Immobilier : savoir décoder le jargon de la profession
Quiconque a acheté ou vendu au moins un bien immobilier s’est trouvé confronté aux employés de plusieurs agences et sait par expérience que ces professionnels de la vente n’ont qu’un objectif en tête : réussir la transaction et toucher leur commission...
À de rares exceptions près, les agents immobiliers se montrent courtois et disponibles pour répondre à vos attentes. Leur attitude et leur discours sont délibérément empathiques. Tout vous porte à croire qu’ils vont faire le maximum pour vous aider à vendre au meilleur prix, ou à acheter très exactement la maison ou l’appartement de vos rêves en bénéficiant du meilleur rapport qualité-prix. Encore faut-il savoir décoder leur langage. Car les agents immobiliers sont avant tout des commerciaux bien décidés à vous faire prendre les vessies pour des lanternes. Ils disposent à cet effet d’une arme redoutable et depuis longtemps rodée : le jargon professionnel.
Avant toute chose, il convient de ne pas vous faire d’illusions sur la démarche des agents immobiliers à qui vous délivrez un « mandat » lorsque vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement. Attendez-vous à apprendre que le « produit » en question – auquel vous avez pourtant consacré de nombreux efforts et pas mal d’argent en matière de rénovation ou de déco – souffre de défauts qui le rendent difficile à vendre, surtout dans la conjoncture du moment. Certes, les agents immobiliers ne vont pas jusqu’à affirmer que le produit ne vaut pas tripette, mais eu égard aux défauts répertoriés, vous êtes fortement incité à revoir vos ambitions financières à la baisse. Et pour cause : mieux vaut pour les professionnels vendre rapidement un bien à 250 000 euros qu’espérer en tirer 280 000 après de longs mois en agence et de vaines visites par les clients potentiels, au risque de voir l’affaire conclue par une agence concurrente.
Si vous n’êtes pas vendeur, mais acheteur, c’est évidemment tout le contraire qui ressort du discours des agents immobiliers. Les maisons et les appartements pour lesquels ils ont reçu mandat présentent des qualités remarquables et correspondent parfaitement à vos critères de recherche, même si le niais que vous êtes n’en a pas conscience. Certes, il peut y avoir ici ou là un défaut apparent difficile à dissimuler, mais à en croire ces professionnels, il ne pèse rien en regard des nombreux avantages du produit en question. Telle est en général la tonalité des annonces d’agence et des propos tenus par les agents immobiliers qui, pour bien enfoncer le clou, puisent dans un lexique qu’il est bon de savoir décoder comme le montre cette petite sélection :
La situation géographique est évidemment le premier critère auquel s’intéresse un acheteur. Si vous souhaitez habiter en ville et pouvoir vous déplacer à pieds, fuyez tout ce qui est annoncé comme « proche », ce terme signifiant en général que vous allez être relégué à 10’ en voiture. Cela dit, il convient également de se méfier du terme « centre-ville », désormais réservé par les professionnels aux quartiers périphériques, autrement dit plus près du Géant Casino et de la Halle à chaussures que de la mairie et de la bibliothèque. Pour s’installer réellement au cœur de la ville, inutile de s’intéresser à tout ce qui n’est pas répertorié dans l’« hyper-centre ».
La méfiance est également de mise lorsque l’habitation proposée est située dans un environnement « calme ». Ce terme peut en effet indiquer qu’elle se situe à proximité de la maison de retraite médicalisée et du cimetière, loin du premier bistrot et de sa clientèle jeune. À moins qu’elle ne soit exposée aux effluves de la station d’épuration les jours de vent dominant. Autre possibilité : l’habitation est implantée dans un lotissement excentré non desservi par les transports en commun.
M. Century et Melle Foncia
Lorsque le lieu convient, reste à visiter la maison ou l’appartement proposé par le professionnel. Avant même de vous rendre sur place, il faut savoir que « bon état général » signifie que vous aurez à coup sûr pas mal de bricolage à prévoir et toute la décoration à refaire. C’est toutefois mieux que « à rafraîchir » : sous ce vocable d’apparence bénigne se cache en effet la nécessité de procéder à une rénovation plus complète. Cela dit, il y a pire : « travaux à prévoir » signifie clairement que le lieu est inhabitable en l’état ! Quant à « beau potentiel », cela indique le plus souvent une quasi ruine que vous pouvez espérer transformer en résidence de rêve moyennant de gros travaux effectués par des artisans compétents. Dans le même genre, l’on trouve également « affaire à saisir », voire « affaire rare » : en général une maison certes peu onéreuse, mais complètement délabrée, ou située soit en zone inondable, soit au voisinage d’une autoroute ou d’un abattoir.
Au fil des visites, vous apprendrez aussi à vous méfier du mot « atypique » : ce qualificatif désigne le plus souvent une habitation où la disposition des pièces relève nettement plus du baroque que du fonctionnel. Mais avec un rail de coke dans les narines, cela peut vous séduire. À noter que le même type d’habitation peut également bénéficier de la formulation « beaucoup de charme », encore que cette dernière soit utilisée à peu près à toutes les sauces pour enrober la détermination du vendeur. Y compris pour les appartements anciens à moulures au plafond situés dans un « immeuble bourgeois » : comprendre habité par des vieux qui n’ont plus refait l’électricité et les sanitaires depuis l’année où ils ont vu Gilbert Bécaud à l’Olympia !
« Idéal jeune couple », peut-on lire ici et là. Pourquoi pas ? En général, ce n’est pas très cher et forcément de nature à attirer les « primo-accédant » en mal de financement. Mais cela induit d’emménager dans un deux-pièces étriqué aux équipements vétustes, ou de voisiner avec la « rue de la Soif » et ses débordements éthyliques nocturnes.
Ne pas s’emballer non plus en voyant sur le descriptif la présence de « balcons » : trop souvent, la place disponible vous oblige à faire un choix entre la jardinière de bégonias et vous-même ! Idem pour le « jardinet » accolé à la maison que vous vante M. Century ou Melle Foncia : estimez-vous chanceux si vous avez la possibilité d’y faire cohabiter une table et deux chaises entre une rangée de narcisses et une potée de géraniums.
Un autre classique des annonces immobilières et du discours des agents est la fameuse « vue sur... » la mer, la montagne ou le parc voisin. Certes, on voit le panorama annoncé, mais par-delà un stalag de mobil-homes, ou entre une conserverie de sardines et une barre de HLM. Encore peut-on s’estimer heureux s’il n’est pas nécessaire de se pencher à l’extrémité d’un balcon ou d’ouvrir le vasistas de la buanderie pour bénéficier de cette fameuse vue.
Tout cela vous semble peut-être exagéré, voire caricatural. Et ça l’est, en effet. Mais pas autant que l’on aimerait pouvoir le reconnaître car il est parfois des annonces et des discours encore bien plus trompeurs que les interprétations de ce petit florilège lexical. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à négocier avec les agents immobiliers en exigeant à l’achat un taux de commission maximum compris entre 3 % et 3,5 % avant toute signature d’un « compromis de vente ».
Enfin (anecdote véridique), ne prenez pas mal si, à la vue de vos cheveux blancs, une charmante employée vous demande, les joues empourprées sitôt sa question posée : « C’est pour votre dernière demeure ? »
103 réactions à cet article
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Bref, en gros, il vaut mieux comprendre l’inverse, ou à peu près, de ce qu’ils affirment. Mais alors, s’il faut voir un défaut caché dans chaque qualité qu’ils annoncent, que disent-ils pour faire visiter un apartement qui vaut vraiment le coup d’être vu ?
Quant à essayer de fourguer une maison située en zone inondable, c’est carrément dégueulasse. Ils le savent, et n’ont aucun scrupule à arnaquer un acheteur ? Quelqu’un qui aura peut-être économisé sa vie durant pour acheter un truc, et qui va se faire plumer comme un vulgaire poulet ! Certes, on peut avoir une pensée pour le propriétaire actuel de la maison en question, qui a lui aussi fait un mauvais achat, et cherche à s’en débarrasser, mais ce serait plutôt à l’Etat de lui verser une compensation, au lieu de le forcer à essayer de vendre en douce, quitte à transférer son malheur et sa malchance sur un autre.« C’est pour votre dernière demeure ? » Alors là c’est la meilleure ! j’ai bien ri !!
Vous auriez pu lui répondre que l’étage n’était pas assez élevé pour ça 
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Cela dit je dis ça, mais je sais même pas si c’est à vous que c’est arrivé, cette anecdote. Bref, la personne à qui c’est arrivé aurait pu répondre... etc etc.
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Bonjour, Surya
J’ai reconnu en fin d’article avoir un peu forcé le trait. Mais pas tant que cela, car le fait est qu’il reste dans la profession pas mal de vendeurs dont « forcer le trait » est la caractéristique principale.
« que disent-ils pour faire visiter un appartement qui vaut vraiment le coup d’être vu ? »
Ils sont dithyrambiques ! Cela dit s’ils disposent d’un tel bien en exclusivité, ils tenteront d’abord de vous vendre un « nanar » affichés dans plusieurs agences afin de griller la concurrence.
« essayer de fourguer une maison située en zone inondable »
Si le vendeur ne signale pas ce risque - et cette omission n’est pas rare pour des biens exposés -, le risque apparait désormais de manière obligatoire dans les documents annexes au compromis de vente
« C’est pour votre dernière demeure ? » Alors là c’est la meilleure ! j’ai bien ri !! »
Cela se passait à Rennes, et elle se nommait Marie, très élégante dans son manteau blanc qui faisait ressortir le rouge de ses joues. Mon épouse et moi avions également bien ri.
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@michel49
Du moment qu’on le sait que c’est une zone inondable et que c’est un choix d’acheter là, tout va bien, mais ce que j’ai compris, c’est que les vendeurs se gardent bien de le dire, et là c’est inadmissible. Ils ne pensent en effet, dans ce cas, qu’à toucher leur commission.D’ailleurs, concernant un autre problème, j’ai entendu parler des propriétaires évacués de l’immeuble Le Signal à Soulac en raison de l’avancée de l’Océan. Il y a même eu un reportage là dessus sur je sais plus quelle chaîne britannique. Ont-ils été indemnisés ? Je l’espère pour eux car leur appart est bien évidemment devenu invendable, sans qu’un agent immobilier malhonnête (car je suis persuadée qu’ils ne sont pas tous véreux !) puisse masquer le problème, et ils ont perdu leur bien. Il ne leur reste que leurs souvenirs nostalgiques de vacances heureuses... -
@michel49
LA LOI ALLUR avec duflot disait BAISSE DE 30% DES LOYERS PARISIENS AVEC LE GROS
PEtIT POIS COSSE CA DONNE - 3 EUROS DE LOYER
avec ses cumuls elle s’en fout bien que son loyer soit cherPS/EELV DOUBLE PEINE DEMI SALAIRE ET DOUBLE LOYER
FAITES DE LA POLITIQUE CA MAGOUILLE ET CA RAPPORTE SURTOUT SI ON BOSSE AVEC DES AVOCATS D AFFAIRES ET DES MARCHANDS DE BIENS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! -
Bonjour, michel49
Le fait est qu’il y a de fortes disparités entre les « zones inondables ». A cet égard, les inondations de type cataclysmique vécues à Vaisons ou à Sommières n’ont rien à voir avec celles qui surviennent assez régulièrement dans les vallées de l’Essonne ou de l’Orge en RP.
