Transformation de bureaux en logements : la solution miracle ?
Cela fait maintenant quelques années que le prix moyen des logements ne cesse de baisser, mais la correction reste faible pour compenser la hausse vertigineuse des années 2000. Pour bon nombre de Français, se loger est un véritable casse-tête, pour ne pas dire une source d’angoisse quotidienne. Quant à acquérir son logement, cela ressemble à un rêve de plus en plus lointain.
Pour affronter cette crise du logement, les hommes politiques souhaitent transformer des bureaux vides en logements notamment en région parisienne. Est-ce une solution viable ? Comment passer des idées à l’action ?
Le problème de fond : la concentration de l’activité économique
Transformer des bureaux en logement est une intention louable, aucun doute là-dessus. Le hic, c’est que le problème est encore une fois pris à l’envers. Au lieu de repenser la carte de France en coloriages administratifs, nos dirigeants seraient bien inspirés de considérer les gisements de bien-être que recèle la province. A force de tout miser sur la seule région francilienne et d’y entasser toujours plus de population, on aggrave le problème au lieu de le résoudre. C’est bien simple, plus on construit en Ile-de-France, plus on affaiblit le reste du territoire. Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que ces constructions contribuent à la désertification des autres régions alors qu’elles ne résolvent pas pour autant le mal-logement en région parisienne.
Il est navrant de constater que nos élus ne sortent pas du schéma de la centralisation parisienne alors qu’il existe des centaines de milliers de logements en province qui n’attendent que de revivre. Les réseaux routiers existants pourraient absorber sans problème les nouveaux arrivants. Le nouveau gribouillage de la carte de France, avec moins de régions, ne semble pas prendre le chemin d’une décentralisation réelle.
En effet, un nouvel échelon vient s’ajouter au millefeuille administratif, en région parisienne, avec la nouvelle Métropole Grand Paris (MGP), créée en début d’année, et qui ressemble d’ores et déjà à un outil de placement pour les professionnels de la politique. Le député-maire de Versailles donne sa vision à propos de la MGP.
Les magouilles et les batailles politiques pour le pouvoir tournent déjà à plein régime, les seuls bénéficiaires de la MGP étant encore une fois les politiciens, sans métier réel. Ces postes grassement rémunérés par nos impôts ne servent pas l’intérêt général, uniquement le leur.
La MGP pousse encore plus les communes où seront installées les gares du grand Paris à construire des surfaces de bureaux, comme le mentionnait déjà, l'été dernier, un article de La Tribune,
Il faut une vraie dynamique de l’Etat et qu’une réelle décentralisation opère. Déménager certains ministères ou services en régions enverrait un signal fort. Accompagné par des incitations fiscales pour les entreprises, le mouvement serait sans doute durable et bénéfique pour tous les territoires. Des bassins d’emplois se développeraient partout, de manière équilibrée. Que risque-t-on à essayer cette piste ? Peut-on se satisfaire des politiques menées depuis des décennies et qui aboutissent, toutes catégories confondues, à plus de 6 millions de chômeurs ?
Parier sur les innombrables ressources et l’attractivité de chaque région me semble plus opportun que de tout miser encore une fois sur l’Ile-de-France.
Le problème des bureaux en région parisienne : est-ce une fatalité ?
Même si, pour moi, l’avenir passe par les régions, on ne peut pas nier le problème des bureaux en Ile-de-France, d’autant plus qu’ils poussent comme des champignons. Cet article du Monde de novembre 2013 met déjà en relief la situation paradoxale des constructions. Ainsi, la construction de bureaux est de deux à trois fois supérieure aux besoins réels quand celle des logements est au moins deux fois inférieure à la demande.
Sans remettre en cause la construction de bureaux, nécessaire jusqu’à un certain point, un problème plus évident se pose : des programmes entiers qui sortent de terre et qui restent vierges de tout locataire. Et ce, des années durant.
C’est ce genre de gâchis qu’il convient d’éviter en le pénalisant financièrement. Il faut garder deux chiffres à l’esprit : l’Ile-de-France compte pour 25 % des mal-logés en France, soit quasiment 1 million de personnes concernées. Et on continue d’y construire des bureaux…
Il devient nécessaire que toute construction réponde à un vrai besoin. On ne peut plus se permettre de perdre du foncier au profit d’intérêts occultes. Un système de bonus/malus doit être considéré afin que les constructions collent au plus près de la demande de logements.
Certains bien-pensants trouveront peut-être cette démarche illégitime, mais n’oublions pas que l’Etat n’hésite pas à taxer très lourdement les propriétaires de terrains constructibles sur les zones tendues, terrains souvent détenus par de simples particuliers. Pourquoi n’en irait-il pas de même pour les immeubles de bureaux vides ? Deux poids, deux mesures ? Le même sort doit être réservé aux bureaux vacants du fait de leur vétusté et qui n’ont plus de locataires depuis plusieurs années. La mise en place d’un quota maximum de bureaux par commune et par territoire pourrait réguler les penchants mégalomaniaques de certains maires. Toute nouvelle construction ne pourrait se faire sans la destruction, ou la transformation, d’anciens bâtiments de bureaux en logements.
Transformer les bureaux vides en logements : une utopie ?
La transformation de bureaux en logements ne doit pas être envisagée comme la panacée. Ce n’est pas la transformation de bureaux en logements qui résoudra à elle seule le problème du logement en région parisienne. C’est une variable parmi d’autres qui mérite néanmoins qu’on s’y attarde. L’APUR a étudié la transformation de bureaux en logements à Paris de 2001 à 2012 et il en ressort qu’en moyenne annuelle, 400 logements ont été créés grâce à ce système.
