, la loi n’étant pas encore votée). C’est la solution par le « crochet à phynances ». Cela va avoir un effet inflationniste : plus d’argent disponible pour une demande soutenue. Les banques vont profiter de l’aubaine aussi. C’est normal, c’est leur métier
Mais il existe d’autres solutions qui, elles, sont plus difficiles à mettre en oeuvre. On a construit des maisons à 100.000 € (essais concluants en Bretagne), mais il faut pour en accroître le nombre, convaincre les pouvoirs très discrets des métiers du bâtiment qui sont bien organisés et très puissants et ont leur influence au sénat (consulter le site de la FFB). Regardons aussi du côté du foncier de construction, encadré par des carcans règlementaires (code de l’Urbanisme, répartition des pouvoirs locaux), réduisant l’offre, faisant monter les prix, à la plus grande joie des propriétaires de terrains ex-agricoles en friche (prix multipliés par 4 ou 5 dans mon canton en 5 ans).
Il y a trop de micro-pouvoirs en place, de normes, de codes de lois, et de clientélisme politique à la clé pour avoir des logements individuels satisfaisant la demande. J’ai entendu parler d’un projet visant à ce que le coût du logement moyen ne ponctionne pas plus de 25% du revenu des ménages. Ce serait là une façon d’enrayer la montée constante des salaires. Pas besoin de travailler plus...
On sera toujours très loin du compte tant que l’on ne s’attèlera pas aux micro-pouvoirs, aux règlements, aux codes de lois, aux normes qui figent le marché et le maintiennent dans des cadres économiques avantageux pour un petit nombre. Le logement devrait être un effort national, et foin des corporatismes.
Pour l’Etat, donner de l’argent ? Après tout, rien de plus facile : il suffit de...
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Merci Icks Pey pur le commentaire. Votre point de vue concernant le logement des familles recomposées est très juste. En effet, depuis quelques années on a vu l’émergence d’une catégorie de demandeurs (locataires ou acquéreurs) qui est la conséquence directe des changements de comportements familiaux de notre société.Les divorces étant en augmentation, la volonté de « reformer » un noyau familial entraîne de plus en plus de familles recomposées (je dirais « nouvelles » -je n’aime pas trop ce terme de recomposition qui pour moi est assimilié à quelque chose « d’artificiel »). Ces familles sont, de facto, nombreuses (bien souvent). Avec l’alternance de la garde parentale qui est courante de nos jours, la demande en logements de grande surface en est augmentée. Malheureusement, comme je l’ai expliqué dans mon article, nous avons des offres de plus en plus chères pour des surface de plus en plus petites ! De plus , ces familles n’ont pas le profil « idéal » soit pour emprunter , soit pour louer . En effet, qui dit divorce, dit pension alimentaire qui grève clairement l’endettement du ménage reformé ! Les enfants de ces familles se retrouvent donc à partager leur chambre avec un demi-frère ou une demi-soeur, beaucoup plus agé ou beaucoup plus jeune, ce qui entraîne d’autres problèmes...De plus ces familles, souvent en quête de location, ont une offre réduite car les plus grands logements (T3, T4, T5) n’intéressent plus les investisseurs : les petites surfaces sont plus rentables ! En ce qui concerne mon analyse sur les effets à long terme des défiscalisations : il faut savoir que ces incitations fiscales (il serait trop long ici de toutes les répertorier), donnent à l’investisseur un statut de « bailleur conventionné » plafonnement des loyers, conditions de ressources du locataires), et qu’elles permettent un amortissemnt du bien dur 9/10 ans en moyenne. Or, une fois que le bien a été amorti (en moyenne 50%) par les différentes défiscalisations annuelles, l’investisseur n’a plus intérêt à continuer à garder et louer son bien. De plus, la copropriété prenant de « l’âge », il faudra envisager des travaux coûteux (façades, cages d’escaliers, etc). Pour des montants de loyers en-dessous de ceux du secteur libre, le calcul est vite fait. Les prix de l’immobilier ne cessant de grimper (même si la hausse « baisse »), l’investisseur, vendra son bien dès l’amortissement fiscal terminé ! C’est dans ce sens que je dis que ce genre de mesures, répond à court et moyen terme au problème du logement locatif, mais qu’à long terme la situation de crise est la même, voire plus difficile encore : le locataire, dont le bailleur lui a signifié son congé, se remettra en recherche, souvent dans le secteur libre, avec paiement de dépôt de garantie, frais d’agence, etc.