De même les risques océaniques, liés notamment à la conjonction d’une tempête d’ouest et d’une surcote due à une grande marée, sont encore de nature différente, mais pas moins redoutables, comme on a pu le vérifier à La Faute-sur-Mer où des lotissements ont été construits de façon irresponsable dans des zones restées inhabitées durant des siècles pour cause de prudence des générations précédentes.
A noter que les Français sont désormais nettement plus sensibilisés à la question, et c’est une excellente chose car cela contribue à limiter les implantations d’habitations dans ces zones potentiellement inondables.
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@ Surya
Comme je l’ai indiqué plus haut, le silence des agents immobiliers sur les risques naturels est certes coupable par omission, mais les acheteurs sont de mieux en mieux informés sur l’état d’un bien immobilier et son environnement, grâce aux diagnostics obligatoires sur le bâti (DDT : dossier des diagnostics techniques) et à l’état de prévention des risques, lui aussi obligatoire en annexe du « compromis de vente » et bien sûr de l’acte notarié.
Pour ce qui est des propriétaires de Soulac - victimes, rappelons-le, du recul du littoral -, j’ignore comment ils ont été indemnisés. A noter qu’ils ont acheté là à une époque où il n’existait aucune obligation légale de mention des risques, ce qui donnait évidemment un gros avantage aux agences et pénalisait d’autant les acheteurs, mal ou pas informés.
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@michel49 c’est l urbanisme debridé qui change la donne et modifie les bassins versants Dans le Var les promoteurs et les responsables ont du tenir le meme discours ( ou ils ont feint de l’ignorer pas appat du gain ) Sauf que depuis quelques annees cette region subies des pluies torrentielles Draguignan et la cote d’azur l’hiver passe A maison la romaine la riviere est devenue rectiligne les zones humides assechees ( il faut etre diplome afin de faire de telles conneries ) Lors de la Tempete Zinthia le coefficient de maree fut lui aussi execptionnelle la digue a craque et le village englouti A Chamonix des chalets construits pres du village du tour Il n’y avait pas eu d’avalanche depuis des decennies saut qu un hiver les chalets ont cedes lors d’une avalanche que personne n’avait prevue etc etc Chacun veut sa maison individuelle le territoire est de plus en plus morcelés et les personnes viennent chialer lorsqu ils ont les pieds dans l’eau C’est un choix mais il ne faut pas chialer . Vous parlez de montagne idem J’ai fait le tour des ecrin A bourg d’ oisans en peripherique de la ville des lotissements protegees par une digue ( zone inondable ) le jour ou un orage exceptionnelle eclatera la digue risue de souffrir et les habitants aussi Cette problematique est generale et j’appellerai ceci le syndrome de Fukishima
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Bonsoir, mmbbb
Vous avez raison de souligner l’irresponsabilité des élus qui délivrent des permis de construire en zone potentiellement dangereuse et accélèrent les risques de cataclysme en bétonnant les sols. Le plus souvent dans le cadre de douteuses collusions avec les promoteurs ou les industriels. La catastrophe de La Faute-sur-Mer a été tout, sauf un hasard !
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@Fergus oui a Bourg d Oisans j’ai eu cette réflexion une digue qui devrait proteger mais voila il y a toujours des phenomenes climatiques exceptionnelle depuis la nuit des temps comme jadis au Grand Bornand en 87 Salutations
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mieux vaut pour les professionnels vendre rapidement un bien à 250 000 euros
grosse somme tout de même.
comme arnaque, la cave habitable est pas mal. en location. ou le mur fendu fendu sur deux mètres.
le rendement locatif totalement imaginaire.-
Bonjour, foufouille
« grosse somme tout de même »
Ce n’est bien sûr qu’un exemple. Et tout est relatif : pour ce prix, l’on peut acheter un manoir dans la Creuse mais un studio dans Paris !
Des « caves habitables », il y en a pas mal dans le Sud, et elles sont assez prisées... en été lorsque règne le cagnard. Ailleurs, cela relève effectivement de l’abus. tout comme le « mur fendu sur deux mètres », évidemment inacceptable de la part d’un proprio.
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@Fergus
en location, c’est pas légal. pour la vente, la surface ne peut être comprise comme habitable ni assurable. c’est aussi à toi de rendre cette surface habitable sans aération et humide.
j’ai aussi vu des « mezzanines » de moins de 1m de haut ou encore suspendu par des câbles.
pas juste des particulier mais surtout des pros, agences ou huissiers et notaires. -
@ foufouille
« en location, c’est pas légal »
Exact. Et ces types de problèmes s’ajoutent aux abus sur la surface qui ne tient pas toujours compte de la loi Carrez.
Je pense néanmoins que les abus de ce type sont nettement plus fréquents chez les loueurs particuliers, les professionnels courant un gros risque pour leur activité en se livrant à ce telles magouilles. Mais il en existe, c’est indiscutable, notamment pour les micro-logements proposés à des étudiants.
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@Fergus
« les professionnels courant un gros risque pour leur activité en se livrant à ce telles magouilles. »
il risque que moins que le particulier vu que la justice s’en fout. -
Bonjour Fergus,
Alors, cette retraite en bord de mer ? Ca se passe bien.
Je confirme le contenu de l’article. Les agences n’ont d’autres buts que d’empocher leur commission excessive. En France, elle vont de 5 à 7% alors qu’en Angleterre, elles sont à 2% dans un marché, du coup, plus dynamique.
J’aime bien aussi le tampon ; « Coup de Coeur » sur un peu n’importe quoi.
Un conseil aux vendeurs et aux acheteurs : Evaluer objectivement le bien vous-même. De nombreuses informations sont disponibles sur internet, du prix au m² aux montants des ventes effectives par les notaires. Les prix en Agence sont largement surévaluées, elles comprennent la commission et la marge de négociation.
Pour les vendeurs : Rangez votre maison pour les photos et les visites. La première impression est décisive. Vendez d’abord votre bien si vous en avez un, cela vous évitera de le faire à n’importe quel prix pour rembourser un prêt relais, louez dans la région qui vous plaît pour faire connaissance avec sa réalité en cherchant tranquillement votre nouveau logis sans être contraint par la nécessité de vous logez rapidement.
Pour les acheteurs : Ne vous fiez pas à votre première impression. Regarder l’emplacement, la qualité du bâti et informez-vous sur les contraintes éventuelles visibles ou prévues. Demandez le montant des impôts locaux et fonciers, dans ce domaine les mauvaises surprises ne sont pas rares.
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Bonjour, Daniel Roux
« Alors, cette retraite en bord de mer ? Ca se passe bien. »
Très bien, merci ! Mais pas en « bord de mer », Dinan la médiévale étant à 23 km de Dinard et 32 de Saint-Malo.
Merci de confirmer le contenu de l’article. Pour ce qui est de la commission, elle dépasse rarement 4,5 à 5 %. Et il est possible de la négocier avec une certaine force lorsqu’un bien qui vous intéresse est proposé par plusieurs agences. Avant toute visite, exigez une commission réduite en faisant jouer la concurrence. C’est même possible après visite, le « bon de visite » ne constituant en aucune manière une obligation légale de signer le compromis dans telle ou telle agence.
« J’aime bien aussi le tampon ; « Coup de Coeur » sur un peu n’importe quoi. »
En effet, j’ai oublié celui-là. Merci de l’avoir mentionné. Personnellement, je l’ai vu une fois sur un charmant moulin en granite du Trégor où le possible « coup de cœur » était appelé, du fait des risques d’inondation et de la présence de marais voisins infestés de moustiques, à devenir très vite un « coup de grâce ».
« De nombreuses informations sont disponibles sur internet, du prix au m² aux montants des ventes effectives par les notaires. Les prix en Agence sont largement surévaluées, elles comprennent la commission et la marge de négociation. »
Il est même possible de repérer une maison ou un appartement en vitrine dans les agences et de rechercher soi-même (le cas échéant grâce à Street View) afin de négocier en direct avec le proprio avant d’aller signer un compromis chez un notaire. Un bon moyen d’économiser les frais d’agence !
Merci pour les autres excellents conseils.
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Pour l’agent immobilier il s’agit avant tout de faire une affaire.
Si vous demandez un plan du bien, une date de construction, un plan de situation, des factures de réparations, ou encore du rapport de syndic de propriété pour un appartement on vous répondra qu’il n’y en a pas. Le marketing et le professionnalisme dans ce domaine étant inexistants en France. Si le vendeur choisit un notaire, dites-lui bien que si le vendeur le choisit, c’est lui qui le paiera, étant alors le donneur d’ordre.
Dans ces cas, si vous êtes acheteur ou vendeur adressez-vous à un expert en valeur vénale du bien en question. Là, vous saurez tout. j’ai obtenu un dossier complet avec plans du quartier, statistiques sur la population, voisinage, commerçants, nuisances, etc. En plus, vous aurez différentes méthodes de calcul de la valeur du bien. Cela en vaut la peine. Montrez un rapport d’expertise à un agent, et vous verrez la tête qu’il fera. En général, vous ne le reverrez plus.
ET SURTOUT, prenez votre temps et prenez des notes sur tout. Si vous êtes vendeur, fort du rapport de l’expert passez une annonce vous-même.
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Bonjour, Jason
Pour ce qui est d’une copropriété, vous devez exiger les PV des 3 dernières assemblées générales : ils doivent impérativement être portés à la connaissance de l’acheteur, ne serait-ce qu pour connaître l’état des dépenses engagées ou à venir (les travaux votés étant à la charge du vendeur !).
Personnellement, je n’ai pas de prévention contre le notaire d’un vendeur : dès lors que les conditions de la transaction sont arrêtées, l’établissement de l’acte sera le même, quel que soit le notaire, sauf à supposer qu’un professionnel véreux puisse vous cacher tel ou tel problème rédhibitoire.
Faire appel à un expert, que ce soit pour le bâti ou pour l’environnement, peut être utile, mais c’est en général très cher. A réserver, à mon avis, aux biens pour lesquels il peut y avoir un doute.
« ET SURTOUT, prenez votre temps et prenez des notes sur tout. »
Excellent conseil.
« Si vous êtes vendeur, fort du rapport de l’expert passez une annonce vous-même. »
Excellent conseil, là aussi. C’est d’ailleurs ce que j’ai fait à deux reprises sur l’excellent site Se Loger pour attirer des acheteurs hors du circuit des agences. A Paris, De particulier à particulier fonctionne également très bien.
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Il me paraît logique que le but d’un commercial soit de vendre le produit qui lui est confié pour toucher sa commission, puisque c’est son gagne pain.Penser que ce sont tous des arnaqueurs, c’est avouer sa propre incompétence et son propre manque de libre arbitre. Mais il est sûrement bien ancré dans l’esprit du beauf moyen que tous les vendeurs sont des voleurs, donc il vaut mieux se passer de leurs services, et se débrouiller seul, tant pour vendre que pour acheter. Ca doit être dur d’acheter quelquechose quand on ne voit que la malhonnêteté des vendeurs ! Le vendeur de voitures ? truand ! le vendeur de meubles ? truand ! le brocanteur ? truand ! le vendeur de télés ? truand ! etc... Non, en fait, je pense que c’est la commission du vendeur qui dérange l’acheteur, il aimerait n’avoir rien à payer pour la compétence du commercial, son réseau, son expertise...Quant au langage, à qui vous attribuez une certaine dissimulation de faits précis, je trouve que c’est plutôt clair, sauf à ne pas comprendre la valeur des mots. « Bon état » ne veut pas dire la même chose que « parfait état », « proche du centre » ne signifie pas « hyper centre » ; Je n’y vois, moi, aucune tentative d’arnaque. L’annonce serait plus attrayante si rédigée comme suit : A vendre, vieil appartement, mal situé, voisinage exécrable et bruyant, beaucoup de frais à prévoir , prix surestimé de 35000 € !!!