Si on rapproche ces chiffres de transformation de ceux de la DRIEA, on constate que ces transformations sont loin d’être anecdotiques car elles représentent entre 8 et 17 % des constructions de logements neufs autorisées annuellement à Paris.
La transformation de bureaux en logements représente une source non négligeable de création de logements à Paris, mais aussi en région parisienne car les bureaux vides en première couronne pullulent.
Tout le monde ne partage pas cet avis, les cassandres évoquant une fausse bonne idée et préférant égrener les freins qui rendraient ces opérations impossibles.
En matière de logements, nous sommes loin d’avoir tout essayé. Pourquoi vouloir exclure la transformation des bureaux de la liste des solutions ? Le gisement de bureaux vides complètement vétustes est important, alors pourquoi s’en priver ?
Quels sont les freins avancés pour ne pas transformer ces bureaux ?
Argument favori des détracteurs : la rentabilité financière de telles opérations, faible, voire inexistante, selon eux.
Voici quelques exemples des freins qui compliqueraient ce type d’opération, toujours selon les cassandres :
- Les délais de libération des locaux et la multiplicité des locataires qui rendent difficiles les opérations.
Quand l’idée de transformation des bureaux est mise sur la table, on parle de bureaux rendus invendables car vides de tout locataire et impliquant des travaux substantiels. Pourtant, certains « experts » n’hésitent pas à inventer des problèmes qui n’en sont pas. On peut se demander quelle est la rentabilité de conserver des immeubles vides, sans locataire. A moins que bloquer le foncier fasse partie du jeu pour maintenir les prix délirants du marché immobilier résidentiel…
- Les recours sur les permis de construire qui gonfleraient les coûts.
Les recours sur les permis concernent aussi bien les créations ex nihilo que la transformation de bureaux en logements. Des coûts supérieurs, sans doute, mais aucune différence par rapport à la création d’un programme neuf supportant le même risque de recours. Peut-être est-ce même moins risqué car, dans le cas des programmes neufs, la faune ou la flore locale (espèces protégées) peuvent constituer un motif de blocage légitime, ce qui ne sera pas le cas concernant la rénovation d’un bâtiment déjà existant.
- Le pourcentage de logements sociaux trop élevé qui compromettrait la rentabilité.
La nécessité de réserver 25 % de logements sociaux, dans chaque programme de transformation, constituerait un facteur de perte financière, d’après les cassandres. Selon l’ORIE, les logements locatifs sociaux, identiques aux logements classiques ne se vendent pas plus de 3640 €/m² contre une moyenne de 8000 à 15000 €/m² pour les logements neufs aux prix déplafonnés.
Cet article du Moniteur montre pourtant cinq exemples de transformation de bureaux réussis en plein Paris.
Un autre exemple, avec la transformation à Courbevoie de l’ensemble SKY, 22 000 m² de bureaux anciens.
Même si Philippe Jossé, directeur général de Cogedim, évalue les coûts de rénovation à 2000 € le m² contre 1600 à 1700 € en programme neuf sur terrain nu, l’opération s’est réalisée et la rentabilité a été au rendez-vous. Autres avantages, les nuisances et la pollution dues au chantier sont moindres. Gros plus de cette restructuration : la hauteur des 15 étages n’aurait pas pu être conservée dans le cas d’un nouvel ensemble. On maximise donc les surfaces à vendre, ce qui améliore la sacro-sainte rentabilité.
Les opérations rentables existent également en province, où les prix de revente seront plus faibles qu’en région parisienne alors qu’il n’y aura pas de grosse différence sur les coûts de construction.
La réhabilitation d’un ancien centre de tri de la Poste à Tours est une réalisation qui mêle harmonieusement bureaux et logements, incluant des maisons de ville sur le toit… avec piscine ! L’immeuble est à énergie positive et respecte la prochaine RT 2020 ! Prix de vente entre 2500 et 3600 € le m². Qui a dit que ce n’était pas rentable ?
- La perte de surface qui passerait de l’ordre de 95 % pour des bureaux tertiaires à environ 80 % pour du logement, du fait de cloisonnements plus nombreux et de la multiplication des surfaces communes, avec comme exemple cité les surfaces en sous-sol dédiées aux archives que l’on ne peut pas recycler en logements.
Cet argument contredit totalement le point suivant. Cela étant dit, les surfaces d’archives ne sont pas totalement perdues puisqu’elles peuvent être transformées en caves, pièces techniques, etc…
- Emplacement près des axes routiers et autoroutes
Là, on nage dans le cynisme le plus total… Des programmes de logements neufs, qui poussent près des échangeurs autoroutiers, sous des lignes à haute tension, en pleines zones industrielles, j’en connais quelques uns dans des communes de l’Essonne ou des Yvelines. Encore en chantier ou qui viennent d’être achevés…
- La technicité des opérations
Certes, transformer des bureaux en logements exige une bonne dose de technicité. Cela demande aussi de la créativité, de la recherche et de l’innovation. Tous ces défis sont l’apanage des architectes et des urbanistes pour rendre les villes plus en phase avec leur époque. Donc, oui, c’est technique, mais les exemples de transformation proposés ci-dessus relevaient eux-mêmes d’une grande complexité.
Finalement, le soi-disant manque de rentabilité des transformations est basé sur des chiffres arrangés
Cet article du journal Les Echos, de mars 2014, explique parfaitement « l’arnaque » sur le montant des loyers. Entre les loyers affichés et ceux qui sont réellement payés par les locataires, la différence peut atteindre 35 % !