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@ Le Chat : La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000) impose à tout bailleur de délivrer un logement décent à son locataire (Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). Mais c’est vrai qu’il y a des abus. Cependant il faut distinguer objectivement plusieurs types de bailleurs : les investisseurs institutionnels, les investisseurs privés -quasi professionnels-,et les petits propriétaires dont la location constitue un complément de retraite. Sur cette dernière catégorie on peut imaginer la difficulté de faire de gros travaux (en conformité avec la loi), et les y obliger les amène souvent...à vendre (donc réduction du parc locatif !). Il faut toujours se méfier des mesures qui tendent à « protéger » , « inciter », « encourager », « obliger »,...toujours voir le long terme !
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entre les textes de loi et la réalité ,du genre :« vous etes pas contents , z’avez qu’à aller voir ailleurs , on louera plus cher » y’a encore un sérieux bout de chemin à faire , surtout ici dans le midi où les propriétaires ont des oursins gonflés aux hormones dans les poches et attendent des locataires qu’ils paient un loyer exhorbitant , mais en plus leur retapent la maison à neuf à leurs frais .
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Une construction actuelle, avec les matériaux modernes ça coûte pas grand chose.
Le plus gros budget est consacré à l’achat du terrain. Il faudrait en libérer le plus possible, pour faire baisser les prix. Celà vaut pour des régions où il y a de l’espace, ce qui n’est pas le cas de la vôtre.
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Très intéressants vos articles sur ce sujet. Personnellement je suis très concerné puisque je subis au quotidien la nouvelle précarité du français moyen et du coup je viens de calculer la part du logement dans mon budget et j’arrive à... 35% ! Donc rien que ce budget-là me fait dépasser le taux d’endettement accepté par une banque pour par exemple... demander un emprunt immobilier ! Vous avez donc bien compris que je suis tout juste capable de payer mon loyer, mais incapable d’en acquérir un (de plus de 20 m²) ni en mesure de prétendre à un logement social. Heureusement mes parents ont, eux, du bien immobilier dont je pourrais un jour hériter à moindre frais grâce aux exonérations, du coup je laisserai mon statut de français moyen précaire pour un statut plus confortable, par contre pas de chance pour le français moyen qui n’héritera de rien. Je n’ai pas non plus la solution miracle mais il serait peut-être bon de s’intéresser à des pays au PIB par habitant comparable et où le logement pose moins problème. Le Canada a été évoqué ici, effectivement on voit régulièrement que le prix au mètre carré y est spectaculairement bas.
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En France, l’industrie du bâtiment et les banques tiennent le haut du pavé. Tant qu’on n’assujettira pas ces deux vampires, le consommateur paiera. A quand remontent les états généraux sur la construction ? Sans doute à Mathusalem !
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Qui est prêt à payer la construction massive de logements ? Les autres, oui bien sûr, mais moi, et toi ?
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- 1er point : la France ruinée des années d’après guerre avait 9 millions de logements à reconstruire et 6 millions d’autres à réparer sérieusement - elle l’a fait.
- 2ème point, et Le Chat qui habite la région doit le savoir aussi (prendre la D1 par exemple) : Il y a des milliers de maisons, parfois de hameaux entiers, à l’abandon. Les Cévennes région densément peuplée jusqu’il y a un siècle se sont désertifiées.
Pourquoi ne pas appliquer la loi existante sur la réquisition des logements vides ?
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Article intéressant.
En effet il est de plus en plus difficile de se loger mais, ce qui est encore plus dramatique, c’est les conditions d’acquisition en location d’un logement. La situation est telle, que j’ai déjà vu des propriétaires demandés une caution parentale pour une personne avec un emploi stable et d’autres, bien que cela soit illégal, des attestations sociales.
Ayant une fonction professionnelle très spécifiques, je suis obligé d’être mobile au niveau national. Et, si je perds mon emploi, je devrais aller dans une autre région. Donc, comment présenter les trois feuilles de payes si je n’ai pas encore commencé ?
Je suis d’accord avec un commentaire plus haut concernant les locataires peu scrupuleux, le défaut de payement devrait être sanctionné rapidement. C’est un petit nombre de locataire qui font du tort à la majorité et qui rendent frileux les propriétaires. Libre au locataire de demander des réparations devant un tribunal si l’expulsion est non justifié.
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Ceci est peut-être vrai pour le moment. Cependant la bulle immobilière, car c’est de ça qu’il s’agit, commence à se dégonfler... et ce, de plus en plus rapidement ! (cf problèmes au Etats-Unis, en Espagne et au Royaume-Uni...) Je suis étonné de voir qu’un site aussi vif n’ait pas encore fait un article exposant ce phénomène.
Il existe des revues, des blogs tenus par des gens reponsables qui présentent cette situation de manière pragmatique et transparente. Il faut les faire connaitre !!
Quelques liens utiles pour s’informer sur ce phénomène :
J’encourage les gens à explorer ces pistes. Il faut arrêter le massacre.
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