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Bonjour, marmor
Il ne s’agit pas de présenter tous les agents immobiliers comme des malhonnêtes et des arnaqueurs. Ce serait aussi injustifié qu’imbécile.
Mais le fait est que les annonces et le discours sont en général assez nettement enjolivés. Avec parfois une pointe d’évidente mauvaise foi, comme avec cette employée d’une agence de Rennes qui s’obstinait à prétendre « calme » une rue de centre-ville où le bruit ambiant ne descendait jamais sous les 70 décibels ! Ou cette autre qui, à Rennes encore, a réussi à vendre à un couple de retraités un appartement situé à proximité immédiate de la « rue de la Soif », lieu où il est impossible de dormir avant 2 heures du matin ! Il est vrai que ces braves gens avaient commis l’erreur de ne visiter l’appartement et le quartier qu’en journée.
A toutes fins utiles, je vous signale que j’ai d’ailleurs d’excellents contacts avec quelques professionnels, et notamment celui qui m’a vendu la maison où j’habite. Mais il est atypique car il reconnaît que des comportements discutables ternissent encore la profession, malgré les indiscutables progrès réalisés depuis une vingtaine d’années.
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Bonjour Fergus,
EXCELLENT ARTICLE !!!
C’est tout à fait ça. J’ai affaire aux agences dans le cadre de ’liquidations’ de successions. Tout est bien vu. Mais il y a quelques parades.
Ne jamais signer un mandat d’exclusivité sauf peut-être pendant les 3 premiers mois en échange des diagnostics gratuits (Melle Foncia propose parfois). A l’issue de cette période assurez-vous que l’agence vous communiquera les copies des rapports d’expertises. Il le doivent mais en général s’y refusent.
Plus tard, placez donc votre bien dans deux ou trois agences, pas plus et faites savoir à chacune avec qui elle est en concurrence. Traitez sur la base d’un même prix net vendeur (leur commission c’est leur affaire). En général chaque agence demande combien demandent les autres et s’aligne.
Mettez votre bien en vente sur les sites gratuits en ligne (le bon coin, paru-vendu, etc...) au prix net vendeur. Exigez des agences qu’elles vous communiquent les noms des prospects ayant visité votre bien pour éviter de tomber dans l’illégalité en vendant directement à un client amené par une agence.
Sachez encore que les agences sont en cheville avec les investisseurs (les gens ou les sociétés qui achètent pour faire des placements). Les investisseurs ne réalisent que des ’coups de fusil’, ils sont alertés par les agences sur tous ces coups, divorces, indivisions successorales, etc...
Il y a donc peu de chance qu’un particulier ait accès à ces offres juteuses.
Si vous êtes vendeur ne descendez jamais vos prix informellement, mais exigez de l’acheteur de faire une offre au prix qu’il souhaite payer. Vous constaterez que dans l’immense majorité des cas les clients refusent parce que cela les engage. Beaucoup de gens font du tourisme immobilier ils font descendre les prix juste pour voir jusqu’où on peut aller, c’est une sorte de jeu ; ne perdez pas votre temps avec ces touristes.
En tous cas, le marché est très mou depuis de nombreux mois, c’est un bon moment pour acheter, pas pour vendre.-
Bonjour, Abou Antoun
Merci pour ce commentaire.
Ne pas donner d’exclusivité et mettre son bien en vente dans plusieurs agences (trois me semble en effet le nombre optimal) est une règle d’or en matière de transaction immobilière. Et pour cause : le mandataire exclusif (surtout dans le cadre d’un contrat de 1 an) n’est aucunement pressé de vendre le bien car il préfère passer son temps à tenter de vendre les produits non exclusifs qui peuvent lui passer sous le nez du fait de la concurrence.
Demander le même prix de vente entre les agences concurrentes est à mes yeux une obligation morale.
Gratuits ou non, les diagnostics doivent effectivement être communiqués. On peut donc les exiger.
« Beaucoup de gens font du tourisme immobilier »
Effectivement, et c’est d’ailleurs l’une des plaies de la profession. Il y a même des gens qui vont jusqu’à signer un compromis de vente avant d’envoyer quelques jours plus tard une lettre recommandée AR pour annuler ce compromis dans le délai de rétractation. Véridique !
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@Fergus
mettre son bien en vente dans plusieurs agences (trois me semble en effet le nombre optimal) est une règle d’or en matière de transaction immobilière.
Oui et non. Je suis assez d’accord avec Abou Antoun. On peut négocier une exclusivité pour trois mois seulement, si l’on est pressé de vendre. Par contre, contacter au moins trois agences, et le leur faire savoir, avant de signer un mandat est strictement indispensable.
Un type qui fait bien son boulot vous dira évidemment les inconvénients, mais ne devra pas dévaluer les avantages. S’il le fait... méfiance.Pour le prix, attention à ne pas surévaluer - tentation légitime s’il en est. Le bien reste alors longtemps à la vente, ce qui n’est jamais bon et oblige parfois à des révisions à la baisse assez conséquentes.
Enfin un vendeur qui vous croit mûr pour un bien donné vous emmènera d’abord voir un ou deux autres biens qui vous conviendrons moins et qui lui serviront de repoussoir (les biens surévalués servent souvent à ça).
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Bonjour, Renaud Delaporte
D’accord avec le mandat exclusif de trois mois. Cela peut en effet être tenté sur un délai aussi court, surtout si le vendeur est relativement pressé.
Pour ce qui est du dernier point soulevé, cela rejoint ce que j’ai écrit dans un commentaire à Alinéa.
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Super !!
Moi, ce qui m’étonne toujours, ce sont les photos, on n’y voit jamais la route au pied du mur, la maison d’à côté si proche qu’elle en est presque jumelle - sinon je pense qu’ils sont obligés de le dire-, l’exposition nord avec les toilettes au sud, bref, cela me paraît très con vu qu’à la première visite, ça saute aux yeux ! Par chez moi il y a : dans son jus, ou bien : pour amoureux des vieilles pierres ! mais bon, ça ne trompe pas le client.
Je crois que les agents ont toujours été énervés d’être vus comme coupables de l’augmentation des prix, comme tu le soulignes mieux vaut pour eux vendre vite, et plus !
Quant à la dernière demeure, vue son évocation, je répondrais bien : oh non ! j’espère bien qu’on va m’enterrer !!-
@alinea
l’exposition nord avec les toilettes au sud
C’est plein de bon sens dans l’optique d’un bronzage intégral. Et puis, alinea, pensez un peu à nos lecteurs australiens... -
Bonjour, alinea
Le fait est que les photos peuvent être trompeuses, non seulement sur l’état réel du bâti, mais surtout pas omission sur l’environnement. Comme je l’ai mentionné par ailleurs, Street View, là où l’application est intervenue, peut apporter d’utiles renseignements avant même d’aller sur place.
Tu as raison, il y a des choses qui sautent aux yeux aussitôt que l’on est sur place, mais les agents immobiliers misent sur leur capacité à argumenter in situ face à des acheteurs pas toujours très sûrs de ce qu’ils cherchent, voire en situation de vulnérabilité psychologique.
Une technique de la profession consiste également à emmener des acheteurs voir un ou deux appartements (ou maisons) qu’ils ne demandent pas à visiter avant d’en venir à celui (ou celle) qui les intéresse, les précédent(e)s, de moindre qualité, visant à mettre en valeur artificiellement le bien convoité.
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@Abou Antoun
Vous oubliez la petite lucarne haut perchée, munie de barreaux !!!
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@Fergus
Je suis tout à fait d’accord avec ton deuxième paragraphe ( les autres aussi d’ailleurs !) mais la part intox psychologique est très forte ; il savent pertinemment quel vendeur est prêt à baisser, quel acheteur est prêt à être berné !
Mais bon, la marge est faible quand même, on ne peut pas faire croire qu’un gourbi dans une ruelle plein nord, même au centre, est un bel appartement super occase en centre ville !
je suis un peu branchée là dessus en ce moment ; je reçois toutes les annonces qui concernent la zone géographique avec un plafond correspondant au prix de ma maison ; je n’ai pas de contact humain mais je me suis déplacée deux fois pour voir, sans agent ! Ils devraient me remercier, j’ai évité de les déranger !! ( dans nos campagnes, même si on n’a pas le site exact, on peut le retrouver !).
En revanche, je crois que si tu te remets entre leurs mains, que tu te reposes sur eux, t’es cuit !! Ils ne sont pas fatigables, eux !! -
@ alinea
« je crois que si tu te remets entre leurs mains, que tu te reposes sur eux, t’es cuit !! Ils ne sont pas fatigables, eux !! »
Mon expérience en la matière m’a montré que l’on voit de tout dans la profession. Cela va des gens foncièrement honnêtes qui ne cherchent pas à travestir la réalité aux quasi margoulins prêts à te raconter n’importe quoi pour emporter le morceau. En général, dès que je sens ces derniers, je change d’agence, ce qui est tout à fait possible, l’écrasante majorité des biens étant vendus sans exclusivité.
Mais il est malheureusement des personnes moins habituées et plus fragiles qui peuvent facilement devenir des proies. Cela a été le cas de mes parents qui, ayant économisé pour acheter une petite maison au moment du départ en retraite de mon père, ont eu affaire à des agents peu scrupuleux qui ont tenté de leur vendre une maison inadaptée, tant par sa situation que par sa configuration avec cave et étage alors que ma mère - gravement cardiaque - devait éviter tout effort. Par chance, nous avons pu intervenir avant qu’il ne soit trop tard.
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@Fergus
Beaucoup de photos sont retouchées pour la vitrine et pour le livret de présentation .
On trouve de grandes anomalies dans certaines agences et il vaut mieux être sur ses gardes que naïf et décontracté .
Les commissions d’agence ou d’intermédiaires varient allant de 5 à 18 % .
J’en ai vu à 25 % pour une petite maison pas chère en Bretagne ... !
Parfois les prix de vente sont diminués en cascade sous des prétextes quelconques et le ou les vendeurs niqués , se rendent compte que c’est eux qui ont payé in fine la commission d’agence ....
Des délais aussi : des ventes sur des durées interminables avec une offres d’achat qui arrive 6 semaines après les visites suivie d’un CdV encore avec 8 semaines de plus , accompagnées de « clauses d’exclusion » draconiennes , qui laissent toute latitude à l’acheteur de rompre son engagement alors même que la vente du bien est suspendue pendant tout ce temps...Des sequestres (les cautions d’engagement d’achat) qui varient de 5 à 10 % gérées par la C.D.C ou par une caisse interne à l’agence , ce qui devrait être interdit ...
La loi dit 10 % sous l’autorité du notaire .
Des CdV , traités en interne par certaines agences alors qu’il est plus que conseillé de s’adresser directement au notaire, ce qui fait partie de son travail et qui est inclu dans la rémunération totale de ses actes lors d’une vente ...