L’opacité est totale sur les statistiques concernant l’immobilier de bureaux. Les chiffres sont fournis par ceux qui les commercialisent. Un conflit d’intérêt évident sachant que si on communique sur les vrais chiffres des loyers, le signal envoyé est le suivant : l’immobilier de bureaux n’est pas aussi rentable qu’on s’époumone à le dire.
De cette façon, on entretient l’illusion que l’immobilier de bureaux est un secteur rentable, qui ne connaît pas la crise et qui demeure beaucoup plus performant que le logement.
Les calculs de rentabilité pour les opérations de transformation de bureaux sont basés sur les loyers affichés et non sur les loyers réels. A partir de là, tout est dit.
L’Etat, si prompt à intervenir à tout crin sur le marché immobilier résidentiel, ne trouve rien à redire sur ces pratiques douteuses. Qu’attend-il pour taper du poing sur la table et faire quelques exemples avec les tricheurs ? Serait-il complice ou bénéficiaire de ces agissements ?
Conclusion
Des millions de personnes ont de plus en plus de mal à se loger, alors stop aux beaux discours feutrés et place au concret et à l’action.
Dans le cas particulier de la transformation de bureaux en logements il reste plusieurs problèmes à régler :
- Mettre un terme au double discours politique (dire d’un côté qu’il y a trop de bureaux et, de l’autre, autoriser les permis de construire pour de nouveaux ensembles de bureaux ou refuser des permis de construire pour des opérations de transformation, par exemple).
- Construire des bureaux avec des bâtiments réversibles et facilement transformables en logements. Vinci a présenté dernièrement un bâtiment évolutif, 20 % moins cher à construire qu’un immeuble standard. Ce type de construction doit devenir la norme pour tous les projets de construction de bureaux. Cette démarche évitera de se demander à l’avenir si, oui ou non, on doit transformer des bureaux en logements.
- Encourager la construction de logements en taxant plus lourdement celle de bureaux. Pénaliser la détention de bureaux vides pour que les propriétaires vendent ou réalisent les opérations de transformation en partenariat avec des organismes publics pour les soutenir.
- Stopper impérativement la centralisation parisienne. Il faut arrêter de parler de décentralisation et l’appliquer réellement. Déménager un maximum de services étatiques en province pour libérer du foncier et transformer, si besoin, ces locaux en logements.
Le mal-logement n’est pas une fatalité. L’Etat a les moyens d’agir en appliquant, enfin, la décentralisation et en arrêtant les discours de faussaire. Parce que derrière les statistiques, les chiffres et les beaux discours, il y a des êtres humains. Des êtres humains qui, avec ou sans dents, se retrouvent de plus en plus sans vrai logement.
Laurent CRIADO
Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com
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49 réactions à cet article
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Comme expliquer par François Fillon quand il était premier ministre, le gros problème de l’immobilier c’est la bulle du crédit locatif. Ces centaines de milliers de petits bourgeois, qui ont cru qu’ils allaient devenir riches en suivant les conseils de leur banquier, c’est à dire en s’endettant pour acheter un appartement et le louer derrière. Les banquiers, qui connaissent le tunnel de Friggit, ont fait un bête transfert de risque vers les particuliers, et les particuliers particulièrement bêtes ont foncé tête baissée.
Résultat : si les prix de l’immobilier en France baissent (comme cela a déjà commencé), tous ces petits bourgeois risquent ce que l’on nomme « l’effet de massue » : si les loyers qu’ils perçoivent deviennent inférieur au crédit qu’il rembourse mensuellement, ils perdront de l’argent. Cela conduit à des scénarios catastrophes du type crise de subprimes (les crédits locatifs sont l’équivalent des subprimes en France en terme de toxicité) Les banques, elles, ne perdront rien, car le particulier devra rembourser son crédit locatif quelque soit l’état du marché (c’est tout le concept d’un transfert de risque).La seule manière de sortir de ce cycle : c’est une dévaluation et une forte hausse des salaires. Cela ne risque pas de se produire de si tôt...-
@lsga
Ça peut même être encore plus catastrophique : si le bailleur est passé par un plan loi Scellier et qu’il ne trouve plus de locataire (cas fréquent dans des petites villes où l’emploi rétrécit), au bout d’un moment l’État va lui réclamer le dégrèvement fiscal dont il lui avait fait cadeau au départ ! Seule solution : louer à bas prix en étant pas très regardant sur le locataire et en priant pour qu’il ne s’en aille pas… Exemple type : Montauban http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/04/17/05002-20120417ARTFIG00697-defiscalisation-montauban-l-exemple-a-ne-pas-suivre.php
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@lsga
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Le plus gros problème de l’immobilier est qu’il est détourné de sa fonction première, à savoir se loger.
Le type d’achat que vous décrivez ne dirige pas forcément vers l’effet de massue dont vous parlez. Avec une baisse généralisée de l’immobilier sur tout le territoire, il n’y aura pas de perte de pouvoir d’achat pour ceux qui vendent pour se reloger.
Concernant ceux qui ont acheté surcôté leur bien, il faut les accompagner avec une période de transition pour que personne ne reste sur le carreau.
Néanmoins, il faut distinguer ceux qui ont acheté dans le cadre d’une résidence principale et les autres.
Les « investisseurs » qui possèdent plusieurs biens en location peuvent être considérés comme des professionnels de l’investissement et donc en comprendre les risques.
Quand on investit, parfois on gagne de l’argent, parfois on en perd. Pourquoi l’immobilier serait un investissement garanti ? Les pertes font parti du jeu de l’investissement, après à chacun de prendre ses responsabilités.
J’ai détaillé dans mes autres articles, l’opportunité de relancer le dynamisme en région pour développer des pôles d’activité sur tout le territoire et lisser les prix de l’immobilier en supprimant les zones tendues.
