Crise du logement : Les réquisitions défendues par les Français sont-elles efficaces ?
Les français sont majoritairement favorables à la réquisition des logement vacants « car cela permettrait de loger des personnes qui sont actuellement mal logées » selon un sondage pour l’Humanité. Une mesure qui pourtant ne résoudrait rien.
Selon un sondage du journal L’Humanité, les français sont majoritairement favorables aux réquisitions de logements vacants. 69% des sondés s’y déclarent ainsi favorables « car cela permettrait de loger des personnes qui sont actuellement mal logées ». Il faut dire que la question posée l’était de façon singulièrement orientée : si l’on souhaite améliorer la situation des mal logés, on ne peut qu’être en faveur des expropriations dans ce sondage. Une position qui est à l’exact opposé de la réalité pourtant, comme on le verra dans cet article.
S’il en était besoin, ce sondage montre en outre que la remise en cause du droit de propriété dépasse les clivages politiques : 80% des répondants sont favorables aux réquisitions chez les sympathisants de gauche et 69% au Modem. A l’UMP, les opposants sont majoritaires d’extrême justesse : 50% y sont plutôt opposés et 49% plutôt favorables. Le droit de propriété, pourtant affirmé dans la déclaration des droits de l’homme de 1789, est bien mis à mal en France.
Pourtant, sur ce point comme sur de nombreux autres, sondage ne vaut pas vérité. Ni sur le jugement des français, ni sur la justesse de leur position. En effet, le soutien des français doit beaucoup aux illusions qu’ils se font sur les logements vacants .
Le faux problème des logements vacants
Ainsi, il n’y a jamais eu aussi peu de logements vacants en France qu’aujourd’hui. Comme le notait l’Insee dans un rapport de 2003, c’est « la proportion de logements vacants la plus faible depuis 30 ans ». Depuis, le nombre n’a cessé de baisser même en valeur absolue selon les derniers chiffres de l’Insee pour 2009.
Les raisons pour lesquelles un logement est vacant sont en outre bien éloignées des lieux communs sur les spéculateurs qui attendent une hausse de l’immobilier :
Pour les logements qui restent vacants sur une longue période, ils se trouvent très majoritairement dans des zones rurales très isolées, comme le montre la carte suivante :
Le problème n’est donc pas celui des logements vacants, qui ont un niveau plancher quasi impossible à réduire nettement. Le vrai problème, c’est l’offre de logement, qui est réduite en France par des restrictions de toute sorte :
entraves à la construction : permis de construire, réglementations toujours plus contraignantes et en évolution permanente. Aux États-Unis, la pénurie induite par les permis de construire représente un surcout estimé à 275 milliards $ en 2005 par Ed. Glaeser et J.Gyourko, de Harvard, ou Randall O’Toole, du Thoreau Institute. En France, cela représentait 45 milliards € en 2005, soit le tiers du prix moyen d’un logement.
Surprotection des locataires, qui détourne l’investissement des propriétaires de l’immobilier : comme le note l’économiste Etienne Wasmer, meilleur jeune économiste de France : « Tout ceci n’est ni de gauche, ni de droite, juste le simple bon sens qui fait comprendre que le goût immodéré de notre pays pour les textes de lois abscons, léonins et semés d’embûches (l’expression " à peine de nullité " est celle qu’on y rencontre le plus souvent) rend la vie pénible à tous les gens de bonne foi, locataires comme propriétaires, et favorise paradoxalement procéduriers et grands propriétaires fonciers, dans une situation en passe de devenir explosive. »
S’opposer aux réquisitions pour améliorer la situation des mal-logés
En outre, on doit être hostile aux réquisitions de logement pour le bien des personnes mal-logées. Les réquisitions ne peuvent que détériorer la situation des mal logés, comme la crise du logement actuelle le montre. En effet, le respect du droit de propriété est la meilleure incitation pour les propriétaires et investisseurs à construire plus. Savoir que l’on peut attendre une stabilité de son placement, que l’on n’a pas à craindre pour son bien.
A l’inverse, réquisitionner des logements dont, on l’a vu plus haut, ils étaient quasi systématiquement vacants pour une bonne raison, c’est dissuader les propriétaires de construire de nouveaux logements, réduire l’offre et donc pénaliser les plus faibles.
A se focaliser sur de fausses solutions, on ne résout rien, alors que la situation des mal-logés est dramatique et exige des actions radicales, à l’opposé des cache misère employés ces dernières décennies. Alors qu’un état sur la paille n’a pas les moyens de construire des logements sociaux, il faut libérer de façon massive la construction de nouveaux logements par le secteur privé.