Non vraiment , ce n’est pas un hasard si beaucoup de gens se détournent des agences : beaucoup trop chères , d’abus , d’anomalies , de mensonges ,de manipulations , etc etc ...
Le vendeur est parfois pris pour une pomme , l’acheteur lui a droit à tous les égards, discute , négocie,en arguant de faits qui sont indiqués au départ (ex vente d’une maison « ancienne rénovée il y a trente ans » - « oui mais l’électricité n’est pas aux normes des constructions actuelles » même et surtout s’il n’a pas de plan de financement en tête et réclame un long délai pour rassembler les fonds ...
Certains pensent que passer par une agence présente un garantie et personnellement j’ai plus qu’un gros doute . -
Bonsoir, chantecler
Voilà un tableau pour le moins négatif de la profession.
Personnellement, je n’ai jamais eu à connaître de déboires particuliers avec une quelconque agence, tant pour les ventes que pour les achats auxquels j’ai procédé avec mon épouse. Peut-être avons-nous eu de la chance...
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@Fergus
Ben , tant mieux pour toi !
Il est vrai que si tu es seul et avisé, pour négocier la vente d’une maison(de famille) c’est plus simple que si tu es à plusieurs , avec des membres de la famille , qui se croient infaillibles et autoritaires alors qu’ils sont à la masse , de purs pigeons .
Idem pour s’occuper de la fin de vie d’un parent âgé si tu vois ce que je veux dire ...
Alors là c’est certain : pour une agence et des acheteurs , ou une structure d’hébergement quelconque , ça devient du gâteau .
Cdt.
Cr. -
Bonjour, chantecler
Il est sûr que s’il y a plusieurs personnes impliquées dans une vente ou un achat, cela devient très vite compliqué. Et les agents immobiliers savent parfaitement tirer parti de la situation. A leur avantage, cela va sans dire.
Cordialement.
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@Jean Michel33
La grosse arnaque, c’est cet article qui décrit une réalité qui n’existe tout simplement pas.
Cet article dit la stricte vérité, cela correspond à mon expérience en tant que vendeur et en tant qu’acheteur.
Rappelons aussi que 68% des ventes se font grâce au recours à un professionnel.
Cela c’est vrai, les statistiques l’attestent. je ne suis pas contre l’idée que les professionnels de l’immobilier travaillent et gagnent leur vie. Simplement les sites de vente directe servent d’aiguillon. -
Bonjour, Jean Michel33
« Cet article qui décrit une réalité qui n’existe tout simplement pas. »
Ah bon ? Mon épouse et moi avons mené à ce jour 9 transactions immobilières (5 achats et 4 ventes), et ce qui est écrit dans cet article est la transcription à peine grossie d’une réalité mainte fois vérifiée sur le terrain.
En évoquant les saisines de la justice, vous mettez en avant des arnaques. Or, je n’ai nulle part dans cet article évoqué des malversations, mais simplement zoomé sur l’usage embelli de mots et d’expressions à des fins de vente.
A propos des saisines, vous faites d’ailleurs un parallèle incomplet - et de ce fait manipulateur - entre les ventes entre particuliers et les ventes réalisées dans la cadre des réseaux d’agence. Or, la plupart des problèmes entre particuliers interviennent lorsque ceux-ci rédigent et signent eux-mêmes les compromis, ce qui est une ânerie monumentale. Lorsque des particuliers se mettent d’accord et s’en remettent à un notaire pour faire établir le compromis - ils le font en général gratuitement s’ils sont assurés de la vente définitive -, il n’y a jamais de problème !
« 68% des ventes se font grâce au recours à un professionnel »
Effectivement, et ce n’est pas moi qui vais m’en plaindre : sur les 9 transactions qui m’ont concerné, seules 2 ont été réalisées de particulier à particulier, une vente et un achat.
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@Fergus
Tout à fait d’accord, j’ai fait acheté un logement récemment c’est tout à fait cela. On se retrouve dans certaines choses pour les locations aussi. Je ne juge pas, c’est le business mais rien ne sert de faire l’autruche il faut assumer ;) -
Bonjour, thomas
Merci pour votre soutien.
Le fait est qu’il y a des analogies avec la location dans les pratiques des agences immobilières.
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En matière d’immobilier, c’est comme Jésus-Christ : il y a avant JC et après JC, c’est à dire avant la crise des subprimes et après. Avant 2008, les prix grimpaient régulièrement (140 % en 10 ans en moyenne nationale) sans justifications réelles (sauf que demain ce sera plus cher encore). Après, douche froide, on est revenu aux fondamentaux : état du bien, situation, demande locative (ou pas). Et là, désillusion pour ceux (vendeurs, agences) qui pensaient que les arbres pouvaient continuer à pousser jusqu’au ciel…
En fait, il y a deux sortes de vendeurs. 1) Ceux qui ont acheté avant la spirale haussière, avec un crédit remboursé ou en passe de l’être. Même avec la correction des prix actuelle, ils vont s’en tirer (sous réserve des fondamentaux). 2) Ceux qui ont acheté dans la spirale et, là, tout faux : achat trop cher et crédits trop chers. Si en plus c’est, pour du locatif, en défiscalisé dans une zone où il y a peu de demande c’est la cata absolue ! Eux, vont y laisser des plumes et pas qu’un peu.
Personnellement, quand j’ai cherché à acheter (2012), j’ai eu affaire à beaucoup d’agences qui se croyaient encore avant JC et, de plus, n’avaient pas vraiment réalisé ce qu’Internet pouvait apprendre à l’acheteur potentiel (biens concurrents, en vente depuis quand, variations du prix, nombre d’agences sur le coup, etc.).
Un seul agent immobilier a vraiment écouté ma demande, assez précise, au leu de me faire visiter systématiquement tout son stock qui était dans mon enveloppe budgétaire (déceptions, temps perdu, agacement). L’affaire a été vite pliée, avec une commission réduite (sans même que j’aie à le demander) pour arriver au prix que j’estimais juste. Donc, il existe encore des agences compétentes mais, à côté de çà, combien de glandeurs (devenus chômeurs depuis ?).
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Bonjour, Rincevent
Merci à vous pour ce petit panorama synthétique de l’évolution du marché de l’immobilier.
Pour ce qui est des agents, le fait que certains n’ont pas bien compris les évolutions du marché et les changements intervenus dans le comportement des clients, nettement moins dépourvus maintenant face au discours des professionnels.
Le fait est aussi qu’il y a des gens réellement sérieux dans la profession et qui mettent un point d’honneur à réaliser des transactions au mieux des intérêts de chacune des parties.
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Bonjour,
Au moins avec toi il y a quelques fois des articles qui sortent de l’ordinaire.Le choix du sujet est pertinent ,mais il manque tellement de choses que je ne sais pas comment le faire comprendre.Alors je vais faire basique.
Il n’y a jamais, au grand jamais eu de vendeur de maison in-intéressé , foncièrement !( jolie,non ?le foncièrement) honnête.
Aujourd’hui le problème qui se pose dans l’immobilier serait plutôt d’avoir le courage d’engueuler les futures acheteurs pour qu’ils remettent les pieds sur terre.Et puis aussi les vendeurs pour qu’eux aussi comprennent que ce qu’ils vendent n’a pas l’odeur de l’or. Il y a une réalité économique qui pollue l’immobilier et la valeur.Alors ,il faut vraiment un coup de coeur pour acheter et du bol pour vendre. Les gens acheteurs et vendeurs sont pollués sur toutes les ondes a ce sujet.
De l’incitation aux maquillage pour vendre (en Français : peinture sur merde égale propreté) et aux acheteurs qui voudraient obtenir du vieux ,plus neuf que neuf. Tout cela est risible ,ridicule devrais-je dire. Alors en tant qu’auteur ,toi et comme les autres pour faire un article utile il faudrait avoir le courage de mettre en pleine gueule a tous la connerie ambiante et de leur faire comprendre le bon sens. Non ?
je t’invite a faire un deuxième volet a ton article ?les vendeurs ne sont au bout du compte inutile,oui pour des gens qui ne savent pas ce qu’ils veulent. (et ne pas me dire que professionnellement tu n’as pas le temps de t’en occuper ,cela équivaudrait pour moi a de la m...)-
Bonjour, hervepasgrave !
« il manque tellement de choses »
J’en ai bien conscience, et je ne prétends pas avoir traité de manière exhaustive un sujet aussi vaste. Mais je comptais sur les intervenants pour élargir le débat et aborder différents points importants.
Je pense que si, il y des vendeurs « foncièrement honnêtes » - j’en ai rencontrés - mais ils ne sont sans doute pas majoritaires. Non que les autres soient malhonnêtes, mais ils veulent gagner leur croûte - ce qui est bien normal - et ne font pas toujours preuve d’une objectivité irréprochable.
Pour le reste, globalement d’accord avec toi sur les différents points, encore que je te trouve sans doute trop sévère.
Bien vu, le camouflage d’un bien. A cet égard, la toile de verre est un excellent moyen de cacher la misère, et nombre d’agents immobiliers ne se privent pas de la recommander quand ils n’envoient pas eux-mêmes une équipe pour la poser aux endroits stratégiques.
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@hervepasgrave !
Non l’ immobilier n’est pas cher, vous ne comprenez rien, il y a juste a moins de 100 kilomètres de notre bien une petite centrale de plus de 35 ans d’âge , avec un crédit sur 30 ans il suffira qu elle résiste encore une bonne trentaine d’années( tient ce n’est pas dans mon assurance habitation) un oubli peut être, pour le remboursement du prêt pas de problème,le chômage dans notre pays ne fait que diminuer.Les prix ont augmentés de 100% en 10 ans pourquoi cela ne durerait pas ,confirmé par mon banquier et l’ agent immobilier. Demain les enfants seront indépendants à 16 ans. Pas de soucis économique en vue . Quitte à faire on doit même prendre 5 ans de crédit en plus pour payer la piscine direct, bref nous ont à tout compris on revendra le double à nos enfants chômeurs.oh excusez moi mon calendrier est décalé il indiquait 01/04/2016. -
@mimi45140
Bonjour,poisson d’Avril ou poison d’Avril« eh ! ».
Le prix est une chose que je n’ai pas exposé dans mon petit torchon de commentaire,mais là il y a certainement un des problèmes de l’immobilier qui donne un déséquilibre énorme. Les prix sont surévalué a outrance,car ceux qui achètent veulent revendre avec un bénéfice.Mais la plupart des gens ont besoin de crédit.Alors comme nous vivons dans un système ou une maison/bien immobilier n’as plus de vocation d’être un achat à vie ,il y a un empilage d’acheteurs ,donc chacun veux gagner quelque chose,alors cela devient très cher ,pour une valeur de départ infiniment loin des sommes demandées. Après l’avenir de l’immobilier !? une grosse arnaque qui tombera quand nos maitres auront envie que cela se cassent la G... Le poisson d’Avril devra savoir bien nager ! -
@Fergus
Bonsoir, tu as compris que ce n’était pas une critique ,pour une critique c’est déjà cela.