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@Rincevent
Prenons un exemple :Somme des Crédits locatifs === 3000e par moisSomme des loyers en baisse === 2000e par moisSomme perdue chaque mois par le petit bourgeois qui a écouté son banquier pour devenir riche === 1000e par moisSomme perdue par le banquier qui a fait du transfert de risque === 0e par mois.Pour rappel, les gens cumulent les crédits locatifs. Celui qui peut assumer un crédit locatif aura vite fait d’en prendre un deuxième, et un troisième, voir un quatrième, se voyant déjà millionnaire grâce aux crédits de son banquier.Cette masse de parasite qui vivent sur le dos des locataires sont pires que les pires spéculateurs financiers. Puissent-ils finir ruinés. -
laurent, nos commentaires se sont croisés. mais ma réponse est valable pour vous aussi. Il y a énormément de crédits locatifs en France, et le risque d’éclatement de cette bulle fait pâlir tous les politiques.
Vous devriez télécharger ce rapport ministériel écrit par François Fillon quand il était premier ministre, il explique clairement pourquoi le gouvernement était contre la construction de nouveau logement (pour éviter l’éclatement de la bulle des crédits locatifs ) :Bref : les politiques ne veulent pas résoudre les problèmes de logements, ils veulent éviter un éclatement de la bulle du crédit locatif. -
@Rincevent
Merci pour votre lecture et votre commentaire.C’est effectivement un problème.
Que l’on achète pour soi et se loger, ou pour faire un investissement, il y a un élément fondamental qu’il faut toujours analyser :
Le bien et son environnement.
Si vous achetez pour investir, vous devez vous poser la question de savoir qui seront vos locataires ?
La typologie du ménage, la tranche d’âge, les revenus, où ils travaillent ? Si vous n’avez pas ces informations vous achetez un bien perdu au milieu de rien, dans une commune à fort taux de chômage, avec des gens qui devront faire des heures de transport pour aller travailler.
Donc ils louent moins chers, plus près et avec plus de prestations ailleurs.
L’élément principal après le bien et son environnement, c’est le locataire. Si vous négligez le locataire, il s’en va ailleurs.
Louer trop cher, offrir des prestations basiques (pas de charmes, meuble évier en guise de cuisine, etc...) c’est le meilleur moyen de voir partir le locataire dès qu’il en aura l’occasion, et augmenter la vacance du bien et de fait réduire la rentabilité.
Un locataire que vous gardez le plus longtemps possible, c’est rentable. Si vous êtes bien positionné en prix, cela responsabilise le locataire qui prend soin du bien parce qu’il connaît le montant des locations ailleurs et qui de fait souhaite rester chez vous.
Quand vous achetez pour investir, la question à vous poser est :
Est-ce que je louerai ce bien au prix où je le propose ?
C’est oui ou non.
Et si c’est non, vous connaîtrez les raisons et pourrez oeuvrer pour les résoudre. Travaux, baisse de loyer, etc...
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@lsga
Votre décompte contredit votre deuxième paragraphe ou j’ai mal compris. Expliquez-moi comment ce petit bourgeois pourra obtenir d’autres crédits alors qu’il est déjà déficitaire sur le premier ? Qui lui reprêterait dans ces conditions ? Évidement personne.
Ces parasites, comme vous les appelez, sont là parce que l’État a décidé de ne plus y être, tout simplement. A coups de dégrèvements fiscaux, il s’est déchargé du problème (financement et risques) sur le privé, le plus souvent des particuliers qui voulaient sécuriser leurs vieux jours. La formule magique « moins d’impôts » les a suffisamment aveuglé pour qu’ils n’en voient pas les risques.
Je précise que je ne suis ni bailleur ni acteur dans l’immobilier. Je constate juste, comme vous, les dégâts…
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@lsga
C’est typique des méthodes d’enrichissement par l’immobilier où les auteurs, tous des investisseurs comme ils se décrivent, promettent de devenir millionnaire grâce aux loyers.C’est ce type de détournement de la fonction première de l’immobilier qui m’irrite.
C’est de l’économie spéculative, ça ne produit rien. Ah oui, il y a la construction, payée au lance-pierre, pour des travailleurs détachés, c’est vrai ! Ce sont les arguments de ces investisseurs.
La limite au système de rente c’est le rentier. Si tout le monde est rentier il n’y a plus de création de valeurs. Vous savez la fameuse « Valeur ajoutée ».
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@lsga
Ma réflexion se basait sur du concret récent. Un membre de ma famille vient d’être muté de Paris à Agen. Bien que ne pouvant présenter des fiches de paie récentes (congé parental) elle a trouvé sans difficulté un appart, dans une résidence de moins de 10 ans, grand, clair et bien situé pour pour 530 € charges comprises ( c’est le prix d’un studio chez moi !). Une résidence loi Scellier bien sûr, avec encore les panneaux « à louer » restés en place 10 ans après… Ce n’est pas Montauban mais presque.
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@lsga
C’est possible !Je vais regarder de plus près le document que vous mentionnez.
Pour moi, toutes les mesures qui permettent de défiscaliser sont des aberrations et la dernière en date, c’est le nouveau PTZ.
Les politiques vendent la France et les Français aux banques.
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@Rincevent
Ce post était pour l’auteur, bien sûr.
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@Rincevent
Le décompte de @lsga est bon, me semble t-il. Il s’agit juste d’une démonstration qui montre dans quelle situation peut se retrouver un « investisseur » qui s’est endetté avec effet de levier sur la valeur de ses biens pour en acquérir un suivant et ainsi de suite.On en vient toujours au même point. L’immobilier doit servir à se loger.
