garlik

"Par ailleurs, si vous admettez que le locataire paye moins cela sous-tend qu’il possède des revenus moindres : son argent n’est pas utilisé ailleurs puisqu’il n’en n’a pas.« 

Humm, vous détournez mes propos. Ce que je dis c’est qu’à habitation comparable le locataire a généralement moins a débourser chaque mois. Ca ne signifie pas nécessairement que le locataire est moins riche mais aussi qu’il a pu faire un choix différent.

C’est donc une question de choix de vie ; soit le locataire profite de cet excédent de trésorerie pour épargner, soit il dépense cet argent (ce qui au final revient au même, l’épargne n’étant jamais qu’une consommation différée dans le temps). Bref, on améliore son niveau / qualité de vie, ce qui l’un dans l’autre est plutôt motivant non ?

Je pourrais parfaitement acheter le logement que je loue actuellement, mais les remboursements seraient tels que mon niveau d’épargne serait bien plus faible et que je ne pourrais pas me payer les voyages que j’ai fais ces dernières années avec ma petite famille.

 »Cela ne change rien au fait que les mensualités du prêt sont stable alors que ceux de la location peuvent changer ( je connais de nombreux exemples de bonnes surprises)."

oui je vous l’accorde

"Sur l’expulsion de l’appartement, le fait de vendre l’appartement peut permettre à l’acheteur d’expulser les occupants pourtant bon payeurs« .

Oui, c’est l’un des rares cas ou c’est effectivement possible mais, dans tous les cas il faudra attendre l’échéance du bail, soit tous les 3 ans, et avec au moins 6 mois de préavis. On a vu plus flexible...

 »Sur le surendettement, pas besoin d’ètre propriétaire pour accéder à cette catégorie, en fait, il est quel est le rapport entre surendettement et logement ?"
Parce que le logement est le premier poste de dépense des foyers. Dans le cas d’un propriétaire ce sur endettement est une conséquence partielle de ses crédits immobiliers, et il est bien plus difficile et contraignant de revendre un bien pour en acheter un nouveau moins cher (en cas de ddifficultés financières) que de donner son congé et de trouver un autre logement plus en rapport avec ses finances.
fifilafiloche ne disait d’ailleurs pas autre chose : le locataire a bien plus de flexibilité que le propriétaire, et c’est là toute la différence.

"Vous parlez d’une situation en temps de crise...[...] ce que je dis est vrai dans une situation économique normal et n’importe qu’elle personne avisée sera d’accord avec ce que je dis le reste est je le répète de la foutaise et surtout cet article minable et dépourvu d’intérêt...« 

=> Non, je parle d’une situation normale. Le calcul consistant à vérifier ce que l’on dépense vraiment est globalement indépendant du fait que nous soyons en situation économique délicate ou pas. Je ne dis d’ailleurs rien d’autre que »sortez vos calculettes, comparez et...décidez !« 

Par ailleurs, je me considère comme un minimum avisé et, pour autant, je pense qu’affirmer péremptoirement que »L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier« est objectivement une grosse connerie. Ayez au moins l’honnêteté de le reconnaître.

Je suis néanmoins assez d’accord sur l’intérêt d’un article dont la vocation première semble être de pointer un lien vers le site commercial de l’auteur. D’autant que j’ai retrouvé la trace de cet article sur un site boursier, publié en février dernier.

 »Quand à la bourse... arrêter de dire que c’est profitable au petit portefeuille.« 
Achetez-vous des lunettes, je n’ai pas parlé de Bourse. A aucun moment. Vous me prêtez des propos qui ne sont pas les miens.

 »Bref, le seul placement sûr c’est l’or et n’acheter pas des lingots, ils sont bourrés de Tungsten, n’achetez pas de l’or papier car il n’y a pas assez d’or physique pour honorer ses achats virtuels mais plutôt des napoléons et cachez les dans votre jardin (si vous en avez).« 
Euuh, c’est une blague ou vous êtes vraiment sérieux ?

 »Fuyez les placements financiers, il est sûr comme Roubini et compagnie l’affirme, cette année, le système va s’effondrer sur lui-même."
Si vous saviez le nombre de fois qu’on entend cela. Chaque année. Depuis des décennies. Et après ? Rien. Nada. Que pouic. Le système continue. Comme avant. Alors ce genre de brillantes prévisions...

"Tout d’abord le propriétaire repart avec un capital après un certain temps contrairement au locataire qui se retrouve avec sa caution et un appartement à louer.« 

Hum, pas d’accord. Il faut comparer ce qui est comparable. A residence principale comparable (meme lieu, meme surface) louer revient mensuellement moins cher qu’acheter, ce qui signifie que le locataire dispose d’une capacite d’epargne superieure au proprietare.

 »Dans un second temps, les remboursements mensuels sont fixes chez le propriétaires mais peuvent évoluer chez le locataire.« 
Non, pas toujours. Les taux variables vous connaissez ? Par ailleurs, l’augmentation de loyer suit en general la meme courbe que celle de l’inflation ce qui fait que, en cas d’augmentation du loyer, on peut considerer que son salaire a egalement augmente du meme pourcentage dans l’intervalle. Ou pas.

 »Ensuite, le locataire peut sous certaines conditions ètre expulsé de son logis et ce même s’il paye correctement.« 
Arf ! on voit tout de suite que vous n’etes pas un bailleur ! En France, virer un locataire indesirable releve souvent de l’exploit. Alors un locataire qui paie son loeyr regulierement...
Et quand bien meme, les consequence d’un non renouvellement de bail sont bien moins dramatiques que l’expulsion d’un proprietaire sur-endette. Qu’est-ce qui empeche le locataire de trouver un autre logement ?