Non, je ne suis pas trop sévère.Car comme je le dis a Mimi45140, il y a aussi le questionnement sur le prix . Valeur/prix. Obligatoirement,il faudra bien une fin .Cela se fera peut-être tout seul , Impossibilité d’acheté, ou pour les prêts cela deviendra trop risqué pour les financiers.Ou en faisant exploser la bubulle. Ou par volonté de tout détruire et d’emporter la mise. Pour les vendeurs ,ce n’est qu’un commerce,il faut voir le fonctionnement , un marché de crève la dalle. Dans son grand ensemble. Mais heureusement qu’il y a des gens honnêtes, Un bien drôle de métier,dans tous les cas.Pour les métiers de vente, il n’y n’as pas de règle vertueuse comme étendard. -
@hervepasgrave !
Même sans gagner , juste les frais, notaire et agence , après cinq achats même sans plus values,le bien a pris 50 % si en plus chacun veut un petit gain cela deviens compliqué , pour ma part je rappelle souvent à mes enfants de 25 et 30 ans que lorsqu’ ils étaient petits pour se coucher ils ont eu droit au conte de cendrillon et leur rappelle qu’après minuit le carrosse redeviens citrouille,quelle heure est t ’il mystère, mais surement pas loin des 12 coups. -
@mimi45140
Bonjour, très belle réponse,cela me convient ,c’est lucide. -
Bonjour, hervepasgrave !
En réponse au commentaire d’hier à 20:55, je dirais qu’en matière d’immobilier, l’un des problèmes majeurs de notre époque est la précarisation des contrats de travail qui interdit tout projet de long terme et condamne de facto les jeunes à l’échec de leur financement.
Très majoritairement, ce sont ceux qui ont des parents en mesure de les financer ou ceux qui héritent qui deviennent propriétaires. Tous les autres galèrent en location dans un marché où les prix continuent d’être délirants dans les grandes villes.
Sarkozy avait prétendu faire de la France un pays de propriétaires. On en est à des années-lumière, et ce ne sont pas les agressions récurrentes contre les droits des salariés qui vont arranger les choses dans un pays où l’immobilier continue d’être cher, notamment à Paris et dans le Sud du fait de l’apport d’oligarques étrangers qui tirent les prix vers le haut au détriment des classes moyennes.
Il y a effectivement une bulle. Elle explosera sans doute un jour. Dans 1 an, 5 ans, 10 ans ? En attendant, la situation est bloquée pour les classes moyennes.
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Vous avez oublié « Idéal investisseur » : C’est juste bon pour louer mais en aucun cas vous ne devriez l’habiter vous même.
Mon souvenir de ma brève carrière chez un agent immobilier, ce fut son message d’accueil : « Nous sommes là pour vendre les bien moches ; les beaux biens se vendent le plus souvent sans notre aide ».Une autre réflexion, cette fois ci en temps qu’acheteur potentiel, au sujet d’un appartement orienté au nord : « La lumière du nord c’est la lumière des poètes ! »Mon plus mauvais souvenir, c’est une agence qui a amputé le certificat de recherche d’amiante pour vendre un chalet en murs de fibrociment. Evidemment ces mauvaises actions sont faites sur des jeunes couples ignorants.Enfin dernière remarque : J’ai visité des appartements parisiens dont la visite était organisée par des personnes juste « porte clef », cela doit couter moins cher au vendeur qu’une agence.-
Bonjour, megawatt
Merci pour l’’idéal investisseur« que j’ai effectivement oublié de mentionner.
Dans mes oublis, il y aussi »les pieds dans l’eau« , seule garantie de n’avoir aucun obstacle entre le mer et la maison. Au risque d’être inondé les jours de grande marée !
Joli, pour le nord. A ce sujet, j’ai aussi entendu : »Cette exposition nord est idéale : elle préserve vos papiers-peints et vos tissus d’ameublement de la décoloration du soleil ! «
»c’est une agence qui a amputé le certificat de recherche d’amiante pour vendre un chalet en murs de fibrociment."
Malhonnête, en effet. Mais là, il y a des recours possibles en l’absence du document visé par les acheteurs.
Sur cette pratique parisienne, je ne connaissais pas. Merci pour l’info.
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Si cela peut donner une référence, les taux de négociations des agences immobilières sont la plupart du temps alignées sur ceux des notaires (identique quel que soit le client ou la zone géographique), c’est à dire :
Les émoluments de négociation notariale (aussi appelés frais de négociation) sont calculés au taux de 5% HT (6% TTC) jusqu’à 45.735€ et de 2,50% HT (3% TTC) au-dessus de ce montant.
Pour 150.000 € cela fait un taux global de 3,91% TTC du prix d’achat.
Évidemment si on achète de particulier à particulier, c’est 0 € soit un gain de 5 872,06 € à ne pas débourser.-
Bonjour, njama
Merci pour ces précisions. Cela correspond à ce que j’ai pu constater. Mais on peut aller un plus bas en agence, le vendeur pouvant de lui-même réduire sa part de la commission d’agence pour assurer la transaction.
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@Fergus
On peut aller un peu plus bas chez le notaire aussi ... ce sont des commissions, même si les agences notariales les appellent « émoluments » ...
quoiqu’il en soit, souvent la négociation porte sur le prix de vente, donc sur le vendeur ... 5 ou 10.000 € c. à d. l’équivalent des commissions d’agence ou plus
L’agence baisse quand le vendeur ne veut pas baisser ou pas assez -
@ njama
« L’agence baisse quand le vendeur ne veut pas baisser ou pas assez »
C’est très exactement cela. Et mieux vaut pour elle une commission moindre que pas de commission du tout. D’où l’intérêt pour l’acheteur de ne jamais dévoiler le montant maximal qu’il est réellement prêt à débourser.
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le mieux pour parler de la profession c’est de l’avoir pratiqué soit même de l’intérieur pendant plus de 10 ans,c’est nettement plus intéressant que la charge des frustrés qui n’ont de toute évidence pas une vue d’ensemble de la profession et de l’ensemble des intervenants.ce n’est ni l’agence immobilière et ni le notaire qui vous coûtent le plus mais la rapacité de l’état et sa voracité pour les normes et les contrôles inutiles.et c’est cette voracité / rapacité qui « impacte » sur la qualité du service et des prestations qui vous sont fournis. (comme d’habitude)Par ailleurs ceux qui se plaignent de la médiocre qualité de la prestation des commerciaux de franchises peuvent aussi s’orienter vers les indés, ils verront la différence ...en fait non, puisque la seule chose que les raleurs veulent ce sont des com’ à - de 3.5 % et le service uber de merde qui va avec. (Que cela foute les petits indés sur la paille ça ils s’en brossent)Du coup imaginez un gentil commercial plein de bonnes intentions qui se bouffent 10 connards par jour du même acabit, même plein de bonne volonté au bout de 3, 4 , 5 ans à force de se confronter au même bétail stupide il n’aspire à rien d’autre que :prendre sa com’ en s’usant le moins possible avec les trous du cul, passer du temps avec les gens intéressants et leur rendre service car ils respectent le travail effectué et le montant de ses honoraires.Car c’est la seule réalité qui compte : personne n’est unique et quand on fait 60 à 70 heures par semaine, on apprend avec l’expérience à ne pas perdre son temps ni sa santé mentale avec les parasites qui auront tout le temps pour vous casser du sucre sur le dos une fois rentrée chez eux.-
Bonjour, Albert123
« ceux qui se plaignent de la médiocre qualité de la prestation des commerciaux de franchises peuvent aussi s’orienter vers les indés, ils verront la différence ... »
Dans quel sens ? Personnellement, j’ai eu affaire aux deux, et dans les deux cas, j’ai été en contact avec des bons et des mauvais vendeurs.
« ce n’est ni l’agence immobilière et ni le notaire qui vous coûtent le plus mais la rapacité de l’état et sa voracité pour les normes et les contrôles inutiles. »
En effet, la part de l’Etat est la plus coûteuse. Quant à parler de « normes et contrôles inutiles », je ne suis pas d’accord : les transactions étaient beaucoup plus opaques et plus risquées avant la mise en place des nouvelles normes d’habitat et celle des diagnostics.
Pour le reste, merci d’avoir donné votre avis de manière plutôt parfumée. Je vous signale néanmoins que - d’après les professionnels - ce sont moins les commission réduites qui pénalisent les agences que les très nombreuses visites de « touristes » qui se sont multipliées ces dernières années.
Qui plus est, il n’est pas forcément raisonnable de disposer d’une dizaine d’agences concurrentes dans une ville de 10 000 habitants !
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@Fergus
« j’ai été en contact avec des bons et des mauvais vendeurs. »un agent immobilier n’a pas à être vendeur, il sert de lien entre vendeurs et acquéreurs en tant que conseil et conciliateur. Je ne vends rien ce sont les gens qui achètent
« Les transactions étaient beaucoup plus opaques et plus risquées avant la mise en place des nouvelles normes d’habitat et celle des diagnostics. »Plomb : inutile car uniquement basé sur les peintures au plomb (risque pour la santé quasi nulle), il est particulièrement coûteux car il nécessite un détecteur muni d’une charge radioactive dont les les mesures sont parfois longue à récupérer.Amiante : inutile car totalement disproportionné face au risque réel au sein d’une habitation et en plus comme les autres diag ne force à aucune intervention.DPE : branlette complète et calcul de choux fleur et de pommes de terre.installation électrique : a le mérite de viser la présence ou non de terre et du 30 mA.Assainissement : sans intérêt dans les secteurs avec tout à l’égout , Veolia ou autre fournisseur juge et partie la plupart du temps. Pour les fosses septiques dans les secteur sans assainissement collectif, l’administration vous enverra un(e) petit(e) jeune qui vous collera systématiquement un résultat « NON CONFORME » pour pas que cela lui retombe sur la tronche plus tard.Thermite et autres parasites du bois, comme pour tchernobyl ces petites bêbêtes s’arrêtent aux frontières des communes dites non sinistrés. c’est de l’aveu même des diagnostiqueurs celui qui est le plus facile à fausser par un propriétaire.Gaz : amis des normes bonjour. le diag à l’avantage comme pour l’electricité de mettre en évidence les défaut d’une installation.piscines : juste pour pouvoir mieux vous faire entuber par un assureur le moment venu... (dans l’attente d’une nouvelle série de diag plus inutiles les uns que les autres).a part faire sortir 500 à 1000 € de la poche du vendeur et créer des emplois non nécessaires je cherche encore l’intérêt de ces diagnostiques plus anxiogènes qu’informatifs.quand aux nouvelles normes d’habitat, elles ont surtout permis d’augmenter la facture globale des projets, de donner encore plus de moyens aux assureurs pour se désengager de leur responsabilités et permis l’apparition de quelques arnaques comme le parpaing avec le creux rempli avec du polystyrène vendu 25 à 50 % plus cher.« les très nombreuses visites de « touristes » qui se sont multipliées ces dernières années. »les visites IKEA sont bien moins nombreuses que durant la période 2006-2009, les lapins et l’incorrection d’une population de gorets je m’enfoutiste sont par contre en pleine explosion.« Qui plus est, il n’est pas forcément raisonnable de disposer d’une dizaine d’agences concurrentes dans une ville de 10 000 habitants ! »raison de plus pour ne pas aller voir century 21, la foret et autre franchisés.« merci d’avoir donné votre avis de manière plutôt parfumée. »c’est surtout sans l’hypocrisie mielleuse que les lecteurs semblent conspuer (ce que je comprends).Les nouvelles normes de l’immobilier c’est comme le patriot act, une fausse protection que nous allons payer très cher à terme. -
@ Albert123
« un agent immobilier n’a pas à être vendeur, il sert de lien entre vendeurs et acquéreurs en tant que conseil et conciliateur. »
Bien sûr que si, l’agent immobilier est avant tout un vendeur : il vend pour son client, certes, mais également pour toucher sa commission, de la même manière qu’un représentant sert d’intermédiaire entre un grossiste et un détaillant.
