Immobilier-danger

Comme précisé dans l’article en question, les rendements donnés sont bruts de chez bruts (non prise en compte des frais de notaire et d’agence immobilière -> vous pouvez donc ajouter près de 10 % au prix en moyenne).

Il faudra m’expliquer par quel tour de passe-passe vous obtenez 5 % de rentabilité nette à partir d’un rendement brut de 6 %. La différence entre le brut et le net n’est pas le même pour un investissement locatif que pour un livret bancaire...

Sur un bien à 6 % de rentabilité brute (après déductions des frais fixes d’achat cités ci-dessus), vous pouvez déduire :

- 13.5 % de prélèvements sociaux
- l’impôt foncier (taux de prélèvement libératoire à 24 %)
- taxe foncière
- charges de copropriétés
- vacances locatives
- impayés de loyer
- assurances
- travaux d’entretien / rénovation (sans cela dégradation de la valeur du bien à moyen/long terme)
- etc.

Vous serez donc bien loin de 5 % net. En 2011, la plupart des investisseurs se sont rués sur des biens parisiens avec des rendements bruts d’à peine 3 %. Je vous laisse faire le calcul de la rentabilité réelle...

Je ne reviendrai pas sur vos affirmations sur les prix. Ils n’ont jamais été autant décorrelés des revenus qu’aujourd’hui (plus du double de ce qu’il s’était passé sur Paris en 1991, ce qui n’avait pas empêché les prix de baisser à Paris de près de 40 % à l’époque). Or plus la flambée est importante, plus le potentiel de baisse l’est également.

D’ailleurs les prix n’ont pu monté autant que grâce aux périodes des crédits faciles et quasiment gratuits qui ont été rendus possibles pour soutenir les actifs financiers dont vous remettez en cause la valeur. Si ce monde du crédit facile est derrière nous, qui pourra continuer à acheter des biens à ces tarifs là ?

Merci d’avoir pris le temps de donner votre point de vue sur les différents types d’autres placements. Je suis assez d’accord avec la plupart de vos propos sur ces autres solutions d’ailleurs.

Mais je ne vois pas en quoi l’immobilier présente plus de sécurité et de garantie. Pour moi, il n’y a aucune valeur sûre. Vous pensez que l’immobilier français n’est pas surévalué, c’est votre droit mais je ne partage pas ce point de vue.

Pensez-vous que les prix de l’immobilier augmenteront au moins autant que l’inflation d’ici à disons 2016 ? (5 ans est bien un minimum pour un investissement immobilier, mise à part les tentatives d’achat/revente rapide...) Moi, non. 

Justifiez cela par la fameuse pénurie de logement me semble assez restreint. Si certaines villes souffrent réellement d’une pénurie de logement, c’est loin d’être une généralité en France (loin de là, notamment dans les villes où les lois Robien, Scellier and co ont fait des ravages : http://www.immobilier-danger.com/Loi-Scellier-les-60-villes-a-172.html). Ce qu’il manque en France c’est des logements à un coût abordable par rapport aux revenus (aussi bien à l’achat qu’à la location). Voir cet autre article sur le sujet : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/non-il-ne-manque-pas-800-000-logements-en-france.html

En ce qui concerne le prix des terrains, c’est effectivement un point de blocage important. Pourtant regarder au Japon, ils ont une densité de population par kilomètre carré bien plus élevées que la notre et cela n’empêche pas les prix d’y baisser depuis plus de 20 ans...

Dans votre conclusion, vous dîtes : « L’immobilier reste un placement sûr à condition de ne pas surpayer le bien, d’acheter un logement de qualité et bien placé » donc vous excluez plus de 90 % du parc immobilier français. Ce serait donc un placement sûr que sur une faible part du marché et dans ce cas là, oui pourquoi pas...

Merci pour cet article qui résumé bien la situation. Et oui les clichés ont la vie dure « les prix de l’immobilier ne peuvent que montés », « la pierre c’est du solide », « c’est toujours le moment d’acheter », etc.

Pour revenir rapidement sur certains points :
- L’offre est plus faible que la demande : c’est le cas sur certains secteurs géographiques et sur certains types de bien, mais c’est loin d’être une généralité partout en France
- La pénurie est spécifique, encore une fois, à certains secteurs alors que le gouvernement incite à construire là où il n’y a pas de demande (Robien et Scellier principalement)...
- Si les prix ont plus que doublé en 10 ans, les salaires, eux n’ont pas suivi. Pour ceux qui croient que cela peut se poursuivre pendant des années comme cela, il faudra bien comprendre que les hausses de prix seront limitées par la capacité d’achat des ménages. S’il y a de plus en plus d’exclus des logements, ce n’est pas pour autant qu’ils pourront s’acheter ou même louer des biens devenus inabordables. On trouvera donc des gens à la rue et des appartements très chers mais sans acheteurs potentiels...

Le marché est à nouveau en train de se gripper et cela n’apportera rien de bons (ni aux vendeurs, ni aux acquéreurs, ni aux professionnels du secteur)...

http://www.immobilier-danger.com

Très bon résumé des raisons qui ont poussé des bulles immobilières à se créer dans les différents pays développés.

Comme les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, il faudra bien que cela se paye un jour. Aux Etats-Unis c’est déjà bien le cas, l’Espagne est en plein dedans aussi et la Chine va commencer à en ressentir les effets...

Pour la France, le dégonflement est déjà bien commencé en Province mais tarde à venir sur Paris où la bulle s’amplifie à nouveau : http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-France-ou-en-est-le-339.html

Si seulement ces niches fiscales apportées réellement des bénéfices dans les secteurs visés... Je vais parler de celles que je connais un peu, les niches fiscales sur l’immobilier :

La loi Scellier tant vénéré par le gouvernement, les médias et surtout les promoteurs n’apporte souvent pas d’investissement intéressant pour le particulier. En effet, la réduction d’impôt est régulièrement englouti par les promoteurs et autres sociétés de défiscalisation : http://www.immobilier-danger.com/Investissement-immobilier-en-299.html

De plus cette carotte fiscale entraine les mêmes dérives qu’avec le Robien (constructions inadaptées aux besoins locaux, sur-enchère sur les prix d’achat, etc.).

Certains vous diront que sans cette aide ce sont des milliers d’emplois qui disparaissent dans le bâtiment et les ventes des promoteurs qui plongent. Pas si sûr, si on enlève la surcote souvent estimé à près de 25 -30% sur les prix des appartements défiscalisés, cela permettrait de faire revenir de nombreux particuliers sur ce type de bien en faisait baisser les prix.