philippe913

Je vous expose calmement mes idées, vous me dites que c’est de la condescendance, mais si je vous dit que je trouve votre ton insultant, c’est de la mauvaise foi...

1- Je ne me plains pas de ne pas gagner assez dans l’immobilier, je dis juste que ça n’est pas (plus ?) un eldorado et qu’il faut faire attention à ce que l’on y fait.

2- « ’N’importe quoi ? » je n’ai fais que reprendre les premiers posts et les mettre l’un après l’autre, on voit alors que c’est vous qui vous contredisez, pas moi.

3 - « confondre les vautours de la finance et de l’immobilier », c’est vous, encore une fois, qui, emporté par votre énervement, confondez tout. Je vous parle d’une chose, vous m’assénez ses abus.
« La spéculation ne crée que de la misère », parlez en, par exemple, aux agriculteurs qui, grâce au marché et à la spéculation, peuvent vendre leurs productions avant même de les avoir produites, et peuvent lisser leurs revenus d’une année sur l’autre, subissant moins les différents pics.
ça n’est pas la spéculation qui est critiquable, ce sont ses abus.

4- « le logement est indispensable », la nourriture et les vêtements aussi, pourtant, plein de gens se font des fortunes dessus. Votre argument consistant à dire que puisque c’est indispensable on ne doit pas se faire d’argent avec est spécieux.

5- créer une boite ? non, je suis salarié et très bien comme tel, l’entrepreneuriat n’est pas pour tout le monde, et on ne peut pas avoir une société composée à 100% d’entrepreneurs non ?
J’admire et félicite ceux qui le font, particulièrement quand ils font fortune, sachant les risques pris et l’investissement personnel nécessaire.

Mais pourquoi, si je n’ai pas la fibre pour être entrepreneur, n’aurais je pas le droit d’essayer de faire progresser mon capital / économies avec une autre solution ?
Il n’y a que l’entrepreneur qui a le droit de s’enrichir ? 
A vous lire, c’est un peu ce que je comprends.

Et non, je n’ai pas investi en RP, j’ai cherché, mais la rentabilité est vraiment trop mauvaise, et le boom étant terminé, les +values ne seront pas là, les risques sont donc, à mon avis, bien trop importants. Il faut attendre la baisse.

7- vous créez de la valeur qui profite aux autres.
Mais bien sûr, vous vendez un produit (au sens large, ça peut être un service), trouvez un client qui en a besoin, donc oui, ça lui profite, et en retirez un bénéfice, tout comme le propriétaire immobilier qui vend son produit (un service de logement), trouve son client (locataire) qui en profite, et en retire un bénéfice.
où est la différence ?

le travail à fournir ? oui, propriétaire immobilier n’est pas un job à plein temps si :
- on a pas bcp de biens (l’immense majorité des propriétaires particuliers)
- on en sous traite la gestion (agence et syndic).

8- ça n’est pas de la condescendance mais de l’ironie.

9- l’état fait ce qu’il sait faire le mieux : de la démagogie, et prend les mêmes mesures inefficaces prises depuis des décennies mais qui ne lui coûtent pas de voix.

qui est le troll ? qui insulte l’autre ?

1- je persiste et signe, si votre ami reste dans une situation où il sait pertinemment qu’il se fait avoir (les faits tels que vous les avez exposés) alors que rien ne lui impose de rester, c’est une truffe.

2- Concernant le marché, j’ai relu votre phrase initiale, vous disiez que rien ne pouvait imposer à qqun de vendre 30k un bien qu’il avait acheté 30k, car il était plus simple de le vendre 200k.
Je vous répondais, « si, le marché », et me disiez que j’étais stupide car vous ne saviez pas que Mr Marché exigeait de payer plus cher qu’il ne devrait. Relisez bien.