Pour ce qui est des diagnostics, le fait est que leur utilité varie selon les biens et les régions. Mais je persiste à penser que globalement ils sont utiles et d’un coût relativement modique.
A propos de l’installation électrique, le diagnostic permet non seulement de constater qu’il existe ou pas des prises de terre ou des prises 30mA, mais également des circuits non dangereux, particulièrement dans les immeubles anciens à structure de bois (il y en a énormément dans les quartiers historiques).
Pour l’assainissement, ce que vous affirmez n’est pas vrai partout : lorsque j’ai vendu ma maison du 18e siècle dans le Finistère pour aller m’installer à Rennes, mon installation individuelle avec fosse septique a été déclarée « conforme ».
Assez d’accord pour les termites. Mais il est des maisons où les vrillettes font pas mal de dégâts. Ce diagnostic permet d’établir leur présence.
Sur les nouvelles normes d’habitat, je ne suis pas du tout compétent pour en juger.
En ce qui concerne les visites de touriste, cela continue d’être une plaie, notamment lorsque les biens vendus sont des maisons traditionnelles de caractère. Pour les « gorets », je n’étais pas au courant, mais cela ne me surprend pas.
Merci à vous pour les précisions apportées à votre propos antérieur.
-
@Fergus
« l’agent immobilier est avant tout un vendeur »non vraiment pas, on propose, on visite, on estime, on évalue, on conseille mais c’est l’acquéreur qui dispose au final.Entre la SRU fixée à 10 jours et la condition suspensive d’obtention de crédit, on ne vent rien on prie juste pour être tomber sur un acquéreur qui ne sera pas une girouette et qui sera suivi par une banque. -
@Albert123
Bonjour,
Dire que les gens se comportent en cochon ,il n’y a rien a rajouter a cela,c’est malheureusement vrai. Sur ta vision des Franchisés sur le terrain comme les nouveaux utilisant le net,Avec ta critique la, je perçois que tu défends positivement le métier que tu as exercé pendant dix ans. En fait point de vendeur Par la manière que tu décris cela, il faudrait appeler intermédiaire ? guide visiteur ? auquel cas la vente est une récompense et le prix d’un travail.
Mais maintenant le jeu est devenu pourrit .Et oui il faut passer des heures et des heures pour arriver à une vente,alors que les prix gonflent,cela ne gêne pas les vendeurs,au contraire . Après pour pleurer sur les impôts ,il faut être un peu plus que simple vendeur/
Concernant les normes ,la raison est ailleurs,là tu fais une erreur de jugement. Certes ,il faut bien convenir de règles(sécuritaire) mais le but est de mon avis d’arriver à établir à terme un contrôle technique comme pour les véhicules. Les habitations doivent devenir « objet périssable », pas plus compliqué que cela. -
@ hervepasgrave !
« Les habitations doivent devenir « objet périssable », pas plus compliqué que cela. »
Au contraire, le but est de protéger les personnes contre les installations pourries, au même titre que pour les voitures, le CT a constitué un réel progrès pour limiter la circulation de caisses hors d"état constituant un danger pour tous, conducteur compris.
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Bonjour, Albert123
« non vraiment pas, on propose, on visite, on estime, on évalue, on conseille mais c’est l’acquéreur qui dispose au final. »Oui, et ce que vous décrivez, c’est très exactement ce que fait un représentant de commerce qui vient, pour le compte d’un fournisseur, présenter à un distributeur de nouveaux produits dans l’espoir d’obtenir une commande qui lui vaudra une commission. Où est la différence ?Or, vous admettez sans doute, comme tout le monde, que les représentants soient qualifiés de « vendeurs ». Pourquoi pas les agents immobiliers qui font un boulot analogue ? C’est d’autant plus surprenant que les patrons de réseaux, à l’image du médiatique Laurent Vimont, le président de Century 21, qui parle de la « force de vente » du groupe, et bien entendu des « vendeurs » de son réseau d’agences. Vendre n’est pas honteux !D’accord avec vous sur les incertitudes liées à la loi SRU et aux conditions suspensives. Elles induisent en effet une incertitude, mais elles ne sont pas moins nécessaires. -
@Fergus
je part du principe que tu veux faire bien ,mais tu dis là une connerie qui montre combien tu est loin
de la réalité,mais quand je dis loin a des années lumières.
C’est un dénie à la vie à la survie. Les gens qui ont une vieille guimbarde ne sont pas les plus meurtrier bien au contraire,car ils sont bien plus prudent que les autres. D’ailleurs il y a des décennies je me suis fais arrêter par gendarmes ,pas de vignettes,aie ! un vendredi,En plus je mentais pour dire que j’avais oublié mes papiers .Dans la réalité je n’étais pas assurer.Eh ! oui, l’assurance ou la bouffe de mes enfants. Connais tu cela ,mon garçon ?
Quand le Lundi ,je suis aller a la gendarmerie,muni d’une assurance (une assurance qui n’était pas antidaté) j’avais le cul qui faisait huit/neuf. Le gradé qui ma reçu ,ma demander simplement ma vignette,alors que j’avais mis devant ma nouvelle assurance. Une amende de 70fr à l’époque .Je me suis résolu a faire figure basse. Et a ma grande surprise ce personnage m’a dit que ce n’est pas les gens sans assurances et avec des vieilles bagnoles qui sont dangereuses. Merci Môssieur le gendarme. Alors le seul progrès est de punir les gens qui n’ont pas les moyens de se déplacer pour vivre. C’est un business de la honte. Il suffit d’aller dans les villes voir des petits flics comme je l’ai vue a Rouen sur une femme de quarante ans qui roulant dans une guimbarde relativement propre au premier abord,mais qui n’était peut-être pas a jour. Alors que tu vois des petits connards rouler comme des sauvages dans des caisses hors de prix ne pas se faire alpagué ?!
Pour qu’il y ai progrès ,il faut qu’il bénéficie a tous,point ,basta ,sujet clos. -
@ hervepasgrave !
Je ne crois pas dire de « conneries » sur les épaves roulantes. Et je ne les confonds surtout pas avec des vieilles voitures bien entretenues.
Or, il se trouve que j’ai connu - et que je connais encore - des personnes qui conduisent ces deux genres de bagnoles. Et loin de moi l’idée de penser que les seconds sont dangereux. Mais les premiers, oui.
Et il s’agit aussi bien de jeunes que de vieux, à l’image d’un copain artiste qui bricolait lui-même sa voiture avec un effarant manque de rigueur, au point qu’il a un jour perdu une roue - arrière heureusement - sur la 4 voies entre Morlaix et Brest ! Et que dire de ces gens qui roulent avec des pneus quasiment morts ou avec des disques de frein moribonds !
C’est pourquoi je suis un farouche partisan du Contrôle Technique. Il ne s’agit en aucune manière d’« emmerder » ou de « punir » qui que ce soit, mais d’obliger les véhicules manifestement pas en état de passer par la case garage. Cela dit, 4 ans pour le premier CT est sans doute excessif, 6 ans suffiraient à mon avis.
Personnellement, j’ai une voiture de 8 ans - une modeste Peugeot 206 - et je compte bien la garder encore 2 ans. Et tant pis si je suis obligé de passer par le CT alors que je fais faire scrupuleusement mes révisions.
-
@Fergus
Je comprends bien ton commentaire,mais les excentriques ne font valeur de loi.C’est toujours facile de prendre une minorité de fous, d’imbéciles comme exemples et modèles .C’est punir l’ensemble sans aucun regard pertinent. Mais là est la force de persuasion pour instaurer des lois qui ne sont que faites pour le profit.Mais bon, que devrais-je dire ? Et puis avec ta 206 et pourquoi pas une vieille relique du temps passée ,devrais je me dire que tu es un modèle et un exemple.Il suffit de signaler que les pauvres bougre qui s’en accommodent(de vieilles guimbardes,pour aller bouffer) ne veulent que rentrer dans le rang. Là ,ils ne seront que des coupables alors qu’ils aimeraient être dans le rang.Cela ne les dérangeraient pas et ne seraient pas mis au banc. Ils sont courageux ,mais sont-ils aussi impérieux et critiques ?? Alors beau sire , cela est à méditer. -
@Fergus
tout est histoire de logique ,mais c’est un marché de dupe ! c’est un mauvais business. Je connais la chose professionnellement depuis au moins 35 ans ,Alors il faudrait revoir l’analyse et la compétence de ces gens. Et puis cela sonne faux,car la France avait des normes les plus exigeantes du monde,aujourd’hui que voyons nous dans nos constructions ? Mais la il te faudra non pas un stage ,mais des années d’expériences. Dommage qu’il n’y ai pas de professionnel aguerris ici pour m’épauler. -
@Albert123
Désolé mais à ce niveau de discussion j’ai envie de rappeler l’essentiel : c’est le notaire qui fait tout le boulot et affirme , documents à l’appui, la légitimité de la transaction .
L’agence n’apporte rien , elle n’est qu’intermédiaire , pas plus qu’un centre qui vendrait des autos d’occase , avec vraie ou fausse garantie de 3 mois à l’appui .
Maintenant que les gens aient le droit de gagner leur vie ,alors que dans notre pays il n’y a pratiquement aujourd’hui plus que des services , le tertiaire , qui offrent de l’emploi c’est autre chose .
En tous cas la concurrence aujourd’hui pour les intermédiaires est rude .
D’abord il y a pléthore développée pendant les années « de grâce ». ...
ET que pour un tas de raisons les acheteurs cherchent et trouvent à s’en passer ...
Ce qui ne veut pas dire qu’à tous les coups ils fassent une bonne affaire .
La filouterie se propage à vitesse grand V dans tous les sectreurs ...
Mais un souvenir : il y a quelques années à la TV j’ai regardé une émission sur la vente en immobilier ...
Je me souviens d’un agent immobilier qui se plaignait : « mais mon brave monsieur pour vendre un bien (et donc toucher la commission) il faut se décarcasser ...Parfois se déplacer 3 ou 4 fois pour trouver l’ acheteur ».
Je traduis : un appartement est en vente à 200.000 euros (bas de gamme) .
L’agence touche 10 %,donc au bas mot : 20.000 euros.
Et donc le gérant se plaignait des 4 déplacements pour faire visiter et aboutissant à une vente rapportant : 20.000€ ....
20.000/ 4 soit la visite, fructueuse ou non , payée 5000,00€ ...
Une paille !
Nous vivons dans ce monde là . -
@ chantecler
Entièrement d’accord sur les arguments opposés à Albert123.
Pour ce qui est de la commission de l’agence, elle est le plus souvent affichée entre 4 et 5 %, négociables dans les faits entre 3,5 et 4 % le plus souvent.
Cela ne change toutefois pas la démonstration. D’autant moins que de nombreuses visites sont organisées par les agents immobiliers moins pour vendre à des clients qu’ils savent peu ou pas intéressés par les biens présentés que pour afficher une activité vis-à-vis des propriétaires vendeurs.
Bonne fin de journée.
