La toute récente pause observée sur le marché de l’immobilier ne doit pas nous faire oublier que notre pays a, une fois de plus, laissé se développer en quelques années une bulle immobilière d’une ampleur considérable, dont nous n’avons pas fini de mesurer les conséquences.

Il est d’usage de dire que personne n’y peut rien, que ce sont les « forces du marché », et les politiques qui nous gouvernent se partagent entre deux attitudes également constructives : les uns baissent les bras d’un air navré et les autres accusent leurs prédécesseurs d’un air grave.

Il est vrai que le phénomène est mondial, que les prix français ne sont pas les plus élevés, et que le gouvernement fait tout le peu qu’il peut non pas pour endiguer la spéculation, mais pour faciliter néanmoins l’accession à la propriété.

Devant un tel aveu de non possumus, on peut légitimement se demander si la bulle immobilière est véritablement considérée comme catastrophique ou non. Pour y voir plus clair, essayons d’en analyser les différents aspects :

• Les aspects positifs ne manquent pas :
• La bulle valorise les actifs des propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers, d’investisseurs institutionnels ou de collectivités. Valorisés, ces actifs offrent une surface de garantie supérieure, qui autorise par exemple les compagnies d’assurances à élargir leur assiette de risques, et de façon plus générale, les propriétaires à s’endetter et donc à investir davantage, ou encore à réaliser des plus-values qui sont réinjectées dans le système, ce qui revient au même. Il a été démontré que la propriété était une des causes majeures du développement économique, et l’on voit bien que les pays où la propriété est mal définie (faute d’un cadastre fiable et d’un substrat juridique efficient) ont du mal à décoller. En un mot, la valorisation des actifs favorise globalement l’investissement, donc la croissance, l’emploi et la création de richesses.
• La fièvre des prix immobiliers entraîne également un fort développement de la construction et de tous les métiers annexes de l’immobilier, et « quand le bâtiment va... ». On ne saurait sous-estimer cet aspect qui a la vertu d’avoir un effet rapide sur la conjoncture, et les gouvernants savent bien qu’il est toujours efficace de mener une politique de grands travaux pour faire redémarrer une économie frappée d’anémie.

• Les aspects négatifs sont malheureusement au moins aussi importants :
• En premier lieu, la valorisation des actifs immobiliers a pour effet d’exclure les moins riches de l’accession à la propriété, et même de l’habitat, puisque les loyers restent globalement corrélés à la valeur des actifs. Dans les provinces recherchées, seuls les retraités qui ont cédé leur appartement en ville et les étrangers fortunés peuvent acquérir des terrains ou des maisons, et les habitants traditionnels sont de plus en plus fréquemment obligés de quitter leur région où ils ne peuvent plus ni acheter ni louer ! C’est donc une perte d’acteurs économiques pour la région au profit de consommateurs plus aisés dont la présence est probablement appréciable sans qu’il soit possible toutefois de déterminer si la région y gagne ou si elle y perd. En termes purement financiers on peut penser qu’il y a une certaine compensation, mais au plan sociétal, c’est l’ensemble du tissu économique qui se délabre : on ne remplace pas impunément un tissu artisanal et commercial par des grandes surfaces et des jardineries.
• La spéculation relève de l’enrichissement sans cause. Au-delà de l’aspect moral, ou non, de la chose, ce type d’enrichissement est un appauvrissement pour la collectivité en ce sens qu’il déprécie la « valeur travail » qui a été jusqu’ici le fondement de toute prospérité économique. Il est heureux d’entendre aujourd’hui certains politiques de droite comme de gauche affirmer qu’après réflexion, c’est bien le travail qui génère la croissance et non l’inverse : cette affirmation de simple bon sens a longtemps été masquée par l’idée contraire, apparemment indiscutable, et longtemps indiscutée, que c’est la croissance qui fabrique les emplois...

Les conséquences politiques de la bulle sont donc assez claires à terme : dévalorisation du travail, délocalisation des populations, accélération de la désertification des campagnes, transformation des zones de production en zones de consommation estivales, invasion des acheteurs européens, amertume des moins riches.

La bulle immobilière d’aujourd’hui est également inquiétante au plan financier.

Tout d’abord, observons que cette inflation des actifs immobiliers est sans commune mesure avec l’inflation mesurée par les indices des prix à la consommation, sur lesquels sont peu ou prou indexés les revenus salariaux.

Ce décalage est nouveau, et semble irréversible. En effet, les indices d’inflation sont sages depuis plusieurs années, et il y a une divergence grandissante entre l’inflation des actifs et les indices de prix. Cette divergence est très préoccupante, et elle est encore plus forte qu’il n’y paraît car les indices ne reflètent plus le coût réel de la vie : le fameux « panier de la ménagère » est devenu beaucoup plus coûteux que les indices ne le laissent paraître, et l’effet euro n’a rien arrangé, bien au contraire.