L’attrait de l’argent facile a favorisé les investissements massifs dans l’immobilier. Combien y a-t-il de « gourous » qui présentent l’immobilier comme l’eldorado où vous pourrez vous enrichir sans rien faire, si ce n’est d’avoir la mise de départ ?
Les banques, comme au casino, gagnent quoiqu’il arrive. Avec la complicité productive des politiques corrompus qui leur vendent la France et les Français avec.
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@Rincevent
Ce qui me choque dans ce que vous décrivez, ce n’est pas le loyer de l’appartement demandé à Agen et la facilité pour le louer.C’est le prix d’un studio près de chez vous !
On a construit n’importe où des programmes entiers juste pour soutenir le secteur de la construction et on a saupoudré le tout de loi « X Y ou Z » pour amadouer les gens.
Heureusement cette folie s’est calmée.
Mais c’est une chance à saisir grâce au déploiement de l’économie sur tout le territoire. Des biens sans travaux, habitables de suite existent et d’autres peuvent contribuer à la relance de l’économie grâce à un grand plan de rénovation.
Il faut de la volonté politique.
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@ Laurent CRIADO
On est bien d’accord, ma question était juste sur l’empilement possible des crédits dans ces conditions. Le pire étant ceux qui ont acheté, en gros, entre 1998 et 2008 (importation chez nous de la crise des subprimes américaines) Spirale haussière, crédits encore chers et au bout des locataires qui se font rares. La cata. Quant à revendre pour limiter les dégâts, même motif, même punition…
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@lsga
« Somme des Crédits locatifs === 3000e par moisSomme des loyers en baisse === 2000e par mois »
tu as vu tes loyers baisser de 33% ?
pauvre péripate, tu es toujours aussi nul.
donc tu es perd de l’argent ce qui est possible pour un libéral comme toi. -
@Laurent CRIADO
J’aurais dû préciser que chez moi c’est la Côte Basque, avec ses particularités comme des habitats vides, uniquement loués l’été, par exemple. Conséquence : déficit de biens à louer à l’année et donc prix élevés. Ça se retourne même contre l’activité touristique, les professionnels de cette branche ayant du mal à trouver du personnel saisonnier qui accepterait de laisser les deux tiers de ce qu’il gagnerait pour payer son logement, on les comprend.
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@Rincevent
L’empilement de crédits est possible en période haussière. Quand ça baisse c’est plus difficile de convaincre le banquier même si lui a la garanti de ne pas perdre son argent.On a acheté l’immobilier à des prix fous pendant ces années. Sans autre justification que l’immobilier ça rapportait facile et que ça montait jusqu’aux arbres.
Il faut un plan d’urgence pour accompagner, en douceur, ceux qui pourraient se retrouver dans des situations compliquées. Pour les investisseurs... c’est une autre histoire.
Quand je vois le prix de certains biens, je suis complètement stupéfait. Il n’y a aucune justification qui permet de dire que cela vaut le prix demandé, à part celle de la spéculation.
Enquêter sur le bien, analyser ses qualités et surtout ses défauts, c’est ce qui permet de ne pas s’emballer et surpayer un bien.
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@Rincevent
C’est encore un autre problème mais qui a les mêmes conséquences. Rendre le logement compliqué pour des milliers de personnes.L’accaparement des biens sur certaines zones pour le bien être des résidents secondaires demande là aussi une réflexion pour résoudre la situation. Ce n’est pas normal que les « locaux » subissent ce manque de logements.
Concernant le personnel qui ne veut pas venir pour y travailler, il a parfaitement raison. C’est aussi un peu ce qui se passe en montagne où un studio voit s’entasser les personnes, pour les plus chanceux, sinon c’est la camionnette aménagée ou la tente.
Le tourisme ne doit pas bouleverser la vie locale ou le mode de vie local. Cela me rappelle, ce maire d’une commune de Savoie qui a demandé à ses administrés de ne pas venir skier pour ne pas « abîmer » le peu de neige. Les vacanciers devaient en profiter avant les « locaux »...
Parfois tout cela m’étonne...
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@L’auteur
Il n’y a pas de problème de logements... pas de problème de transport... pas de problème de chômage.
Il n’y a qu’un problème : celui de l’aménagement du territoire.
En Suisse, on peut naitre, apprendre, travailler et vivre sur des emplois qualifiés, en n’étant jamais sorti de son canton.
En France il faut tôt ou tard passer par la case « région parisienne » qui concentre tout l’emploi, mais pas les mètres carrés.
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@titi
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Nous partageons la même vision du problème... qui n’existe pas.
C’est pourquoi j’ai précisé au début de l’article que le préalable était la décentralisation, effective et réelle.
Toutes les régions françaises ont des atouts et on pourrait saisir ces opportunités. A la place on crée MGP pour entasser encore plus les gens au même endroit et « griller » des milliards qui pourraient servir au développement régional.
Ah non, on nous a refait le coloriage des régions et on appelle ça une réforme !
Le problème est politique, il est impératif de pousser ces professionnels, sans métier et qui vivent sur le dos des contribuables, vers la sortie et de mettre des personnes de la société civile à la place.
Avec une réforme de la profession politique, nous tiendrions certainement la clé au redressement du pays.