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D’une manière générale après une dizaine d’années de spéculation, le marché de l’immobilier est surévalué, il n’intéresse plus les investisseurs pour louer, le rendement est bien trop bas. Les banques ne font qu’essayer avec des artifices (taux bas, durée des prêts, flexibilité) de maintenir sa valeur.
N’hésitez pas à négocier à la baisse si vous achetez, ne soyez pas trop gourmand si vous cherchez à vendre.-
« D’une manière générale après une dizaine d’années de spéculation, le marché de l’immobilier est surévalué, il n’intéresse plus les investisseurs pour louer, le rendement est bien trop bas. »c’est surtout que le marchand de bien n’achète pas pour revendre moins cher 6 mois après et que le rapport locatif à été divisé par 2 principalement par paupérisation du peuple francais et par augmentation des taxes et charges.« Les banques ne font qu’essayer avec des artifices (taux bas, durée des prêts, flexibilité) de maintenir sa valeur ».non du tout, c’est même le cadet de leur souci. Le but d’une banque aujourd’hui c’est de vous coller des agios et des crédits à la conso à 11/12 %, éventuellement un forfait téléphonique à la con. Mais faire un crédit pour investir (dans l’immo ou non) ou acheter un bien immobilier ne fait plus parti de leur intérêt.« N’hésitez pas à négocier à la baisse si vous achetez, ne soyez pas trop gourmand si vous cherchez à vendre. »tout à fait.-
@Albert123
le rapport locatif à été divisé par 2 principalement par paupérisation du peuple francais et par augmentation des taxes et charges.
d’après moi la baisse du rapport locatif est dû à la bulle spéculative de la fin de années 90 début 2000, années « eldorado » pour les agences immobilières qui fleurissaient comme des champignons dans toutes les villes, petites, moyennes, et grandes. Le marché était très juteux, lers banques avaient ouvert les vannes du crédit à fond, au point même de financer tout sans le moindre €uro d’épargne, frais de notaires et d’agence inclus ! du délire, l’argent coulait à flots ...
Et, aujourd’hui les agences s’évanouissent les unes après les autresSimple calcul, investissez 200.000 € dans un logement (essayez d’imaginer ce que vous pouvez avoir pour ce prix, ce qui est très variable selon les lieux géographiques), si vous espérez en tirer 6 % brut, il vous faut louer à 1.000 € / mois ...
C’est dans ce sens que je dis que les investisseurs délaissent l’immobilier, sauf des programmes neufs, juste pour revendre. Certes, le pouvoir d’achat gelé, le chômage qui a augmenté sont de petites variables qui ont fragilisé le marché, mais pour l’essentiel la surestimation des biens immobiliers est la principale cause d’après mes conclusions.
Je vais vous dire, je ne suis pas investisseur, juste un particulier propriétaire, comme la majorité des propriétaires de France, et personnellement je m’en soucie comme d’une guigne que ma maison soit estimée 250, 200 ou 150.000 € si quand je la vends, je peux retrouver un bien identique pour le même prix. La rentabilité, la thésaurisation sont les dernières de mes préoccupations ...
Ce que je vois par contre, c’est que les prix tels qu’ils sont pratiqués aujourd’hui rendent assez inaccessible l’accession à la propriété de nos enfants ... -
@Albert123
Pour vous démontrer que la marché était parti bien trop haut, il faut parler de la construction neuve.
Évidemment les prix du neuf ne pouvait suivre cette envolée des prix aussi subite et déconnectée du prix des matériaux, et de la main d’œuvre. Les prix du bâtiment sont ce qu’ils sont, c’est à dire connus, référencés ... n’importe quel architecte les connaît, ils ne pouvaient subir une telle inflation sans justifications.Pour suivre la bulle créée par la spéculation, l’alignement s’est fait sur le prix des terrains qui ont doublé environ sur 10 ans de temps ...
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@njama
« Je vais vous dire, je ne suis pas investisseur, juste un particulier propriétaire, comme la majorité des propriétaires de France, et personnellement je m’en soucie comme d’une guigne que ma maison soit estimée 250, 200 ou 150.000 € si quand je la vends »c’est bien de votre part mais sur les 10 dernières années je peux vous assurer que la valeur numéraire comptait plus que tout pour les particuliers.Pour les investisseurs cela fait 10 ans qu’ils ont désertés le secteur (dans l’ancien comme dans le neuf).après il est vrai que je vous parle de la France pas de Paris. -
@njama
« Pour vous démontrer que la marché était parti bien trop haut »il n’a y a rien à démontrer c’est factuel. maintenant la seule raison qui à fait exploser l’immobilier c’est la bulle spéculative mis en place par le secteur bancaire ni plus ni moins -
@Albert123
la seule raison qui à fait exploser l’immobilier c’est la bulle spéculative mis en place par le secteur bancaire ni plus ni moinscomplétement d’accord !
Je vais vous dire quand nous commencions mon épouse et moi à nous intéresser à « accéder » à la propriété vers la fin des années 80, les banques demandaient 20 % d’apport personnel pour l’ancien (c’est énorme), et 0 % pour le neuf, les frais de notaires (bien supérieurs à ceux d’aujourd’hui (réforme Jospin je crois si je ne fais pas d’erreur) n’étant pas inclus dans les prêts, pas plus que les frais de notaires. Je signale pour les lecteurs plus contemporains que les frais de notaires étaient réduits pour le neuf, comme ils le sont encore aujourd’hui.
Donc, des outils très politiques et bancaires, (les deux en fait) qui orientaient incontestablement dans la coercition financières vers le neuf ! et la destruction programmée de l’ancien au moins dans certaines zones.Sauf annéeeeeeeeeees d’épargne, héritage prématurés, donations de parents, ou improbable gain au Loto, autant dire que d’acheter dans de l’ancien, c’était la galère ...
« Pour les investisseurs cela fait 10 ans qu’ils ont désertés le secteur (dans l’ancien comme dans le neuf). »
On les comprend, ce n’est plus rentable, mon « simple calcul » le met très vite en évidence, et je ne parle que de 6 % brut (c. à d. pour être explicite, hors impôts fonciers, hors fiscalisation, frais de gestion, assurance, frais de rénovation le cas échéant, ou de mises aux normes) ... ce qui n’a rien d’exagéré. Au point que les investisseurs s’étaient rabattus sur les petites surfaces (studios, F1) la rentabilité étant un peu meilleure, mais faussant indirectement le marché.immobilier.Dans les grandes villes il y a eu également un élément très pervers qui s’est produit, 80 % d’une classe d’âge au Bac, donc >>> universités, puis APL pour les étudiants, et le marché du logement étudiant a flambé ... les Thénardiers empochant les APL (certains propritéaires possédant des dizaines, voire des centaines de logements étudiant) ... Les prix pour les logements un peu plus spacieux s’alignant sur ces hausses par effet domino
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@Albert123
J’aurais un avis différent. Le coût des pavillons neufs est grevé par plusieurs facteurs : la rareté artificielle des terrains constructibles, les 28% de taxes et frais divers (20% de TVA + 8% de frais annexes dixit la FNAIM), les normes de plus en plus contraignantes (on construit comme au Moyen-âge avec une brique sur l’autre et des contraintes d’isolation nécessaires mais qui gonflent exagérément les prix), la taxe sur la durée de détention des terrains.
Malgré des taux de prêts bas, les banques n’avancent pas de fonds aux titulaires de CCD. Or 87% des nouveaux contrats d’embauche sont des CDD. Donc aucune chance pour les nouveaux venus sur ce marché qui sont obligés de louer. L’Etat favorise donc la rente des propriétaires au lieu de soutenir la consommation, car le poste logement prend de 50 à 60% des revenus.
Les communes qui créent des lotissements vendent au prix fort, et en plus elles sont sûres de récolter les taxes d’habitation ; le beurre, et l’argent du beurre.
La crise du logement, plombée par les taxes, la frilosité foncières et les normes, risque de durer encore longtemps. Mais, ça n’intéresse personne dans les gouvernements, les élus étant en général bien logés.
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(réforme Jospin je crois si je ne fais pas d’erreur)
je confirme :
réforme DSK / Jospin 1999
Des allégements fiscaux très ciblés3 - Nouvelle baisse des « frais de notaire » Les droits de mutation à titre onéreux qui seront ramenés de 6 % en moyenne à 4,8 %, l’Etat perdant sur le coup 4-milliards. Reste à savoir si les conseils généraux, également bénéficiaires de ces droits de mutation répercuteront cette baisse, manière de la rendre plus efficiente.
http://www.ladepeche.fr/article/1999/08/28/241642-impots-un-cadeau-de-38-milliards.htmlperte apparente pour l’État, car largement très vite compensée par le nombre de transactions immobilières
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Je pense que je vais créer ma propre agence « Véritas In ». Je classerai les biens en catégories
1/ Pourave, loin de tout commerce, mais pas cher2/ A rafraîchir avec beaucoup de fraîche3/ Abordable mais non revendable3/ Bijour la mérule4/ Ensemble multiculturel Loi Hidalgo, idéal pour bobos5/ Cossu pour boursicoteur avisé6/ Chic affaire à faire pour salarié d’un big five7/ Top class VIP, immeuble sécurisé et fliqué-
Bonsoir, Yohan
Une classification qui en vaut une autre et qui est assez représentative de la diversité de l’habitat en France. A propos de la 7e catégorie, et bien qu’il ne s’agisse pas d’un immeuble : Villa Montmorency, le « ghetto du Gotha ».
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Ma petite participation au glossaire immobilier.
- Coquette = pas franchement moche mais vraiment pas terrible non plus. Petite aussi.
- Ne demande qu’à être aménagée = elle ne demande pas, elle supplie.
- Maison d’architecte = tout ce qui n’est pas clapier standard, avec prétentions esthétiques pas toujours réussies. Beaucoup plus cher, par principe.
- Idéal 1ère acquisition = pour jeunes fauchés très bricoleurs, prêts à vivre dans les gravats un certain temps. Pour un investisseur = à louer à des jeunes fauchés.
- juste vos valises à poser = pour les pas fauchés un peu feignasses et qui n’ont pas de goûts personnels.-
Bonsoir, Rincevent
Merci pour cette contribution.
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Bonjour, voyageur976
De tels faits relèvent de l’escroquerie. Cela peut même induire un danger concernant l’installation électrique. C’est ce genre d’individus qui jettent un discrédit sur la profession.
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J’avais vu un de ces biens atypiques, avec en effet, une très atypique cuisine-douche pentagonale de 4 m2.
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Bonjour, Encabane
Des atypiques, j’en ai vus également : des charmants et des inhabitables. Parmi eux, un appartement où le salon-salle à manger était séparé de la chambre principale et sa SDB - tout deux situés en contrebas - par une immense baie vitrée.
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Bonjour, Capitaine
Il n’y a pas de raison qu’elle n’y ait pas droit.