A l’époque de la « chère inflation » (qui avait par ailleurs de sérieux inconvénients), l’indexation des salaires se faisait automatiquement et le salarié pouvait se lancer dans un emprunt sans craindre l’avenir puisque ses échéances (fixes) ne représentaient plus, après quelques années, qu’un pourcentage faible de ses revenus. Aujourd’hui les indices officiels imposent un rythme très modéré à la hausse des salaires, alors même que le « panier de la ménagère » est de plus en plus coûteux ; et donc les échéances de remboursement, loin de s’alléger, pèsent au moins le même poids pendant toute la vie de l’emprunt, et en réalité bien davantage en raison de la perte de pouvoir d’achat réel.

Pour pallier les inconvénients de cette situation, les banques et les pouvoirs publics ont déployé des trésors d’ingéniosité :

• Création de prêts à taux zéro, de prêts PAS, et bientôt de prêts hypothécaires, de prêts permettant de dissocier l’achat du terrain et du bâti, etc. ; ingénierie financière sophistiquée destinée à protéger l’emprunteur et à gagner des parts de marché.
• Suppression pure et simple des garde-fous d’autrefois : on prête 100 %, voire 110 % de la valeur du bien. On allonge les durées, jadis de 15 ans, à 30 aujourd’hui et bientôt 40 ans ( à l’image du Japon où les prêts sont transmissibles aux héritiers car le niveau des prix fait que la vie humaine est trop courte pour rembourser un emprunt !).

Ces efforts sont louables car ils permettent aux moins riches d’accéder à la propriété. Il ne faut pas cependant se cacher qu’ils présentent plusieurs risques.

• En premier lieu, et même si cela fait un peu « vieux jeu », il faut rappeler que les normes classiques d’octroi de prêts immobiliers n’ont pas été imaginées par des irresponsables, et que le ratio montant du prêt/valeur du bien mesure encore et toujours la marge de sécurité aussi bien du prêteur que de l’emprunteur. L’évolution des taux d’incidents de paiement montre que le laxisme a un coût, coût que les prêteurs devraient provisionner, augmentant ainsi le coût du crédit. Les prêteurs dits spécialisés le faisaient car ils n’avaient pas de dépôts pour « noyer le poisson » ; le résultat est qu’ils ont à peu près tous été obligés de s’adosser à des groupes bancaires (1). Les banques ne le font pas car elles raisonnent à la fois en rentabilité globale du client et en parts de marché et peuvent accepter sur un produit une marge nulle, voire négative. Ceci représente de notre point de vue un risque, mais qui ne semble inquiéter personne.
• Les prêts immobiliers se sont beaucoup améliorés depuis quelques années : on trouve aujourd’hui des durées beaucoup plus longues que les durées de marché, des prêts à taux variables, « capés » ou encadrés, avec toutes sortes de souplesses réjouissantes pour le client. Cette ingénierie est rendue possible grâce au développement fantastique des produits dérivés qui ne sont au final qu’un gigantesque mécanisme de réassurance des acteurs de marché entre eux. Le marché des prêts immobiliers n’est naturellement pas le seul à faire appel aux produits dérivés, loin s’en faut, mais il en est un client significatif, notamment aux Etats-Unis.

Régulièrement, les autorités monétaires alertent les acteurs de ces marchés sur les risques colossaux de ces mécanismes. Les banques y courent moins de risque car elles sont protégées par une réglementation contraignante qu’elles sont tenues de respecter ; mais le marché compte de nombreux acteurs beaucoup moins contrôlables, et la croissance exponentielle de ces marchés justifie les inquiétudes des autorités.

En définitive, l’inflation des actifs n’a pas que de mauvais côtés. Comme toujours, on oublie les risques, et l’Etat pallie les difficultés des accédants en subventionnant largement tour à tour la pierre ou l’accédant, selon les époques. Lui même n’est pas hostile à la valorisation de ses propres actifs. Et, finalement, on peut se demander si le non possumus évoqué plus haut ne cache pas un non volumus.

Et pourtant, l’immobilier n’est pas une simple valeur refuge comme l’or, la terre ou les forêts ; c’est un élément fondamental de la vie en société, et un facteur essentiel d’équilibre à la fois pour l’individu et pour la collectivité.

Aujourd’hui en occident, le logement est devenu un droit, un droit sacré, un droit absolu, un droit qui n’est ni cotable ni négociable. Or, l’inflation des actifs immobiliers entraîne mécaniquement ce droit dans le désordre des mouvements des marchés.

Il y a là un vrai risque politique qui ne semble pas réellement pris en compte.

Que peut-on faire pour maîtriser les forces du marché ? Les solutions ne sont sans doute pas simples, mais pour les rechercher, encore faut-il qu’il y ait une réelle volonté politique. Nous avons su résoudre beaucoup de problèmes très difficiles dans le passé, quand la nécessité devenait prégnante.

Les nombreux candidats à la présidence ne sont guère bavards sur le sujet, et pourtant...

Il nous semble qu’aucun responsable politique ne devrait avoir le droit de baisser les bras devant l’inflation des actifs immobiliers.

(1) A l’exception du Crédit Immobilier de France, dernier indépendant, et de quelques autres spécialisés détenus par des groupes bancaires, mais qui ne représentent au global qu’une très faible part du marché.