12 réactions à cet article
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Cet article émet plusieurs thèses contestables que je vais tâcher de reprendre point par point. D’abord le pouvoir de réquisition :
La réquisition n’est pas une atteinte grave au droit de propriété (au point d’invoquer la Déclaration de 1789 comme le fait l’auteur). En effet, elle ne donne à l’occupant qu’un droit restreint et révocable et donc une occupation précaire.
De plus, il faut bien voir que les cas de réquisitions répondent à des situations extrêmes :
- soit l’ordre public est compromis ou en voie de l’être : en ce cas, le maire
dispose, au titre de son pouvoir de police, du pouvoir de réquisitionner exceptionnellement
- soit il y a crise du logement. La « crise du logment » se caractérise par l’existence d’un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, au détriment de certaines catégories sociales ( Conseil d’Etat 11 juill. 1980, no 04886, affaire Lucas). La réquisition n’est pas autorisée en dehors des lieux où se produisent des crises du logement.
On le voit, ces réquisitions sont donc limitées par leurs effets ainsi que dans le temps et le lieu.-
"Le problème n’est donc pas celui des logements vacants, qui ont un niveau plancher quasi impossible à réduire nettement. Le vrai problème, c’est l’offre de logement, qui est réduite en France par des restrictions de toute sorte" : Pas exactement... Il existe des règles non pour emmerder, mais pour protéger. On peut pas construire n’importe quoi n’importe ou, comme une tour d’habitation en bordure d’aéroport ou dans l’axe des pistes. Ils l’ont fait aux Pays Bas et un un immeuble a finit par se prendre un boeing, sans même qu’Oussama soit dans les parages.
On ne construit de la même façon plus en zone inondable ( à moins d’être intelligent et de faire comme le long de la Saone : des maison individuelles sur pilotis, le soubassement servant de garage par période sèche ).
De même, l’équilibre écologique impose la protection des marais. Ce qui était possible dans les années 70 ne l’est plus maintenant.
Le plus gros problème du logement, c’est la carte qui l’illustre : tout le monde veut aller au même endroit, ou presque ! Tout le monde veut être à cinq minutes du travail à pied, ou du cinéma, ou du supermarché, ou de maman...
Il va falloir quand même que tous ces gens comprennent que tout le monde ne peut pas s’empiler indéfiniment ! Les offres existent !
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Ma deuxième critique concerne les logements vacants.
D’abord, il faut connaître la définition donnée par l’INSEE :
« Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...). »
Les logements inoccupés sont donc un ensemble plus grand que les seuls logements vacants. Pour échapper à la qualification de logement vacant, on imagine que certains propriétaires s’arrangent pour échapper à l’un de critères ci-dessus.
Si l’on s’en tient seulement aux 23% de propriétaires qui laissent leurs logements vacants sans mettre en avant le moindre problème particulier, cela fait 400 000 logements en Ille-de-France, ce qui est beaucoup.
Les hivers étant de plus en plus rigoureux et leurs conséquances désastreuses sur le plan humain, il me semble qu’il y a là quelque chose à faire d’urgence.
Car gloser sur les chiffres et les règles théoriques du marché, c’est bien joli et intellectuellement valorisant sans doute, mais réaliser les dégâts immenses (santé, espérance de vie raccourcie...) et la souffrance des sans-abris et des mal-logés en est une autre, à mes yeux plus importante. Et aux yeux de la majorité des Français toutes tendances politiques confondues comme vous le dites vous-même. Cette exigence est donc démocratique et je ne doute pas qu’un référendum le prouverait.-
Tout cela pour cela !
Attention, c’est le plus jeune économiste qui l’a dit ! Alors Privatisons le logement social, c’est bon pour les pauvres !
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Commencons deja par affecter l’ensemble des logements sociaux uniquement aux francais !
Vérifions bien les dossiers des pseudos « meres celibataires », des familles à 10 enfants, des pauvres qui roulent en bmw avec un rmi, de ceux qui sont en surendettement avec des ecrans plats...Ensuite, on pourra construire ou affecter des logements aux personnes qui ne trouvent pas de logement dans un rayon de 75 km autour de chez eux.-
A noter que quand ce sont des habitations palestiniennes qui sont réquisitionnées, les proprios ont le droit d’appeler au MEURTRE , à la GUERRE et au GENOCIDE pour récupérer leur bien...
Discrimination négative des proprios français ?
Article raciste ?-
Pourquoi réquisitionner alors que l’on peut moduler la taxe foncière si un logement est vacant ? Au dela de 12 ou 24 mois de vacance, boom ! Il suffit de faire un fois 10 sur la taxe foncière. La vacance est de toute façon un mauvais usage du capital (qui ne rapporte pas pendant ce temps) et il n’y a donc aucun mal à la taxer. Il faut par contre bien laisser un délai permettant de revendre le logement vacant. (C’est pour cela que 24 mois parait un meilleur délai dans les cas complexes genre héritage).