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l’immobilier est un souci pour la plupart d’entre -nous avant d’être un problème !!!
prenons le cas de ce lotissement en projet de construction dans le 16ie arrondissement de Paris en bordure du bois de Boulogne ....exemple typique de la difficulté de construire dans des zones déjà fortement peuplées d’indiens, de zonards, de trans et autres péripatéticiennes ......sans omettre(sans casser les oeufs ) de valeureux Républicains avec pulls cashemire et cols fourrure .. eh oui il fait frais en cette saison .......donc avides de partager le territoire de France avec une racaille venue d’on ne sait où des jungles diverses que la République UMP ienne durant ces 20 ans de mandats sans presque discontinuer nous a fabriqué avant que de vouloir l’exploser au Karcher ....mais c’est déjà si loin presqu’un siècle, déjà 6 ans alors me direz -vous dans un délire post-darwiniste que voulez -vous faire de cette variante d’hominidés pas encore répertorié par le Musée de l’Homme ...surtout pas ici disent les valeureux Républicains, depuis Cologne ils sont infiltrés par les violeurs en série et autres potentialités dangereuses pour le citoyen homo-économicus du XVI ie qui ne peut se soustraire à la Loi contemporaine de l’exclusion et puis de l’expulsion mais à son corps défendant..on l’aura bien compris .....alors wait and see .... et oui dans la transhumance l’anglais est obligatoire c’est d’ailleurs la seule chose obligatoire ... pas la faculté de partager et d’accueillir !!!!!!!!!!!!!!!!!!-
Bonjour, julius 1ER
La réaction des habitants du 16e est d’autant plus choquante que cet arrondissement a, depuis des décennies, été protégé non seulement de centres d’accueil de migrants, mais assez largement de HLM
A tel point que, comme je le rappelle dans un article de juin 2011 intitulé Villa Montmorency : le « Ghetto du Gotha », lorsque Delanoë a voulu augmenter quelque peu le parc social du 16e (alors limité à... 2,5 %), il a, comme Hidalgo aujourd’hui, été confronté à une levée de boucliers orchestrée par MM. Goasguen et Debré (Bernard), ce dernier ayant été, comme l’a rapporté la presse du moment, jusqu’à qualifier les logements sociaux d’« immondices inhabitables réservées aux sans-papiers » !
Tout cela donne la nausée !
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Bonsoir Fergus,
Excellent article, et je sais de quoi je parle, j’ai été dans l’immobilier (social, quand même) durant 41 ans : vos traductions en termes clairs sont impayables et bien exacts. Avis aux acheteurs potentiels.Mais dites-moi, lorsque vous écrivez « voisiner avec la « rue de la Soif » et ses débordements éthyliques nocturnes », ne me dites pas qu’à Dinan il existe la même rue qu’à Lille ? Et dire dans ce cas que je pensais que ma ville avait elle seule le même problème........Bien à vous,-
Bonjour, jean-marc D
Merci pour votre commentaire et votre soutien.
La « rue de la Soif » en question est celle de Rennes (rue Saint-Michel), haut-lieu des débordements éthyliques du jeudi, jour où les étudiants de la ville (1/4 de la population rennaise !) se lâchent. Vers 1 heure du matin, le spectacle est particulièrement édifiant. Je l’ai en partie décrit dans un article de 2010 intitulé Shoes tossing, alcoolisation et hurlements.
Cela dit, il existe également une « rue de la Soif » à Dinan (rue de la Cordonnerie), mais nettement plus sage.
Je ne connais pas celle de Lille, mais j’en ai entendu parler, sa réputation étant venue jusqu’à mes oreilles.
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Bonsoir, Xenozoid
J’ignorais l’existence d’une « rue de la Soif » à Saint-Malo. En revanche, il y a un restaurant qui porte ce nom rue Jacques Cartier.
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De 50% le taux d’intervention d’un agent immobilier dans une transaction on est passé à 65% voir 70% a court terme . pourquoi ?
— Par ce que les transactions ont besoin d’être securisée et les ventes deviennent de plus en plus complexes ( diagnostic , devoir d’information, servitude, environnements, financements etc )
— Parce que l’agent immobilier engage sa responsabilité civile et il est assuré pour cela
— Parce que le notaire s’implique moins en amont sur la description du bien sur sa conformité sauf s’il s’agit de son département « transaction » et la , ca revient au même , il y a aussi une commission de vente ( en plus des « frais de notaires »)
—Parce que le taux de commission moyen est à la baisse depuis dix ans , notamment avec l’arrivé sur le marché des réseaux de mandataires ( qui offrent les même garanties avec des frais de structures allégés) . on peut raisonnablement penser que l’on arrivera au taux anglo saxons de 2%et que les intervention des professionnels seront quasiment systématiques.
— Parce que le prix d’achat au final et lorsqu’il y a agent immobilier est inférieur ( malgré la commission) a une vente de particulier à particulier ( source notariale) , en effet , l’évaluation quand elle est faire par le vendeur n’est jamais objective !! souvent irrationnel , en fonction du prix d’achat plus les travaux et en fonction des projets futursAlors certes il y a des agents immobiliers peu sérieux , avec des discours dithyrambiques , il y a aussi d’autre « acteurs » qui se situent en dehors de la loi Hoguet mais qui viennent se « nourrir sur la bête » avec des prestations soit disant pour favoriser la vente très discutables mais globalement , l’agent immobilier a un vrai rôle dans la négociation est la sécurisation de la vente dans l’intérêt des deux parties
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Bonsoir, LOKERINO
Merci pour ces précisions.
Je suis globalement d’accord avec vous, y compris bien sûr à propos de la dernière phrase.
Sur le fait que les ventes de « particulier à particulier » reviennent plus cher à l’acheteur que les ventes réalisées par l’intermédiaire d’un professionnel, je suis toutefois plus dubitatif sur le motif invoqué, les évaluations des agences étant, comme je l’ai indiqué dans l’article, quelque peu tirées vers le bas pour faciliter des ventes rapides.
A ce propos, j’ai connu le cas d’un notaire, sollicité comme négociateur, qui avait évalué la maison d’un ami près de 20 % sous son prix de vente par une agence concurrente de son officine. Et j’ai moi-même à plusieurs reprises eu des évaluations d’agents immobiliers assez nettement inférieures à celles de leurs propres concurrents, parfois de l’ordre de 10 à 15 % !
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@Fergus
certes, l’agent immobilier a tout intérêt pour que la transaction se fasse dans des délais rapide que le prix de vente soit pour le moins réaliste et dans le marché
Il est confronté aux prétentions des vendeurs qui eux ne sont rarement objectifs ,voulant se retrouver entre le prix d’achat ( surtout pour les biens achetés juste avant la crise financière de 2008 ) , les travaux réalisés, les frais de notaire ou d’agence qu’ils ont payés lors de leur propre achat, beaucoup d’affectif et le souhait de faire en plus une bonne affaire !! Ainsi , on peut mal comprendre la volonté de « minimisation » souhaité par l’agent immobilier intermédiaire.Le « vendeur » aura aussi quasiment toujours tendance a « sur estimé » son bien sur le sacro saint principe du « on tente a ce prix la , on ne sait jamais » ( sous entendu il y a toujours un couillon qui se lève le matin il me faut trouver « le miens » pour que je fasse une bonne affaire )
La surestimation conduit a deux choses ;
-sans intermédiaire l’acquéreur se retrouve avec un bien acheté trop cher et invendable par la suite sauf à la casse.( Appartement au troisième sans ascenseur, pavillon avec voisinage dérangeant etc etc.)Ou , si le couillon ne se lève pas le bon matin , avec un bien trop cher, archi connu de tous et des acquéreurs prospecteurs qui mettra 1 ou 2 ans a se vendre et au bout du compte a un prix cassé et moindre de son prix du marché initial alors que directement au prix du marché cela aurait prit 3/6 mois Cette dernière situation est très courante , il vous suffit de voir les petites annonces de maison qui reviennent sur le bon coin depuis des mois et des mois , proposé par toutes les agences de la places sans plus de « miracle »
Le vendeur en plus doit déménager ( c’est la raison de la vente ) et encore pire , la maison est présentée vide avec toute la deco défraichie et les volets a ouvrir a chaque pièce. pas flatteur comme présentation ....Globalement , l’intervention de l’agent immobilier sécurise la transaction sur le niveau de prix, sur sa bonne réalisation aussi bien du coté vendeur en collectant toutes les informations des le départ ce qui évite les mauvaises surprises qui casse les ventes au bout de deux mois et s’assurant aussi des capacité de l’acquéreur sur son financement et sa détermination évitant ainsi au vendeur de perdre son temps avec des gens pas serieux
Par contre si il faut s’en prendre a une autre acteur, on pourrait parler des promoteurs immobiliers et de leur société de commercialisation . Plaquette jolie jolie très loin de la réalité , biens vendues très au dessus du prix au m2 pour des constructions in fine des plus standard.
et la il y a des abus et scandales sans aucune mesure avec les errements de certain agents immobilier
mais ca c’est une autre histoire et vous nous ferez un article la dessus ... ! -
Bonjour, LOKERINO
« Le « vendeur » aura aussi quasiment toujours tendance a « sur estimer » son bien sur le sacro saint principe du « on tente a ce prix la , on ne sait jamais »
Cela arrive indiscutablement, mais ces vendeurs-là comprennent assez vite qu’ils ont visé trop haut et réajustent leur prix. Qui plus est, la plupart des vendeurs qui passent par le « particulier à particulier » visitent eux-mêmes des appartements d’agence pour se faire une idée. Ce qui, soit dit en passant, fait perdre du temps aux professionnels pour servir les intérêts d’un vendeur qui n’aura pas recours à eux.
Et, encore une fois, j’ai vendu et acheté en direct à des particuliers sans jamais constater plus de problème que lors des transactions via une agence ou un office notarial. Et je réaffirme ici, par expérience, que les plus grands écarts de prix sont observables chez les professionnels !
Pour ce qui est du milieu de la promotion immobilière, je n’ai pas d’expérience en la matière, excepté l’achat mon premier achat d’appartement à Paris à la SIEMP, vendu sous le prix du marché pour dynamiser un quartier en voie de transformation et avec des prestations conformes à la livraison.
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@fergus
l’esprit machiavélique que tu attribues à l’agent immobilier ne serait-il pas le reflet amplifié de ton propre comportement ?
(« n’ont qu’un objectif en tête : réussir la transaction et toucher leur commission »)
agent immobilier est un métier comme un autre qui , je crois , mérite salaire , tout comme le tien ou le mien
évite , s’il te plait , de faire de cas particuliers , une généralité ; de même que ce qui est vrai à paris (où la richesse est bien plus prégnante qu’ailleurs ) ne l’est plus de tout dans des villes de province ( y compris pour l’agent immobilier) ;
souhaite-te-tu voir disparaître ce métier pour le transférer sur la trop longue liste de pôle emploi ?
il est des jours où l’on devrait taper sur son clavier d’ordinateur et effectuer un « RAZ » , sitôt avoir fini-
Bonjour, vesjem
Je n’attribue aucun « esprit machiavélique » aux agents immobiliers dans leur grande majorité. Et s’ils ont en effet pour objectif de vendre, cela me semble évidemment légitime. Cet article vise seulement à montrer que derrière le langage employé, il y a souvent des réalités plus nuancées.
« souhaite-tu voir disparaître ce métier »
Nullement, car je considère que les agents immobiliers jouent un rôle utile dans la conduite des transactions. C’est d’ailleurs ce que j’ai exprimé dans plusieurs commentaires. Et c’est la raison pour laquelle je suis passé par ces professionnels dans la grande majorité des transactions qui m’ont concerné.
Au final, aucune raison de faire une « RAZ ».
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Vous auriez pu lui répondre que l’étage n’était pas assez élevé pour ça 
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