3- les spéculateurs ne servent à rien ? toute l’économie n’est que spéculation, vous êtes un spéculateur, vous créez une entreprise, voulez vendre un produit ou un service, et en retirer une valeur ajoutée, c’est donc que vous pensez qu’il y a un créneau à prendre, que des gens vont vouloir payer pour ce que vous allez leur proposer, et spéculez là dessus.

4- sans propriétaire, pas de logement, ça n’est pas plus compliqué. S’il n’y a pas d’argent à se faire avec, il n’y a pas d’immobilier, à part d’avoir 100% de propriétaires, ou plus largement, aucun marché locatif.

pour vous paraphraser : un bien alimentaire sert à se nourrir, pas à s’enrichir sur le dos des autres. Un divertissement (film, sport, roman etc.) sert à se divertir, pas à s’enrichir sur le dos des autres,
on peut le décliner à l’infini.

5- le profiteur de l’immobilier : merci à l’état qui a une politique débile en matière de logement et d’immobilier, bien sûr que c’est anormal.

6- Pour la rentabilité, voici un calcul simple, puisque je ne suis pas capable de plus :
Petit T3 dans le val de marne :
valeur du bien : 250000€
location mensuelle : 850€
Taxe foncière : 1000€
charges copro : 60€ / mois
assurance proprio :100€
frais d’agence : 60€ / mois
frais divers : 500€ par an

rentabilité brute : (850*12)/250000 : 4.42%
rentabilité nette hors impôts : ((850-120)*12 -1000-100-500)/250000= 2.86%
rentabilité nette avec contributions sociales + IRPP 14% : 2.42%, IRPP 30% : 1.87%

rajoutez un petit mois de vacances de temps à autre, un ISF ? un locataire indélicat etc. je vous laisse juge de l’hyper rentabilité du truc.

Maintenant, on pourrait étudier une autre hypothèse, celle de la personne qui achète un bien à crédit et qui, ainsi, bénéficie d’un effet de levier lui permettant de se construire un patrimoine « sans rien foutre ».

je vous passe les calculs qui sont un peu plus longs et compliqués, mais comme vous avez plus de diplômes que moi et ma lignée sur 3 générations, vous n’aurez aucun mal à les faire vous même, et constaterez ainsi que pour se faire de l’argent avec de l’immobilier, et s’en faire plus qu’avec une bête assurance vie, il faut trouver un bien pas cher qui se loue cher, et que si ça existe, je n’en disconviens pas, c’est loin d’être la majorité des cas.
Et souvent, si le bien n’est pas cher, c’est qu’il y a autre chose de négatif (marché locatif mou, bien en mauivais état...)

Après, je trouve que condamner tout un secteur pour quelques vrais profiteurs / propriétaires voyous (tiens ?), c’est manquer de respect pour beaucoup de petit propriétaires qui n’ont pas l’impression d’avoir trouvé le graal en matière de rentabilisation de son capital.

L’immobilier a plusieurs avantages et inconvénients, mais est loin d’être ce que vous décrivez, un eldorado.
Effectivement, ça n’est pas si compliqué à gérer, il suffit de le donner en gérance à une agence et hop, on ne s’occupe plus de rien, le pognon rentre tout seul.
On peut en dire de même d’un livret A, d’un portefeuille boursier géré en « bon père de famille », basé sur le rendement, ou d’une assurance vie, donc de manière plus générale, des revenus du capital générés autrement que par la création d’une entreprise dans laquelle on investit également beaucoup de travail.

La période de boom immobilier des 10-12 dernière années est terminée. Si vous êtes énervé envers les gens qui ont fait beaucoup d’argent à ce moment là (ce qui n’est pas mon cas) sans réellement prendre de risques (mais ça, on ne le sait qu’a posteriori), je n’y peux rien, mais je ne pense pas qu’on puisse regarder cet épisode exceptionnel dans l’histoire du marché immobilier et en tirer des conclusions générales.