 »Le locataire paye aussi la taxe d’habitation"
Mais il ne paie pas de taxe fonciere. Et cette derniere est au moins aussi elevee que la taxe d’habitation.

"L’accès à l’immobilier est un placement financier sûr même en cas d’effondrement de marché financier« 
=> Allez donc dire cela aux familles americaines expulsees de leur »placement sur« , titrise en subprimes.

Sans pour autant aller si loin, expliquez donc votre raisonnement a cette famille francaise endettee pour son logement principal et qui, en raison d’un bete accident de la vie (on n’est pas oblige de choisir la mort ou un handicap lourd, le chomage prolonge convient aussi bien), se retrouvent avec leur maison saisie et vendue aux enchere pour un montant inferieur a ce qu’il leur reste a rembourser, a la rue et avec une dette impossible a eponger.

L’immobilier est, certes, un placement. Mais le considerer comme »sans risque" est une grossiere erreur.

Il y a effectivement plusieurs biais dans ce calcul, mais egalement dans le votre, JL.

Reprenons :
« Frais de notaire : 3000€ »
=> Non, un bien de plus de cinq ans achete 265000€ va generer plus de 24000€ de frais de notaire. Et plus encore si vous passez par une agence immobiliere. C’est donc bien pire.

« Remboursement mensualité sur 15ans : 270.000 »
=> Non plus. En 2001, en negociant aprement, on pouvait a l’extreme limite esperer un taux fixe de 5% (et encore). De plus, avec les frais de notaire et autres, l’addition initiale se monte a environ 295.000€ ce qui, apport de 73.000€ deduit, donne un montant total a emprunter de 220.000€. Soit un cout total d’environ 320.000€.

Petite precision : un tel emprunt represente un effort financier mensuel de 1800 € par mois. Nous ne nous adressons donc pas au proletaire de base... Dans la vrai vie, il y a fort a parier que l’emprunt soit contracte pour 20 ou 25 ans ce qui, dans le cas des 25 ans, represente un peu plus de 1300 € de remboursement par mois pour un cout total de plus de 400.000 €... Mais j’y reviendrai plus tard

Notez que ca reste a la grosse louche, il va de soi que l’on peut egalement beneficier d’un pret a taux zero ou d’autres prets bonifies, ce qui allege la note. Mais la, l’objectif est de donner une idee globale, pas de faire des comptes d’epicier.

« Taxe fonciére : 9000€ »
=> Admettons, meme si je pense qu’une baraque de ce prix la coutera bien plus cher en taxes foncieres...

« Travaux sur 15ans : 80.000 € »« 
=> 80.000 € de travaux ??? A moins d’acheter une ruine, j’ai un peu de mal a considerer qu’un proprietaire aille depenser 5300 € par an en travaux. Je pense que l’on peut allegrement diviser ce chiffre par 2, soit dans les 40.000€ (soit un effort mensuel moyen de 200 euros tout de meme) ce qui me semble plus raisonnable.

 »Total dépensé : 435 000 €« 
=> compte tenu de ce qui precede ; dans les 460.000€

Avec les memes conditions initiales de depart (epargne disponible de 73.000 € et location d’une maison equivalente, que va donc depenser un locataire ? Je dois dire que ca depend un peu du marche de la location au moment et au lieu considere. Combien se loue une maison de 265.000 euros ? Bin ca depend, alors prenons un exemple concret : Rennes. selon le site http://www.pap.fr/, le prix au m2 a la location a Rennes tourne autour de 8 € tandis que le meme prix a la vente est aux alentours de 2500 €. une maison de 265.000 a rennes represente donc une surface habitable de 105 m2. Soit, en location, 840 € (loin des 1500 € annonces).
En supposant un effort financier equivalent pour le locataire »loser« et le propriettaire »winner« , le locataire va donc avoir une capacite d’epargne de 1800-840+200=1160 € par mois, que le proprietaire n’aura pas.

Encore une fois, je sais que c’est a la grosse louche et que les loyers sont potentiellement revises chaque annee, mais dans le meme temps on peut aussi esperer que ses revenus augmentent de concert, merci donc de laisser les drosophiles tranquilles. La question qui se pose est donc, avec 73.000 € au depart et en epargnant 900 € par mois pendant 15 ans a un taux pourri de 2%, de combien dispose t’on au final ? Reponse : un peu plus de 340.000 €.

Mais la comparaison est biaisee par le fait que l’on compare un placement tres liquide genre livret A avec un placement ’pierre » (ou parpaing selon ce qu’on achete) peu liquide et avec de nombreuses contraintes. Pour etre vraiment honnete, il faudrait plutot utiliser comme base une epargne de type assurance vie dont le rendement moyen s’etablit aux alentours de 4-5%. Dans ce cas de figure, la reponse dessus devient : 420.000 €

Bilan : bin, dans ce cas la...match nul. Sauf que l’un des placements est bien plus liquide (ie disponible ) que l’autre.
Si on estime maintenant que le proprietaire emprunte sur 25 ans, on refait les calculs et on obtient :
Proprio : total depense denviron 475 k€ (1300 € de mensualites) pour un bien estime a peu pres autant
Locataire : 660 € de capacite mensuelle d’epargne (1300-840+200) soit un capital final au bout de 25 ans de 540 k€

Je ne dis pas que louer est mieux qu’acheter. Ni meme l’inverse d’ailleurs. Mais que tout ceci se calcule et se prevoit. Et affirmer peremptoirement que, dans le cas general, l’un est mieux que l’autre, reste une belle annerie. Au risque de passer pour un normand : ca depend.