Si cette même mesure était couplée à un statut permettant d’expulser les gens qui ne paient pas leur loyer. Il n’y aurait plus beaucoup de logements vacants.
Et cela pourrait aussi s’appliquer sur les bureaux, parce qu’effectivement des « logements » vraiment vacants il y en a peu (même si ca existe). Par contre des bureaux vacants à Paname ca court les rues. Et ca aiderait bien les entreprises (et donc l’emploi) que ceux ci soient loués au prix du marché (ou reconvertis en logement) plutot que laissés vide.
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Qui veut investir dans le logement aujourd’hui ?
Rendement faible + risque élevé.
Ajouter le risque de réquisition au risque d’occupation pirate n’encouragera jamais qui que ce soit d’investir.
Il est intéressant de constater que, malgré la crise, une ville comme Atlanta, n’a pas connu la même dérèglementation, que San Francisco ou New York : La principale raison sont les moindres réglementations à la construction.
En Suisse, (autre exemple), il faut demander à ses voisins immédiats, si on veut faire une modification importante de son habitation. Ce n’est seulement qu’après, que l’on demande au bourgmestre qui, sauf raison extrême, va entériner le projet. De cette manière, l’évolution reste libre sans être anarchique.
En France, les particuliers n’ont aucuns droits et les réglementations et les impôts tarissent le marché de l’immobilier.Comme toujours, quand l’état s’en mêle, cela créer de la pénurie et toujours au détriment des plus faibles.
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Quand même on arrive à faire du 5 - 6% avant impôt ce qui n’est pas un rendement dégeulasse. Sachant que c’est la seule transaction avec effet de levier accessible au quidam moyen.
Et puis les rendements locatifs habituellement sont pourris les premiéres années d’achat du bien et deviennent fabuleux 10 ans après.
Si tu fais du 5% brut aujourd’hui, ton remboursement de crédit va rester stable par contre les loyers vont augmenter de quelques pouillémes chaque année. Au final au bout de 10 ans ce n’est pas rare que le logement te rapporte un rendement de 15% ce que peu de produits financiers proposent.
Et au final, il est en général possible de sélectionner ses locataires pour éviter le gros des problèmes. Voir de prendre une assurance.
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Tout ceci démontre par A + B qu’il est plus que temps de fermer les frontières en raison de la crise du logement , du chômage de masse et de la fiscalité très lourde.
La France est PLEINE !-
1) la plupart des gens qui investissent dans l immobilier le font pour des raisons fiscales. Le rendement de l operation n a en soit aucun interet, c est la reduction d impots que est visee.
Evidement c est une vision a tres court terme acr un certains nombre de De Robien ou Scellier vont boire la tasse au moment de la revente (surtout si le bien n a pas ete entretenu pour cause de tentative de rendement max et s il est mal situe)2) dans l article , l auteur met en ause les reglementations qui empechent de construire. Autre l aspect protection de la nature, celle ci ont un deuxieme role : eviter la nationalisation des pertes et la privatisation des profits.
Supposons que le terrain X devienne constructible. La culbute est pour le proprietaire de terrain. Par contre, les couts (route, egout, electricite, ramassage scolaire ....) sont pour la collectivite
Sans compter les problemes de securite : par ex si vous construisez au milieu d une pinede c est joli mais s il y a le feu, va falloir mobiliser les pompiers pour que votre sweet home ne se transfoprme pas en fumee avec ses habitants !
Je me rappelle le cas ou les pompiers ont ete appelle pour un malaise d une personne. Ils ont mis 15 min pour trouver ou elle habitait tellement c etait paume !
Ce que propose l auteur c est exactement ca !-
L’immobilier est une poule aux oeufs d’or pour ceux qui vivent des échanges : Agences, notaires, marchands de biens, lotisseurs, etc... Grâce à une politique organisant la pénurie. Ce sont surtout les terrains et le bâti qui flambent car le coût de la construction bouge peu.
ça commence bien sûr par les HLM car tout est lié. Les politiques disent soutenir le logement social alors qu’en douce ils s’en débarrassent. Cette pénurie touche donc surtout les pauvres et les classes moyenne se saignent pour se loger mais deviennent ainsi souvent propriétaires... Pour eux seulement car devenir bailleur est la plus mauvaise idée qui soit à notre époque ! Avec les prix du moment il faut dans beaucoup d’endroits plus de 20 ans pour amortir l’achat : Il y a évidemment bien mieux comme investissement !
La vraie solution c’est de construire plus de logements sociaux et aussi d’entretenir correctement ceux qui existent déjà plutôt que de les démolir.
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