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@titi
Il n’y a pas de problème de logements... pas de problème de transport... pas de problème de chômage. Houlà ! En Suisse peut-être et avec des travailleurs frontaliers qui résident au ras de la frontière en France. Sinon, oui notre centralisme aggrave ces problèmes. A l’heure du numérique, pour certains emplois, il ne devrait plus y avoir cet agglomérat de bureaux qui bouffent des m2 qui seraient bien nécessaire au logement et pas qu’à Paris. -
@Rincevent
Je pense que ce que veut dire @titi c’est qu’une meilleure répartition de l’économie sur tout un territoire permet d’éviter les problèmes de logements et de transports sur des zones où tout serait concentré.Une décentralisation effective avec une meilleure répartition de l’économie c’est l’élément clé. Le télétravail en fait également parti.
En attendant, le problème des logements en région parisienne existe et la transformation des bureaux en logements est une des solutions pour que les gens puissent vivre dignement.
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Merci Laurent pour ce super papier
Petite réponse à Rincevent :
La Suisse n’est pas égale d’un point de vue répartition des habitations et densité, je pense que dans les cantons d’Uri ou de Winterwald (à ne pas confondre avec Winterfell - qui est juste au sud du mur il ne doit pas y avoir bcp de souci de logement. Néanmoins si vous êtes de Genève c’est tout autre chose…… mes dernières infos datent de septembre dernier (http://www.tdg.ch/geneve/actu-genevoise/La-surface-des-bureaux-vides-a-triple-a-Geneve-en-un-an/story/27801863)… 226’000 mètres carrés de bureaux vacants… C’est simple, lorsque nous avons eût notre premier enfant nous avons été obligés de partir, de nous expatrier en Haute-Savoie.Que se soit pour des logements particuliers ou pour des locaux commerciaux ces m2 sont nécessaires… leur vacuité est asphyxiante, immobilisante… je suis certaine que si une loi obligeait leur transformation un nouveau souffle « économique » naîtrait à Genève.
D’un autre côté, on laisse vide… on fait comme s’il n’y avait pas de place, on oblige les gens à partir, on maintient des loyers hors de prix (la loi de l’offre et de la demande)… pfffff, ridicule.Certainement que quelqu’un gagne bcp de sous en laissant ça comme ça…-
@Gozulle
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Merci aussi pour le « super papier » !
Ce que vous décrivez pour Genève est typique d’une zone où tout s’entasse et où tout devient invivable.
Bien sûr le problème de Genève est à une autre échelle que celui de la région parisienne mais c’est exactement les mêmes effets.
La rétention du foncier, via les bureaux vides, est utilisé pour maintenir des prix immobiliers élevés, que ce soit à la vente ou à la location.
Je ne connais pas le « passif » des politiques genevois mais la différence par rapport à la France c’est le système de votation que vous avez.
N’est-ce pas possible de provoquer un référendum d’initiative populaire en soulevant cette question, engager le débat pour amener des solutions concrètes ?
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@Gozulle
C’est bien là où j’ai du mal à comprendre. Ces bureaux vides ne semblent pas déranger outre mesure leurs investisseurs alors qu’ils pourraient les transformer en habitat. Peut-être une partie de l’explication par ici : http://www.lesechos.fr/24/03/2014/LesEchos/21653-057-ECH_immobilier-de-bureaux---la-grande-illusion.htm
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@Rincevent
C’est très simple à comprendre.Cela sert à bloquer le foncier et à maintenir les prix élevés à la vente ou à la location.
La plupart de ces immeubles appartiennent aux... banques et aux assurances qui font du crédit immobilier pour les particuliers !
Il vaut mieux pour elles prêter beaucoup que trop peu !
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@Rincevent
L’immobilier de bureaux (vides ..) est un champ spéculatif parfaitement financiarisé, titrisé .. Il ne risque rien pour l’instant : je te vends, je te revends, je vends à B, qui vend à C, qui revend à A .. D rachète ..On va pas s’arrêter ! on s’enrichitY’a pas de crise de l’immobilier pour les bureaux : tout le monde y trouve son compte : les notaires, les banquiers, l’Etat, les agents immobiliers, les « propriétaires.D’autant que l’effondrement de la Chine voit des capitaux pharaoniques en recherche de refuges .. les derniers refuges ?Tenez ..là ! etlà ! encore ..Edifiant non ? Si »délire« il y a, c’est pas le mien, c’est celui du »Gardien" .. -
@Laurent CRIADO
Pas le moins du monde.
La location de logement en bailleur privé est très peu rentable. Il y a peu de recours contre les impayés. Personne ne sait ce qu’est un bail. La gestion « comptable » d’une location logement est inextriquable.
La location de bureau est un contrat commercial. Très rentable. Le propriétaire n’a quasiment aucune obligation. Tout le monde sait ce qu’implique le 3-6-9. Le gestion comptable est hyper simple.
Nous payons encore le « cout » de la complexité de notre économie.
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@titi
Je ne sais pas trop si vous parlez du blocage du foncier ou pas ?Il y a concernant le logement privé locatif, des abus du côté des propriétaires comme des locataires.
Concernant la rentabilité... si ce n’est pas rentable, le plus simple est d’investir son argent ailleurs.
L’immobilier n’est pas un produit d’investissement.
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@Laurent CRIADO
« Concernant la rentabilité... si ce n’est pas rentable, le plus simple est d’investir son argent ailleurs »
Bah voilà... investir ailleurs... Dans les bureaux par exemple.
Et c’est bien pour cela qu’il n’y a plus de logement : les gros investisseurs sont partis pour aller soit dans les bureaux soit sur le marché de la dette.
Et au final, on a la situation actuelle : pas de logements.
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@titi
Oui peut-être dans le bureaux.Sauf que pour investir il n’y a pas que l’immobilier.
Le choix ne se fait pas entre les bureaux et les logements.
La concentration de la population sur quelques zones territoriales crée un déséquilibre et un manque de logements.