Je ne vous ai jamais dit que monter une boite était facile, bien au contraire et je suis totalement d’accord avec vous quand vous citez les difficultés rencontrées, je vous dis juste que l’investissement immobilier et la création / gestion d’une entreprise sont deux choses différentes.
Vous prenez comme exemple les héritiers de 50 logements parisiens, mais on pourrait également prendre comme exemple les héritiers de grandes sociétés, c’est exactement la même chose. Je pense que vous vous trompez donc de cible.

vous le dites vous même :
"oui, je me dis que c’est un eldorado : ils ne produisent rien, moi si. Si ce n’était pas un eldorado, il n’y aurait pas autant de gens attirés par les sirènes du fric facile."
vous l’avouez vous même, vous ne connaissez pas la chose,
alors moi qui la connait, (sans avoir 50 biens) je vous assure que ça n’est pas juste du fric facile, c’est peut être plus rémunérateur qu’un livret A, parfois mieux, parfois moins bon qu’une assurance vie, qu’un fonds ou qu’un PEA, et c’est certainement beaucoup plus facile que de créer une boite, mais, encore une fois, ça n’est pas la même chose. D’un côté on parle travail, et de l’autre capital.

Quand à votre ami, il n’accepte pas mais c’est ainsi ??? c’est incompréhensible, il dénonce le mandat de gestion et il le donne à une autre agence, ça n’est pourtant pas ce qui manque à Paris, donc, soit c’est une truffe, soit il y a autre chose.

Et pour l’histoire du marché, il me semble que, pris dans votre élan lorsque vous avez commencé à me critiquer, c’est vous qui n’aviez pas compris ma phrase initiale, qui, je vous le concède, était assez laconique.

Allez, promis, la prochaine fois, si vous insistez, je joue au prof et vous montre que la rentabilité locative d’un bien immobilier, surtout à Paris, n’est pas si formidable que ça.

@ Roger le suisse

J’ai la science infuse ? pourquoi dites vous ça, je m’exprime et donne mes opinions, vous me dites que je me trompe parce que je en suis pas d’accord avec vous, c’est donc que vous avez autant la science infuse que moi donc non ?
Ah oui, je doute d’une de vos assertions, c’est vrai.

—> créer une boite et investir dans l’immobilier sont 2 choses totalement différentes, (à part de monter une boite dans l’immobilier) si vous ne voyez pas la différence, je n’y peux rien, et je vous engage à aller voir la rentabilité nette d’un investissement locatif, vous verrez que c’est loin d’être mirifique pour les emmerdements causés, sauf exception.

—> l’agence qui se sucre 600€ (30% du loyer réel) sur le dos du proprio, vous m’assénez que c’est un fait, il faut donc que vous connaissiez bien le proprio ou l’agence pour connaître ces chiffre qui ne vous touchent pas directement. Qu’un propriétaire accepte de se faire enfler de la sorte, j’ai tout de même toujours du mal à le croire.

—> pas besoin d’avoir la science infuse pour savoir que si les prix montent et descendent sans intervention extérieure, c’est grâce, ou à cause, notamment du marché, et qu’ainsi, si vous voulez vendre 35000 un bien que vous avez acheté 30000, mais que personne n’en veut, et bien vous ne le vendrez pas. Alors oui, personne ne vous forcera à le vendre 25000, mais si vous voulez absolument le vendre, vous serez peut être obligé de baisser votre prix à ce niveau.
Vous comprenez mieux ?

après, on peut discutailler longtemps de ce qui fait le marché, l’offre et la demande, la psychologie des uns et des autres, la fiscalité, la réglementation, les perspectives d’avenir, les incertitudes, etc.

« Spéculation immobilière = se faire du fric facilement, sans en ramer une »

essayez pour voir, vous verrez que vous vous trompez complètement.

« pour la modique somme de 1.800 euros nets mensuels (l’agence se faisant une plus value, portant le loyer à 2.400 euros) »

euh, ça fonctionne pas comme ça une agence, le propriétaire donne un loyer, et l’agence prend ensuite une commission sur le loyer, en général autour de 7-8%, mais ne monte pas le loyer demandé par le propriétaire.