Répartir l’activité économique c’est une opportunité pour sortir la France, et les Français, du marasme actuel.
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@Laurent CRIADO
« Le choix ne se fait pas entre les bureaux et les logements »
Certes !
Mais si je prend mon expérience personnelle la location de bureau c’est le meilleur placement que je connaisse (à part quelques obligations un peu risquées)... et les logements c’est le plus mauvais...
Vu que je suis pas plus malin qu’un autre, si je m’en suis aperçu, d’autres l’ont vu également.
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Excellent l’auteur, comme d’hab .. bonne analyse bien documentée
Vous dites : « A force de tout miser sur la seule région francilienne et d’y entasser toujours plus de population, on aggrave le problème au lieu de le résoudre ».. le retour « à l’écart » se fera contraint et forcé : j’annonce un engouement prochain pour le « Off grid »Google ( Off grid immobilier ).. des pleines pagesMais l’« Etat » et ses bénéficiaires iront jusqu’au bout de leurs erreurs .. qui datent pas d’hier !D’où le prochain papier que je vais soumettre :Crise de l’immobilier & complot d’EtatUne succession de truismes ..-
@Arthaud
Merci pour votre commentaire et vos compliments.Peut-être que ce qui ne vaut rien aujourd’hui, s’arrachera demain...
Bon prochain article alors !
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@Le p’tit Charles
Oui !!
… je me demandais naïvement pourquoi ils ne le faisaient pas…
« Pourquoi les politiques en place, payés par NOUS, élus par le PEUPLE (même si c’est un autre loup qui se cache derrière ces 4 mots), pour servir le PEUPLE (oui, oui, je sais c’est naïf, je l’ai déjà dit… ne prennent-ils point des mesures ? Crénom ?! »
Peut-être, et je pèse mes mots, peut-être donc, parce qu’ils ont quelque chose à gagner… j’sais pas…
Quand on sait que moins de 1% de la population détient le 99%… peut-on supposer que ces 1% se connaissent et s’entraident pour garder ses « richesses »… :-> -
@Le p’tit Charles
Réquisition je ne sais pas mais encouragement financier, ou découragement, pourrait inciter les propriétaires de bureaux, vides, à vendre ou transformer.Charge à l’Etat de s’organiser pour les accompagner dans ces travaux.
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@Gozulle
Une partie des politiques « roulent » pour d’autres intérêts que ceux du peuple, c’est évident.Il y a la possibilité de les « virer » à chaque élection, en votant pour des candidats hors partis, hors système, venant de la société civile, avec de vrais métiers. Pas ceux qui nous font croire qu’ils sont la solution alors qu’ils baignent dans le système comme les autres en profitant du même argent des contribuables avec lequel ils sont grassement payés.
Que risque-t-on à mettre des « novices » politiques à la place de ceux qui nous font les poches aujourd’hui ?
Il faut de toute façon réformer la fonction politique en limitant mandats, durée et rémunération. Et exclure à vie de toute élection et de tout poste qui touche de près ou de loin à la fonction publique en cas de condamnation.
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@Le p’tit Charles
C’est clair que ces bureaux vides ne peuvent pas rester inoccupés des années sans que cela ne profite à quelqu’un. -
« Les réseaux routiers existants pourraient absorber sans problème les nouveaux arrivants. »
FAUX !
L’auteur a raison de voir que le problème est la centralisation excessive de l’activité mais ses vrais préoccupations sont autres.-
@Croa
Merci pour votre lecture et votre commentaire.Je ne suis pas aussi catégorique que vous concernant la capacité d’absorption des réseaux routiers existants.
Il ne s’agit pas de « déplacer » les gens de région parisienne ailleurs, et au même endroit.
Avec une activité économique sur tout le territoire, il y a suffisamment de villes régionales pour accueillir de nouveaux arrivants sans bouleverser le mode de vie locale.
Ce qui se passe actuellement en région parisienne c’est quoi ? L’immobilier est trop cher sur Paris ou en couronne proche. Les gens s’éloignent, les réseaux routiers saturent.
On procède à des travaux d’élargissement pour essayer de contenir le flot, sans fin, des automobilistes travailleurs qui partent de plus en plus tôt.
Bien évidemment toute cette circulation cause des nuisances au niveau du bruit alors on construit des murs antibruit le long des routes.
Ceux qui empruntent la Francilienne et la N118, savent que chaque matin, ça bouchonne au niveau de l’embranchement de l’A10, de plus en plus tôt et avant 7h00.
Un autre exemple de doublement du réseau routier. Au niveau de la N10, à côté Plaisir.
Un mur antibruit ? N20 au niveau d’Arpajon !
Des exemples comme ça, il y en a des dizaines.
Cela signifie qu’en plus de payer excessivement cher leurs logements, de passer énormément de temps en transport, les franciliens payent une ou deux fois de plus avec leurs impôts les travaux titanesques sur les réseaux routiers.
Donc oui il y a un vrai problème de centralisation.
Je ne comprends pas vos propos concernant « ses vrais préoccupations sont autres ».
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Bonjour ,
Franchement sur tous les sujets vous êtes tous a coté de la plaque .Pour illustrer le titre de ton commentaire je vais te faire voir un parcours d’un immeuble de location.Mais avant je vais évidement te faire une critique que seul ton intelligence pourrait me pardonner.Si tu connaissais la vie sur le terrain ,ton article aurait une autre teneur.Cela n’est qu’un jeu de politicar ou simplement vouloir contester pour contester.
Maintenant revenons aux chose sérieuses,plutôt a ton sujet. Je me présente « je suis un trou du cul qui travaille dans le bâtiment,mais je suis observateur des évolutions et comprend la chose de visu »
Alors pour éclairer ta lanterne ici en région Rouennaise ils ont construit un immeuble pour vocation d’hôtel a l’entrée de la ville.Direct accès aux zones de commerces,de parcs professionnels... LE PIED !
Donc je crois que cela à commencé par un hôtel f1(si je ne me trompe pas) après il y a eut un hôtel 1er prix ?Mais le hic tout cela était vendu avec cerise sur le gâteau une place en or.Après quelques temps (je ne sais pas si le propriétaire avait des connivences avec l’état ???) mais a ne pas avoir de client ,le propriétaire louait les chambres aux crs,dortoir et base de départ.Cela n’as pas fonctionné longtemps.Je connais la chose car c’est dans mon coin. Et puis quelques temps que je voyais les locaux vide ,mon patron me dit Hervé j’ai un chantier pour toi.Plein dans le mille ,ce bâtiment là ;A modifier pour faire des bureaux. Cela n’as pas fonctionné non plus. Et là apparemment c’est devenu des appartement ?? Cela ne fonctionneras pas longtemps,car tu es directement sur une voie d’accès et ici ce n’est pas encore Paris ou tu vends même au cul d’un aéroport. Alors bilan.
un échec total.Que le gouvernement aujourd’hui dit de gauche ,mais demain de droite vende et aille faire du marketing, quand c’est merdique, c’est merdique.La loi aujourd’hui c’est le fric.Alors laissons les spéculateurs se casser la gueule car eux ils n’ont ni foi ni lois.-
@hervepasgrave !
Merci pour votre lecture et votre commentaire.J’ai quelques remarques à ajouter à vos propos.
La vie sur le terrain je la connais bien mais sans doute avez-vous loupé ma description d’auteur. Je préfère que les lecteurs sachent que je m’exprime sur des sujets que je maîtrise parfaitement.
Il n’y a pas de jeu de politicard. Je ne suis affilié ni de près, ni de loin à aucune organisation politique, syndicale ou associative, je suis complètement indépendant et libre de mes propos.
Et contester pour contester ce n’est pas trop mon truc, je préfère plutôt les solutions concrètes.
C’est justement la vie sur le terrain qui m’a poussé à faire cet article car les bureaux vides, j’en connais pas mal, et depuis des années.
Ce que j’expose dans l’article c’est que ces bureaux bloquent le foncier, maintiennent les prix trop hauts de l’immobilier et nuisent à l’économie en général.
Les transformer en logements serait une possibilité pour permettre aux gens de se loger.
En région parisienne, il existe des bureaux vides avec un environnement plus agréable que certains programmes de logements neufs, c’est ceux-là qu’il faudrait transformer.
Je ne vole pas au secours des spéculateurs, bien au contraire, relisez-bien ma description.
En revanche, j’en ai marre de voir des gens qui travaillent comme des damnés ne pas pourvoir se loger correctement.
Alors à mon modeste niveau, je tente de faire bouger les choses, de marquer les esprits pour permettre à chaque individu de se loger correctement.
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@Laurent CRIADO
bonsoir,
Je vais prendre au pied de la lettre ce que tu me dis.Ne t’inquiète pas de mes propos ils resservirons pour d’autres. Personnellement je sais de quoi je parle moi aussi ,j’ai au 35 ans d’expérience et avec un regard extérieur( j’entend,je vois....j’analyse aussi )
L’idée est bonne si je suis tes propos,mais il faut reconnaitre que cela ne nait pas d’une pensée gratuite ! ce n’est pas une avancée utopique vers la réalité,que nenni . rien ne se perd tout se transforme,« hé »,Hé". Je suis un empêcheur de tourner en rond,mais j’observe et dis la vérité.Elle fait toujours mal au C...
Alors,comme je te le dis je te crois sur parole et pense que c’est une idée et une action purement humaniste et sociale. -
depuis le départ de l’indépendantiste général de Gaulle en 1969 , le N.O.M. judéo-mondialo -capitaliste qui l’a fait partir a mis au pouvoir une bande d’escrocs qui gère contre l’humain au profit de l’argent ( immobilier ,immigration ,écologie ,industrie , agriculture .....etc....) !
rien de possible (pas besoin de blablater ) dans le sens de l’humain tant que les escrocs de l.’r.p.s. et leurs complices les idiots utiles du front ripoublicains seront au pouvoir !donc dans un 1° temps (2017 ) le pen vite ! ,vite ! , vite !
en veillant que ceux que l’on a viré par la porte ne rentrent par la fenêtre !marine = hitler (sous entendu de walls !) quoi de plus ridicule alors que le fn est du coté de la paix ,irak ,Libye ,Syrie ,même pro russe/poutine actuellement !
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@non667
Bonsoir,
rassures toi cela devrait se décanter,car demain nous aurons la récompense qui arrivera. Peu importe qui sera président et quel parti politique sera au pouvoir.Ce sera la fin d’un numéros d’un vieux numéros de cirque .
Alors que se passera t-il ? Est bien plus important a imaginer et a essayer de décrire.Il se peux que le monde ,notre pays soit sous les bottes.Ils se peux aussi que l’on nous pousse à des révolutions et ensuite sous les bottes,mais nous arrivons a une fin certaine. Je ne suis pas devin ,mais c’est le chemin que nous suivons.Ou Alors il ne se passera rien et nous accepterons les choses sans broncher !
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et les usines en discothèques ou mosquées ?? .....
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@l’auteur
« la faune ou la flore locale (espèces protégées) peuvent constituer un motif de blocage légitime »
Vraiment ? Sauf à ND des Landes, alors !
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